近日，第一太平戴維斯發(fā)布《西安2021年上半年房地產(chǎn)市場回顧及未來展望》報(bào)告指出，上半年樓宇租賃需求有所回落，平均租金整體保持平穩(wěn)；優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目調(diào)改不斷，潮玩集合店熱度走高。
甲級(jí)寫字樓市場
2021年上半年，西安市甲級(jí)寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，總體量維持在201萬平方米。西安甲級(jí)寫字樓市場活躍度自第一季度起開始逐漸減弱，并延續(xù)至第二季度，全市凈吸納量錄得4.2萬平方米，但由于供應(yīng)量放緩，全市空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，降至四年來最低。
新增租賃方面，上半年最為活躍的行業(yè)依次是房地產(chǎn)、金融和信息技術(shù)，在新增成交總面積中占比接近50%。在構(gòu)建關(guān)中平原城市群、建設(shè)國家中心城市、辦好十四屆全運(yùn)會(huì)等一系列國家戰(zhàn)略和重大機(jī)遇的推動(dòng)下，全市加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)租賃需求持續(xù)增加；房地產(chǎn)行業(yè)新增租賃面積貢獻(xiàn)達(dá)24%，其中建造及工程占比高達(dá)44%。最新發(fā)布的《2021中國硬科技創(chuàng)新發(fā)展白皮書》顯示，西安市硬科技發(fā)展指數(shù)為62.02，位列全國第七，近年來圍繞建設(shè)絲路科創(chuàng)中心的目標(biāo)，西安推動(dòng)硬科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，信息技術(shù)類企業(yè)辦公需求不斷釋放，貢獻(xiàn)出新增租賃面積的11%。值得一提的是，在租戶整體對成本更加敏感的背景下，第三方辦公空間運(yùn)營商在西安甲級(jí)寫字樓中活躍度有所恢復(fù)，錄得FED先后入駐凱德廣場以及萬科金域國際；第三方辦公空間運(yùn)營商在租期和裝修方面更加靈活，能夠有效幫助企業(yè)降低辦公成本，更易獲得中小型企業(yè)客戶的青睞。2020年在疫情影響下，消費(fèi)者服務(wù)中的在線教育成為年度最為活躍的行業(yè)。然而2021年上半年，隨著市場監(jiān)管日趨收緊，在線教育企業(yè)明顯放緩了擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致消費(fèi)者服務(wù)類企業(yè)在上半年成交占比大幅下降。
就資本來源來看，本地企業(yè)主導(dǎo)辦公市場需求，新增租賃面積的占比環(huán)比上漲20個(gè)百分點(diǎn)至52%，其中較活躍的行業(yè)集中在房地產(chǎn)、商務(wù)中心和信息技術(shù)；其次為內(nèi)資企業(yè)，其租賃需求主要來源于房地產(chǎn)；外資企業(yè)的新增租賃面積連續(xù)下降，僅占比2%。
租金方面，雖然市場需求有小幅回落，但隨著單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓整層大面積可租賃空間不斷減少，業(yè)主方在租金方面的談判空間有所回升，并且對市場預(yù)期相對積極樂觀，因此市場租金整體保持平穩(wěn)。截止季末，西安甲級(jí)寫字樓市場平均租金降幅逐漸收窄，環(huán)比小幅下降0.1%，為人民幣103.5元每平方米每月。
展望2021年下半年，西安寫字樓市場將迎來20余萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在城北和高新區(qū)域，新增項(xiàng)目的入市短期內(nèi)或?qū)⑼聘呤袌隹罩寐�。但長期來看，伴隨高新三期、西咸以及浐灞等新興區(qū)域的不斷發(fā)展成熟，西安的商務(wù)版圖也將持續(xù)擴(kuò)張，有望觸發(fā)西安寫字樓市場的新機(jī)遇。
第一太平戴維斯西安公司總經(jīng)理羅元均表示：“2021年適逢‘十四五’開局之年，也是全運(yùn)會(huì)舉辦年，這將賦予西安在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面全新的機(jī)遇；未來，西安將出現(xiàn)更多有影響力的產(chǎn)業(yè)集群，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的活力與動(dòng)能，同時(shí)為西安寫字樓和零售市場帶來新的發(fā)展契機(jī)�！�
零售物業(yè)市場
2021年上半年西安零售市場迎來盛安廣場星光City More一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，帶來約8萬平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市購物中心總存量升至446萬平方米。盛安廣場星光City More位于西安西南二環(huán)內(nèi)含光路片區(qū)，該片區(qū)為傳統(tǒng)區(qū)域商圈，該項(xiàng)目的入市在滿足周邊居民龐大消費(fèi)需求的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，為商圈重新注入活力。上半年全市零售物業(yè)市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，需求保持活躍，空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.6%；全市購物中心首層平均租金基本維持平穩(wěn)，環(huán)比小幅下降0.1%，為人民幣324元每平方米每月。
需求端方面，新成交業(yè)態(tài)仍由零售相關(guān)品牌主導(dǎo)，在新開門店中的占比達(dá)到54%；從業(yè)態(tài)細(xì)分來看，與2020年下半年相比，新成交的零售類品牌中配飾及美妝占比有所下滑，服飾類占比有所上升。除此之外，精致餐飲和個(gè)人護(hù)理類品牌新增需求環(huán)比呈現(xiàn)增長趨勢。
上半年西安零售市場見證諸如潮玩、飾品集合店等新興零售業(yè)態(tài)的活躍。潮玩行業(yè)在資本加持下發(fā)展勢頭愈發(fā)強(qiáng)勁，潮玩集合店持續(xù)滲透購物中心，除POP MART在西咸萬象城和益田假日世界新設(shè)立兩家門店外，新興品牌Top Toy在年初首店亮相MOMOPARK后加快開店步伐，目前已進(jìn)駐西安六家購物中心。這類潮玩店大多落址熱門商圈，以達(dá)到吸引較多客流，擴(kuò)大消費(fèi)群體的目的。首飾集合店紛紛加速布局西安市場，ME+落戶李家村萬達(dá)、ACC超級(jí)飾于大融城開業(yè)、BA飾物局入駐熙地港。伴隨消費(fèi)主力向95后、00后的轉(zhuǎn)移，消費(fèi)者更趨向于選擇時(shí)尚、潮流，同時(shí)平價(jià)、多元化的飾品，這類首飾集合店憑借款式多樣、產(chǎn)品平價(jià)迅速搶占市場。此外，上半年錄得電子類產(chǎn)品在西安零售市場上表現(xiàn)活躍，以小米、榮耀、蘋果、一加為代表的品牌在上半年積極拓展市場，開出多家門店。
多家購物中心進(jìn)入調(diào)改階段，通過品牌調(diào)整以尋求差異化經(jīng)營，部分購物中心重點(diǎn)調(diào)整零售類品牌，益田假日世界引入KKV、鹿島、POP MART等生活方式類品牌。知名餐飲品牌的入駐能為商場提供客流和人氣，因此部分購物中心發(fā)力餐飲類品牌的調(diào)整，大融城引入哥老官、朝花里等；曲江龍湖星悅薈三層多家餐飲店鋪正在裝修圍擋。傳統(tǒng)百貨方面，為了給消費(fèi)者帶來更好的購物體驗(yàn)，世紀(jì)金花賽高店、鐘樓店在第二季度閉店進(jìn)行全面改造。存量物業(yè)的改造將不斷為商圈注入活力，助力商圈更加年輕化、潮流化。
展望下半年，預(yù)計(jì)西安商業(yè)市場將迎來約30余萬平方米的新增供應(yīng)，代表項(xiàng)目包括幸福林帶環(huán)球港以及全國第二座萬象天地，屆時(shí)入駐西安的品牌將會(huì)更加豐富，為全面提升城市品位和國際化水平注入新動(dòng)能。2021年西安常住人口即將突破1300萬，加之陜西省政府在“十四五”期間將培育建設(shè)“西安都市圈”作為重點(diǎn)，未來將吸引更多人口流入西安，在為經(jīng)濟(jì)增長提供持續(xù)動(dòng)力的同時(shí)也將進(jìn)一步激活城市的潛在消費(fèi)需求。
來源：第一太平戴維斯
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