2021年四季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，各細(xì)分領(lǐng)域在后疫情階段均交出合格的答卷。其中寫字樓市場(chǎng)憑借著堅(jiān)實(shí)的基本面以及強(qiáng)勁的租賃需求，在2021年實(shí)現(xiàn)全面爆發(fā)；環(huán)球度假區(qū)的開園與冬奧冰雪概念的流行則為零售市場(chǎng)注入新活力；而大宗投資市場(chǎng)的總成交額連續(xù)第五年突破500億元的大關(guān)，北京仍是各類投資者最為青睞的目標(biāo)城市之一。

　　北京寫字樓市場(chǎng)供需爆發(fā)，空置下降，租金企穩(wěn)

　　2021年四季度，北京寫字樓市場(chǎng)活躍旺盛，季度內(nèi)成交量再創(chuàng)新高，空置率也明顯下降，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)向好發(fā)展態(tài)勢(shì)。本季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來三座新項(xiàng)目入市，供應(yīng)量約為20.7萬平方米；季度內(nèi)凈吸納量累計(jì)達(dá)40.5萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)3.4倍。受益于極佳的吸納態(tài)勢(shì)，四季度末全市甲級(jí)寫字樓空置率降至15%，環(huán)比、同比分別下降1.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)。同期北京甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元，環(huán)比微降0.2%。

　　2021年，北京寫字樓市場(chǎng)租賃需求空前高漲，凈吸納量創(chuàng)后疫情階段的新高。其中全市甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)、吸納雙雙達(dá)到“百萬量級(jí)”，其中供應(yīng)量為131.2萬平方米、吸納量累積達(dá)101.9萬平方米。寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁勢(shì)頭貫穿全年，更為可喜的是，自三季度以來全市空置率連續(xù)下降，租金則呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　北京零售市場(chǎng)冬奧元素走俏 冰雪消費(fèi)升溫

　　在后疫情階段，北京商業(yè)零售市場(chǎng)持續(xù)回溫，零售消費(fèi)穩(wěn)步復(fù)蘇，全市主要購物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)喜人。1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13,564億元，同比增長(zhǎng)10.4%。本季度，由雅秀大廈改造而來的三里屯太古里西區(qū)以時(shí)尚潮流地標(biāo)形象驚艷亮相，同時(shí)南城消費(fèi)新熱點(diǎn)豐臺(tái)大悅春風(fēng)里也在12月26日正式開業(yè)。全年北京各級(jí)商圈均有新項(xiàng)目入市，新開業(yè)購物中心零售面積累計(jì)達(dá)39萬平方米。受益于購物中心不斷改善的招商情況，以及業(yè)主方積極調(diào)整品牌組合，北京優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率處于5.8%的低位，環(huán)比三季度持平、同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　回顧2021年，環(huán)球度假區(qū)盛大開園成為北京新的消費(fèi)增長(zhǎng)極，為北京乃至整個(gè)華北地區(qū)的零售與文旅消費(fèi)注入了新的活力；此外，冬奧盛會(huì)開幕在即，各大購物中心紛紛加碼冰雪運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)或冰雪裝備零售品牌，各類旗艦店、首店不斷落戶北京零售商圈，為消費(fèi)者帶來更多冰雪樂趣，引燃消費(fèi)熱潮。

　　北京大宗投資市場(chǎng)連續(xù)五年突破500億元大關(guān)

　　北京大宗投資市場(chǎng)在四季度整體表現(xiàn)較為平淡，該季度投資市場(chǎng)共完成7宗大宗投資交易，交易物業(yè)類型主要以寫字樓為主，成交金額合計(jì)人民幣96.6億元。2021年全年，北京大宗投資市場(chǎng)總成交金額合計(jì)達(dá)人民幣602.6億元，較2020年上漲13.4%，自2017年起連續(xù)五年成交額突破500億元大關(guān)，展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性與巨大的吸引力。

　　北京物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)區(qū)域布局優(yōu)化，租金水平領(lǐng)跑全國(guó)

　　北京2021年全年有三個(gè)高標(biāo)倉項(xiàng)目入市，共計(jì)為市場(chǎng)帶來約182,000平方米可租供應(yīng)，推升全市高標(biāo)倉存量至230萬平方米。絕大多數(shù)項(xiàng)目位于順義、通州及大興區(qū)，在區(qū)域性物流中心疏解的同時(shí)，未來將持續(xù)在這些區(qū)域優(yōu)化布局，形成重點(diǎn)物流樞紐節(jié)點(diǎn)。市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2021年第四季度，北京高標(biāo)倉市場(chǎng)平均租金較去年同期錄得小幅放緩至人民幣每平方米每月57.8元，空置率維持在較低水平。預(yù)計(jì)2022年房山等區(qū)域仍有少量新增項(xiàng)目入市，租金維持穩(wěn)定的同時(shí)，現(xiàn)有空置面積仍需一段時(shí)間消化。

　　根據(jù)《北京市十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》規(guī)劃，未來將在在大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)周邊、北三縣、天津武清、河北涿州等區(qū)域設(shè)立大型物流集散區(qū)，布局多個(gè)“組團(tuán)式”的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流基地，加快布局西北（昌平南口）和西南（房山竇店）兩大智能化物流基地，發(fā)展智能化立體倉、云倉等新型綠色倉儲(chǔ)設(shè)施。

　　北京高端住宅租賃市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯，空置逐步下調(diào)

　　四季度，受益于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，更多高端住宅租賃需求不斷釋放，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)整體回暖。2021年作為后疫情階段的第一年，國(guó)內(nèi)的疫情防控常態(tài)化、入境政策逐步穩(wěn)定，加之內(nèi)資租戶租賃需求的有效增長(zhǎng)，均利好北京服務(wù)式公寓的復(fù)蘇。業(yè)主方也采取了靈活調(diào)整租賃期限及談判空間的策略，使得本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)的空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至18.4%，平均租金則穩(wěn)定在人民幣每平方米每月245.7元的水平。

　　展望2022年，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整、升級(jí)與迭代。在后疫情時(shí)代，隨著新冠疫苗的廣泛接種，對(duì)出入境的隔離管控政策預(yù)計(jì)將逐步松動(dòng)，利好外籍租戶返回中國(guó)并帶動(dòng)租賃需求的逐步恢復(fù)。2022年，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)有望繼續(xù)回暖，在維持當(dāng)前租金水平的前提下空置率將逐步下調(diào)。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc