2021年四季度，北京房地產市場持續(xù)穩(wěn)步復蘇，各細分領域在后疫情階段均交出合格的答卷。其中寫字樓市場憑借著堅實的基本面以及強勁的租賃需求，在2021年實現(xiàn)全面爆發(fā)；環(huán)球度假區(qū)的開園與冬奧冰雪概念的流行則為零售市場注入新活力；而大宗投資市場的總成交額連續(xù)第五年突破500億元的大關，北京仍是各類投資者最為青睞的目標城市之一。

　　北京寫字樓市場供需爆發(fā)，空置下降，租金企穩(wěn)

　　2021年四季度，北京寫字樓市場活躍旺盛，季度內成交量再創(chuàng)新高，空置率也明顯下降，市場整體呈現(xiàn)向好發(fā)展態(tài)勢。本季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新項目入市，供應量約為20.7萬平方米；季度內凈吸納量累計達40.5萬平方米，較去年同期增長3.4倍。受益于極佳的吸納態(tài)勢，四季度末全市甲級寫字樓空置率降至15%，環(huán)比、同比分別下降1.7、0.8個百分點。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元，環(huán)比微降0.2%。

　　2021年，北京寫字樓市場租賃需求空前高漲，凈吸納量創(chuàng)后疫情階段的新高。其中全市甲級寫字樓的供應、吸納雙雙達到“百萬量級”，其中供應量為131.2萬平方米、吸納量累積達101.9萬平方米。寫字樓市場強勁勢頭貫穿全年，更為可喜的是，自三季度以來全市空置率連續(xù)下降，租金則呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

　　北京零售市場冬奧元素走俏 冰雪消費升溫

　　在后疫情階段，北京商業(yè)零售市場持續(xù)回溫，零售消費穩(wěn)步復蘇，全市主要購物中心運營表現(xiàn)喜人。1-11月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額13,564億元，同比增長10.4%。本季度，由雅秀大廈改造而來的三里屯太古里西區(qū)以時尚潮流地標形象驚艷亮相，同時南城消費新熱點豐臺大悅春風里也在12月26日正式開業(yè)。全年北京各級商圈均有新項目入市，新開業(yè)購物中心零售面積累計達39萬平方米。受益于購物中心不斷改善的招商情況，以及業(yè)主方積極調整品牌組合，北京優(yōu)質購物中心平均空置率處于5.8%的低位，環(huán)比三季度持平、同比下降1.1個百分點。

　　回顧2021年，環(huán)球度假區(qū)盛大開園成為北京新的消費增長極，為北京乃至整個華北地區(qū)的零售與文旅消費注入了新的活力；此外，冬奧盛會開幕在即，各大購物中心紛紛加碼冰雪運動體驗業(yè)態(tài)或冰雪裝備零售品牌，各類旗艦店、首店不斷落戶北京零售商圈，為消費者帶來更多冰雪樂趣，引燃消費熱潮。

　　北京大宗投資市場連續(xù)五年突破500億元大關

　　北京大宗投資市場在四季度整體表現(xiàn)較為平淡，該季度投資市場共完成7宗大宗投資交易，交易物業(yè)類型主要以寫字樓為主，成交金額合計人民幣96.6億元。2021年全年，北京大宗投資市場總成交金額合計達人民幣602.6億元，較2020年上漲13.4%，自2017年起連續(xù)五年成交額突破500億元大關，展現(xiàn)出極強的韌性與巨大的吸引力。

　　北京物流倉儲市場區(qū)域布局優(yōu)化，租金水平領跑全國

　　北京2021年全年有三個高標倉項目入市，共計為市場帶來約182,000平方米可租供應，推升全市高標倉存量至230萬平方米。絕大多數(shù)項目位于順義、通州及大興區(qū)，在區(qū)域性物流中心疏解的同時，未來將持續(xù)在這些區(qū)域優(yōu)化布局，形成重點物流樞紐節(jié)點。市場表現(xiàn)來看，2021年第四季度，北京高標倉市場平均租金較去年同期錄得小幅放緩至人民幣每平方米每月57.8元，空置率維持在較低水平。預計2022年房山等區(qū)域仍有少量新增項目入市，租金維持穩(wěn)定的同時，現(xiàn)有空置面積仍需一段時間消化。

　　根據(jù)《北京市十四五規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》規(guī)劃，未來將在在大興國際機場周邊、北三縣、天津武清、河北涿州等區(qū)域設立大型物流集散區(qū)，布局多個“組團式”的現(xiàn)代化倉儲物流基地，加快布局西北（昌平南口）和西南（房山竇店）兩大智能化物流基地，發(fā)展智能化立體倉、云倉等新型綠色倉儲設施。

　　北京高端住宅租賃市場復蘇跡象明顯，空置逐步下調

　　四季度，受益于整體經濟環(huán)境的好轉，更多高端住宅租賃需求不斷釋放，北京服務式公寓市場整體回暖。2021年作為后疫情階段的第一年，國內的疫情防控常態(tài)化、入境政策逐步穩(wěn)定，加之內資租戶租賃需求的有效增長，均利好北京服務式公寓的復蘇。業(yè)主方也采取了靈活調整租賃期限及談判空間的策略，使得本季度服務式公寓市場的空置率環(huán)比下降1.9個百分點至18.4%，平均租金則穩(wěn)定在人民幣每平方米每月245.7元的水平。

　　展望2022年，北京服務式公寓市場仍將繼續(xù)調整、升級與迭代。在后疫情時代，隨著新冠疫苗的廣泛接種，對出入境的隔離管控政策預計將逐步松動，利好外籍租戶返回中國并帶動租賃需求的逐步恢復。2022年，北京服務式公寓市場有望繼續(xù)回暖，在維持當前租金水平的前提下空置率將逐步下調。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc