仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“在新經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)的雙重引領(lǐng)下，上半年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體租賃需求上揚(yáng)，空置率總體企穩(wěn)，預(yù)測(cè)下半年整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)二季度受疫情反彈影響租賃成交量下跌，投資市場(chǎng)方面錄得一筆大宗成交。預(yù)計(jì)下半年整體空置率改善幅度有限，租金缺乏增長(zhǎng)動(dòng)能。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，電商企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動(dòng)對(duì)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求增加，大灣區(qū)五座主要城市高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，新增的來(lái)自生鮮電商和實(shí)即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升�！�
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
2021年第二季度，因五月下旬新冠疫情在廣州出現(xiàn)小幅反彈，本地甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)受到一定沖擊，部分租賃活動(dòng)停滯。但在此之前，得益于廣州政府對(duì)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面而有力的規(guī)劃統(tǒng)籌，1-5月份廣州經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持較快增長(zhǎng)。
2021年已過(guò)半，疫情對(duì)原有的工作、生活和消費(fèi)模式的影響依然存在，線上消費(fèi)熱度不減；近年來(lái)提前布局網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)和線上商務(wù)平臺(tái)的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)在二季度也基本延續(xù)了自去年以來(lái)的活躍表現(xiàn)，而前五個(gè)月消費(fèi)市場(chǎng)的快速恢復(fù)則引發(fā)了數(shù)家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)新一輪的業(yè)務(wù)拓展和搬遷擴(kuò)租需求。在全市范圍內(nèi)，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)，以及日趨完善的項(xiàng)目設(shè)施配套，受到上述企業(yè)的青睞；其中，名創(chuàng)優(yōu)品和字節(jié)跳動(dòng)在上半年進(jìn)駐琶洲，租賃面積分別約達(dá)3萬(wàn)平方米，為近年規(guī)模較大的租賃交易。
上半年全市新增辦公空間為35萬(wàn)平方米。二季度，全市僅有兩座甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，即位于珠江新城的萬(wàn)科中心和粵海金融中心一期，合計(jì)為廣州市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)約15萬(wàn)平方米的新增辦公空間。
值得留意的是，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬(wàn)科中心，租賃面積超過(guò)一萬(wàn)平方米，其后數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部金融機(jī)構(gòu)亦相繼進(jìn)駐。在新經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)的雙重引領(lǐng)下，今年二季度租賃需求上揚(yáng)。由于本季度辦公樓市場(chǎng)供求漸趨平衡，廣州甲級(jí)辦公樓空置率總體企穩(wěn)，達(dá)10.6%。
疫情給廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)短期不穩(wěn)定因素，業(yè)主與租戶對(duì)總體市場(chǎng)保持觀望的態(tài)度；但是，在高需求的帶動(dòng)下，琶洲片區(qū)以及珠江新城部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化較快，其中，琶洲片區(qū)上半年租金水平升幅明顯，達(dá)4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。
市場(chǎng)展望
6月底廣州地區(qū)疫情已經(jīng)基本受到控制，各類社會(huì)活動(dòng)也得以逐漸擺脫疫情的影響；對(duì)于本地辦公樓租賃市場(chǎng)而言，由于各種租賃問(wèn)詢、交易活動(dòng)不再受到嚴(yán)格的疫情管控的限制，市場(chǎng)逐步恢復(fù)正常；此外，市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，不少受疫情影響而在五月底至六月中旬期間采取觀望態(tài)度的、有租賃需求的企業(yè)也開(kāi)始重新物色心儀的辦公場(chǎng)地。因此，我們預(yù)期下半年廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)發(fā)展依然良好。
自去年年底廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃正式發(fā)布以來(lái)，本地制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正穩(wěn)步數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)；而在此次疫情沖擊下，不少新經(jīng)濟(jì)企業(yè)依托數(shù)字化平臺(tái)仍然實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，顯現(xiàn)出驚人的活力與韌性。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗認(rèn)為：“未來(lái)數(shù)字化仍是各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，新媒體、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的業(yè)務(wù)擴(kuò)張機(jī)遇，對(duì)辦公用地的需求也將水漲船高。”
江婧麗進(jìn)一步指出：“隨著廣州期貨交易所的落地，金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為廣州長(zhǎng)期以來(lái)的兩大主要產(chǎn)業(yè)，也將為廣州未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力，并與新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)一同成為引領(lǐng)廣州辦公樓租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。”
今年下半年，預(yù)計(jì)廣州甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約為70萬(wàn)平方米，其中約80%將來(lái)自琶洲，片區(qū)內(nèi)辦公場(chǎng)地去化壓力將上升。但是，由于琶洲大部分存量辦公樓空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租賃需求依然旺盛，新增供應(yīng)所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力很可能僅存在于新建成的辦公樓之間，而不會(huì)對(duì)現(xiàn)存辦公樓的空置率和租金水平產(chǎn)生顯著影響。因此，我們預(yù)測(cè)下半年廣州辦公樓整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
今年上半年，廣州消費(fèi)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，1-5月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)23.8%，兩年平均增長(zhǎng)4.4%。然而五月底，疫情反彈給廣州零售市場(chǎng)按下了暫停鍵，取消堂食、限制旅行等一系列措施導(dǎo)致購(gòu)物中心客流和銷售額銳減，整體租賃需求也于六月進(jìn)入停擺狀態(tài)，二季度的租賃成交繼而大幅下跌。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年餐飲和服飾業(yè)態(tài)仍然是整體租賃需求的最大來(lái)源，新增租賃面積占比超過(guò)50%。新晉咖啡茶飲品牌風(fēng)頭不減，同時(shí)餐飲消費(fèi)升級(jí)需求顯現(xiàn)，部分客單價(jià)較高的餐飲品牌借著購(gòu)物中心調(diào)整的機(jī)會(huì)進(jìn)駐市區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此外，具有獨(dú)特線下體驗(yàn)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。除料理工作室、親子互動(dòng)類等租戶，日本娛樂(lè)品牌ROUND1的全國(guó)首店亦于二季度落戶永旺夢(mèng)樂(lè)城。相反，由于服飾業(yè)仍處于恢復(fù)階段，上半年僅運(yùn)動(dòng)類品牌保持一定擴(kuò)張趨勢(shì)。
上半年僅有一家購(gòu)物中心入市，即位于增城區(qū)的永旺夢(mèng)樂(lè)城，為全市帶來(lái)13萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)。然而，市郊競(jìng)爭(zhēng)日益激烈導(dǎo)致部分運(yùn)營(yíng)欠佳的項(xiàng)目持續(xù)流失租戶，加之新入市項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)率未如理想，市郊空置率較2020年底攀升兩個(gè)百分點(diǎn)至6.6%。相比之下，得益于部分優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目日益改善的入駐情況，市區(qū)少數(shù)項(xiàng)目的大面積調(diào)整并未對(duì)空置造成較大影響。截至二季度，市區(qū)購(gòu)物中心空置率為6.9%。
上半年整體租金大致平穩(wěn)，較2020年底上升0.4%。疫情的短暫反彈使得市區(qū)項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商的競(jìng)爭(zhēng)加劇，不少業(yè)主愿意通過(guò)降低招商門(mén)檻或提供更靈活的租賃條件來(lái)鎖定租戶從而應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，二季度市區(qū)租金也因此明顯承壓。另一方面，攀升的空置率進(jìn)一步拖累市郊租金水平。盡管如此，個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引力不減反增，租金逆勢(shì)上漲，而這也是整體租金在上半年呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的主要原因。
二季度廣州錄得一筆大宗優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)成交，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以32億元人民幣的價(jià)格成功收購(gòu)位于珠江新城的太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心。據(jù)悉，領(lǐng)展將會(huì)通過(guò)物業(yè)軟硬件提升和租戶組合升級(jí)等一系列資產(chǎn)增值操作，提高項(xiàng)目對(duì)周邊消費(fèi)人群的吸引力。
市場(chǎng)展望
盡管廣州本輪疫情已得到有效控制，零售商在短期內(nèi)將繼續(xù)持觀望態(tài)度，整體租賃需求會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的瓶頸期。至于供應(yīng)，下半年全市將迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目入市，均位于市區(qū)，新增供應(yīng)面積共計(jì)24萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“在短期租賃需求相對(duì)疲軟的背景下，新項(xiàng)目或?qū)⒚媾R不少招商壓力，而現(xiàn)有空置面積的去化周期亦將延長(zhǎng)�？梢灶A(yù)見(jiàn)下半年整體空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增長(zhǎng)動(dòng)能。”
與此同時(shí)，仲量聯(lián)行也觀察到業(yè)主及零售商嘗試采取破局方法以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。首先，部分業(yè)主不再一味打造業(yè)態(tài)組合豐富的綜合型購(gòu)物中心，而是基于區(qū)域位置和人口結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位。舉例來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)占比將大幅縮小，轉(zhuǎn)而增加特色餐飲和教育等業(yè)態(tài)比例，及打造各種創(chuàng)新高端的體驗(yàn)式場(chǎng)景以滿足周邊社區(qū)及辦公配套需求。另一方面，由于核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目日趨飽和，中高端以及承租能力較高的零售商或?qū)ふ覐V州下一個(gè)能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)快速增長(zhǎng)的商圈，部分消費(fèi)升級(jí)需求有望轉(zhuǎn)移至珠江新城。
物流地產(chǎn)
2021年上半年，廣州和深圳作為大灣區(qū)城市群內(nèi)的兩大核心城市，整體消費(fèi)需求率先從疫情中恢復(fù)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提升。廣州、深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別同比增長(zhǎng)23.8%和28.2%，恢復(fù)勢(shì)頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)13.3%，深圳市限額以上單位通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到85.6%。上述一線城市各類消費(fèi)需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇惠及東莞、佛山、惠州等大灣區(qū)二線城市。
在線上消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，綜合性電商巨頭，以及與其關(guān)系密切的第三方物流配送行業(yè)在上半年保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。一、二季度消費(fèi)市場(chǎng)的整體恢復(fù)速度高于預(yù)期，鞏固了主要電商平臺(tái)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，促使這些企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動(dòng)對(duì)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間需求的增加。
經(jīng)歷疫情，消費(fèi)者更習(xí)慣于通過(guò)線上消費(fèi)平臺(tái)滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅猛。相較于傳統(tǒng)生鮮零售的倉(cāng)儲(chǔ)需求可以被一些相對(duì)低標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)空間滿足，生鮮電商更加標(biāo)準(zhǔn)化的供應(yīng)鏈產(chǎn)生了更多對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團(tuán)買菜等企業(yè)在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標(biāo)倉(cāng)。
此外，隨著大灣區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型日益滲透到經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和社會(huì)生活中，愈發(fā)普及的大數(shù)據(jù)應(yīng)用為各類依托消費(fèi)大數(shù)據(jù)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的即時(shí)零售平臺(tái)提供了適宜的發(fā)展環(huán)境。其商業(yè)模式相較于傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)明顯，其市場(chǎng)份額的快速擴(kuò)張帶動(dòng)了上游產(chǎn)業(yè)鏈及第三方物流配送倉(cāng)儲(chǔ)需求的增加。例如，一主要面向海外市場(chǎng)的服裝類即時(shí)零售平臺(tái)及其供應(yīng)鏈相關(guān)企業(yè)上半年在廣州、佛山及周邊市場(chǎng)租賃面積約60萬(wàn)平方米，引起了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見(jiàn)新增倉(cāng)儲(chǔ)面積入市；高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉(cāng)儲(chǔ)面積為31萬(wàn)平方米，東莞僅為6萬(wàn)平方米，這五座大灣區(qū)城市的整體倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處于低位供應(yīng)和強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的雙重作用下，上述五座城市的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積在入市后全部租出，大部分由即時(shí)零售相關(guān)行業(yè)吸納。即時(shí)零售行業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間旺盛的需求明顯高于市場(chǎng)普遍的預(yù)期，發(fā)展前景看好。而此前空置率相對(duì)較高的廣州市場(chǎng)在二季度凈吸納量超過(guò)15萬(wàn)平方米，全市空置率降至1.7%，為八年來(lái)最低水平。
今年上半年，高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)整體“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀導(dǎo)致大灣區(qū)五座城市高標(biāo)倉(cāng)整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。其中，由于東莞擁有同時(shí)輻射廣州和深圳兩個(gè)核心城市的良好區(qū)位和相對(duì)完備的倉(cāng)庫(kù)硬件設(shè)施配套，市場(chǎng)對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)空間需求更大，當(dāng)?shù)刈饨鹕习肽甑臐q幅達(dá)到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)租金上漲幅度相近。
市場(chǎng)展望
未來(lái)六個(gè)月，我們認(rèn)為各類電商、即時(shí)零售等企業(yè)增長(zhǎng)預(yù)期依然積極，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張將繼續(xù)拉高這些企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產(chǎn)端為主的市場(chǎng)。雖然今年下半年五座城市新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)十分良好，預(yù)租情況理想。因此，我們預(yù)期今年下半年市場(chǎng)需求將有助消化新增供應(yīng)，五座城市整體空置率水平不會(huì)有大幅增加。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧表示：“考慮到來(lái)自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長(zhǎng)，加之新增的來(lái)自生鮮電商和即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。特別是即時(shí)零售平臺(tái)短期內(nèi)擴(kuò)充的巨大需求極大地強(qiáng)化了業(yè)主的信心，他們還提前預(yù)租了不少空間，緩解未來(lái)供應(yīng)集中上市的壓力�！�
長(zhǎng)期來(lái)看，大灣區(qū)城市強(qiáng)大的人口吸納能力有力支撐了本地消費(fèi)和倉(cāng)儲(chǔ)需求的“基本盤(pán)”；根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年凈增人口數(shù)量超過(guò)1,764萬(wàn)人，是全國(guó)人口流入最多的地區(qū)。持續(xù)的人口流入為未來(lái)大灣區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)也將顯著增強(qiáng)電商、物流以及機(jī)構(gòu)投資者的信心；但是，長(zhǎng)期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統(tǒng)核心倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域內(nèi)用地供應(yīng)仍相當(dāng)有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的重要性將隨著深中通道等重大區(qū)域性工程的推進(jìn)逐漸提高。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
