近日，第一太平戴維斯發(fā)布2021年第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望指出，上半年寫字樓租賃市場保持活躍，前兩季度單季凈吸納量分別達(dá)15.3萬及11.1萬平方米，均高于過去五年季度平均水平。
寫字樓 —— 前兩季度租賃需求持續(xù)增長，全市空置率時隔近兩年再度環(huán)比下降
2021年第一季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長19.5%至人民幣6,404.09億元�？鄢ツ晖诨鶖�(shù)較低影響，2019年至今，全市經(jīng)濟(jì)兩年年均增速為5.6%，增勢平穩(wěn)。
6月以來，因受本輪疫情防控管理影響，中高風(fēng)險區(qū)域部分行業(yè)運營稍有停滯，為幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，6月22日廣州市政府印發(fā)《關(guān)于積極應(yīng)對新冠肺炎疫情影響著力為企業(yè)紓困減負(fù)若干措施》，從加大金融支持力度、減稅降費、為企業(yè)減租等九大方面為企業(yè)紓困。在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面向好及政策支持背景下，廣州寫字樓市場需求有望在本輪疫情平穩(wěn)后繼續(xù)增長。
2021年上半年，全市共三個新項目入市。其中，二季度僅有一個新增供應(yīng)——位于珠江新城的寺右萬科中心交付入市，為市場帶來7.3萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量上升至576.5萬平方米。
第二季度前兩月，租賃市場延續(xù)一季度熱度，源自金融、TMT、零售與貿(mào)易行業(yè)企業(yè)租賃需求持續(xù)釋放，市場錄得多個矚目大宗交易。季末，因受本輪疫情防控措施影響，租賃活動稍有放緩。但上半年整體而言，租賃市場保持活躍，前兩季度單季凈吸納量分別達(dá)15.3萬及11.1萬平方米，均高于過去五年季度平均水平。
在上半年租賃需求持續(xù)釋放的推動下，二季度全市空置率自2019年第四季度以來出現(xiàn)首現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場空置率環(huán)比下降0.8個百分點至8.2%。
盡管市場租賃需求持續(xù)回升，但租戶方仍執(zhí)行嚴(yán)格的辦公成本管理并降低租金預(yù)算。同時，業(yè)主方亦考慮到下半年市場將有大量新項目入市，去化壓力陡增，因此愿稍降租金以提前實現(xiàn)項目去化。季末，全市租金指數(shù)環(huán)比微降0.2%，平均租金錄得人民幣每平方米每月163.6元。
展望
2021年第三季度預(yù)計有三個新項目入市，為市場帶來17.8萬平方米的新增供應(yīng)，而至第四季度，市場將迎逾80萬平方米供應(yīng)，大量供應(yīng)入市料將對各方市場參與者心態(tài)產(chǎn)生較大影響。
因受本輪疫情防控影響而放緩的租賃需求有望于第三季度釋放，TMT、金融行業(yè)仍將為租賃需求主要來源。2021年第三季度，受新增供應(yīng)影響，全市空置率預(yù)計小幅上升。
盡管需求端向好，但鑒于下半年市場將迎逾百萬平方米新增供應(yīng)，市場去化壓力猶存，以價換量策略預(yù)計持續(xù)，全市租金水平將因此繼續(xù)下行趨勢。
零售 —— 開年兩季度凈吸納量持續(xù)增長，市場租賃需求顯著復(fù)蘇
2021年前五月，廣州消費市場保持穩(wěn)定。社會消費品零售總額同比增長23.8%至人民幣4,237.29億元，較疫情前同期（2019年1-5月）增長9.1%。其中，汽車等大宗商品消費保持暢旺（如限上汽車零售額同比增長40.0%）支撐多零售品牌擴(kuò)張及租賃需求增加。
2021年上半年兩新項目均于第二季度入市，分別為位于增城的永旺夢樂城廣州新塘及位于花都的雅樂城。兩項目共為市場帶來29.9萬平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場總存量因此上升至652.8萬平方米。
第二季度，市場需求持續(xù)恢復(fù)。盡管季末疫情對部分區(qū)域餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)營業(yè)有短暫沖擊，但暫未對零售商整體租賃需求展現(xiàn)出重大影響，季度凈吸納量在新項目入市帶動下繼續(xù)增長至24.3萬平方米。上半年全市凈吸納量達(dá)29.1萬平方米，與去年同期凈吸納量呈負(fù)值相較，市場顯著復(fù)蘇。
截至第二季度末，各零售商圈空置率基本維穩(wěn)，全市空置率僅因較大體量新項目以略低入駐率入市而環(huán)比微升0.3個百分點至13.0%。
季內(nèi)，受本輪疫情影響較嚴(yán)重區(qū)域的部分業(yè)主為租戶提供一定時期的租金減免，但未對市場既有租金水平產(chǎn)生顯著影響。同時，核心商圈優(yōu)質(zhì)項目租金水平上漲顯著，帶動全市租金指數(shù)環(huán)比微漲0.2%，平均租金錄得人民幣每平方米每月694.8元。
第二季度，市場錄得一宗購物中心整售交易成交。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以人民幣32億元收購了位于珠江新城的太陽新天地購物中心。
展望
2021年第三季度，全市將迎來兩個購物中心，預(yù)計為市場帶來16.4萬平方米新增供應(yīng)。
隨著本輪疫情逐步平穩(wěn)受控，品牌經(jīng)營及新店裝修將回歸既有節(jié)奏，租賃需求預(yù)計保持平穩(wěn)。需求平穩(wěn)疊加供應(yīng)規(guī)模有限，全市空置率有望實現(xiàn)小幅下調(diào)。
2021年第三季度，受次核心商圈新增供應(yīng)影響，預(yù)計全市平均租金呈結(jié)構(gòu)性下降趨勢。
住宅 —— 新政策接連出臺，宏觀調(diào)控持續(xù)升級
第二季度供應(yīng)較上季度有所上升，截至6月18日，廣州一手住宅市場供應(yīng)面積環(huán)比上升19.2%至147.3萬平方米。但受 “新穗六條”政策影響，預(yù)售審批、備案價管控等保持嚴(yán)格，在政策調(diào)控下，本季度市場供應(yīng)與去年同期相較仍下降27.4%。
4-5月，在 “新穗六條”及“421新政”管控下，黃埔、南沙等區(qū)域投機(jī)炒房行為有所減少，但市場整體剛需仍保持強(qiáng)勁，兩月成交面積均高于過去12個月平均水平。6月以來，受本輪疫情防控管理影響，住宅交易進(jìn)程暫緩，全市成交面積顯著下降。截至2021年6月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降27.8%，至173.9萬平方米。
鑒于季內(nèi)中心城區(qū)成交量占比顯著上升，帶動全市一手住宅成交均價環(huán)比上升8.9%至人民幣每平方米39,032元。
展望
政策仍將以保障剛需、遏制投機(jī)為主。“三穩(wěn)”將是市場長期發(fā)展主旋律。銀行貸款額度緊張，疊加政策調(diào)控升級，個人購房融資監(jiān)管將更趨嚴(yán)格。
市場受本輪疫情沖擊稍有停滯，預(yù)計部分供應(yīng)將于疫情平穩(wěn)后入市，市場供應(yīng)預(yù)計有所上升。
因六月份疫情影響而壓抑的需求將于三季度得以釋放，此外市場又將迎來傳統(tǒng)“金九”小高峰，整體而言，需求將繼續(xù)增長。
在“新穗六條”政策調(diào)控下，新房定價預(yù)計更趨理性化，市場價格水平有望保持溫和增長。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
