2021年第二季度，兩個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目投入使用，分別位于珠江新城的萬科中心和魚珠的行信中心，為市場帶來約15萬平方米的寫字樓面積。其中，萬科中心是珠江新城近五個(gè)季度以來的首個(gè)新增辦公項(xiàng)目。行信中心則位于黃埔區(qū)，在規(guī)劃中的廣州第二CBD之中。廣州上半年合共新增34萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公面積，同比增長58%。

　　盡管五月末開始的疫情在一定程度上降低了寫字樓租賃市場的活躍度，但第二季度凈吸納量仍然錄得90.7%的季度環(huán)比增長。上半年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量達(dá)到31萬平方米，幾乎是2020年全年凈吸納量的七倍。另外，第二季度末，空置率回落至9.1%，季度環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，是七個(gè)季度以來首次錄得空置率的下行，大體回落至2020年末的水平。

　　行業(yè)方面，第二季度零售貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)最為活躍，成交占比分別達(dá)到32.9%和21.8%。其中名創(chuàng)優(yōu)品承租琶洲約兩萬平方米的甲級辦公面積。以法律、人力及廣告公關(guān)企業(yè)為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)則主要集中在天河體育中心及珠江新城升級搬遷。盡管本季度TMT行業(yè)的成交占比僅為8.0%，但實(shí)際辦公需求仍然非�；钴S，在非優(yōu)質(zhì)寫字樓錄得多宗大面積成交。就上半年而言，TMT、金融和零售貿(mào)易在全市優(yōu)質(zhì)寫字樓成交占比中位列前三。

　　租金方面，區(qū)域之間、甲乙級樓宇間租金出現(xiàn)分化。受升級需求帶動(dòng)，個(gè)別新樓空置顯著改善，租金報(bào)價(jià)有所提升。而老舊樓宇則為了挽留租戶而愿意調(diào)低租金報(bào)價(jià)。但從全市表現(xiàn)來看，第二季度廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金大致保持平穩(wěn)，季內(nèi)無漲跌，季末租金為每月每平方米161.6元，止住了連續(xù)七個(gè)季度的下跌趨勢，但上半年總體仍錄得0.5%的跌幅。

　　展望未來六個(gè)月，廣州將有61萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓落成，其中58%的面積位于琶洲，其余供應(yīng)則將分布在珠江新城、萬博和白云新城區(qū)域。雖然供應(yīng)的持續(xù)增多將帶來空置上升的壓力，但琶洲商務(wù)氛圍也將隨著工作人群的增加而改善。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示：“目前，廣州多個(gè)區(qū)域性的商務(wù)區(qū)正在崛起。展望2021-2024年，廣州市區(qū)主要商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到319萬平方米，其中近一半位于琶洲。除此以外，金融城開發(fā)提速，未來五年的供應(yīng)量也將超過100萬平方米。與此同時(shí)，黃埔的魚珠片區(qū)和番禺的萬博也將迎來項(xiàng)目的集中交付期。這些新商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)，長期而言，將重塑廣州寫字樓市場的面貌，但短期內(nèi)對成熟商務(wù)區(qū)的影響較為有限。除琶洲外，其他新興商務(wù)區(qū)并未與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)相連，基礎(chǔ)設(shè)施和商務(wù)氛圍有待改善及培育，對于市區(qū)寫字樓租戶的吸引力有限。不過，這些新區(qū)卻可以打造區(qū)域性商務(wù)區(qū)，挽留區(qū)內(nèi)現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的辦公需求，并吸引上下游企業(yè)及配套的高端服務(wù)業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，成為區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)高地，與市區(qū)傳統(tǒng)商圈實(shí)現(xiàn)差異化定位。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)也在積極求變，開展城市更新，并打造新的產(chǎn)業(yè)載體。例如越秀區(qū)的海珠廣場片區(qū)，在星寰項(xiàng)目落成不久后，未來還將迎來麗豐的新辦公項(xiàng)目，周邊舊樓宇也引入了知名的聯(lián)合辦公品牌進(jìn)行改造和招商。這些新項(xiàng)目陸續(xù)投入使用后，將令海珠廣場片區(qū)成為越秀區(qū)內(nèi)重要的商務(wù)活動(dòng)聚集地�！�

　　第二季度末由于疫情的爆發(fā)，在接近一個(gè)月的時(shí)間里，廣州大部分行政區(qū)都停止了餐飲、培訓(xùn)和影院等體驗(yàn)業(yè)態(tài)的線下活動(dòng)。防疫措施影響了商場的人流。但就上半年而言，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，仍在大致上延續(xù)了2020年下半年的復(fù)蘇態(tài)勢，首層租金錄得0.9%的半年環(huán)比增長，至每日每平方米27.7元。供應(yīng)方面，第二季度沒有新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，上半年總供應(yīng)量為18萬平方米。由于供應(yīng)的減少，半年凈吸納量環(huán)比下降44.9%，但空置率仍能錄得0.2個(gè)百分點(diǎn)的下跌，回落至第二季度末的8.2%。

　　從業(yè)態(tài)來看，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的拓展依舊最為活躍。智能汽車新品牌不斷涌現(xiàn)，其中第二季度新進(jìn)廣州的品牌包括凱迪拉克、星途、Zeeker、嵐圖和極狐汽車等。而餐飲方面，咖啡、茶飲和輕餐拓展最為積極；有口皆碑的老餐飲品牌也走出了老城區(qū)，在購物中心拓店。零售業(yè)態(tài)方面，本季首進(jìn)廣州的零售商——包括珠寶鐘表品牌FRED、Pomellato和BLANCPAIN及潮牌Clot，均落子太古匯。

　　展望未來六個(gè)月，廣州將有約54萬平方米的新增供應(yīng)投入市場，均分布在非核心商圈，供應(yīng)量將是上半年的三倍，預(yù)計(jì)空置率將有所攀升。隨著疫情在年中得到及時(shí)、有效的控制，零售市場預(yù)計(jì)將在下半年恢復(fù)發(fā)展動(dòng)能，持續(xù)復(fù)蘇，租金將保持平穩(wěn)。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“受疫情影響，早前全市僅天河區(qū)還能開放50%的堂食，并且大部分體驗(yàn)式業(yè)態(tài)都停止線下營業(yè)。荔灣區(qū)芳村的封閉和封控管理措施，也極大限制了該區(qū)域50萬左右居民出行，再加上部分企業(yè)采取了居家辦公措施，廣州市內(nèi)的外出人流顯著減少，對零售市場的影響無可避免。其中，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)比例越高的商場，人流下降幅度越大。但隨著疫情在二季度末得到有效控制，截至六月底，廣州大部分區(qū)域已經(jīng)恢復(fù)了有限度的堂食。我們認(rèn)為，盡管零售市場受到一定波及，但政府迅速果斷的抗擊疫情措施，縮短了疫情持續(xù)時(shí)間，最大程度降低了其對零售業(yè)的影響，預(yù)計(jì)人流和商業(yè)活動(dòng)將很快恢復(fù)到疫情前水平。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將在下半年重拾生機(jī)，延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。”

　　2021年第二季度，廣州共錄得32宗、共136萬平方米的工業(yè)土地出讓。上半年出讓土地面積共為317萬平方米，同比增長46%，平均地價(jià)為每平方米1,089元。在成交的地塊中，黃埔、南沙及花都的土地宗數(shù)最多，均為14宗。其中，包含物流倉儲功能的地塊有兩宗，均于第一季度出讓。

　　廣州第二季度沒有新增物流倉供應(yīng)，但凈吸納量仍然錄得近八個(gè)季度以來的第二高。2021年上半年凈吸納量達(dá)到18.5萬平方米，比2020年全年還要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高標(biāo)倉庫。行業(yè)方面，跨境電商表現(xiàn)最為積極，除承租廣州北部超過十萬平方米的倉庫以外，在佛山也錄得超過十萬平方米的倉儲租賃成交。除此以外，上半年，制造業(yè)和生鮮電商也持續(xù)在珠江口西岸的廣州和佛山承租高標(biāo)和普通倉儲設(shè)施。

　　超大型租戶在區(qū)域的擴(kuò)張和積極吸納，帶動(dòng)廣州空置率下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至季末的7.6%，半年下跌了5.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下三年來的空置率新低。第二季度租金隨之環(huán)比上升1.3%至季末的每月每平方米37.8元，半年上漲2.5%。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示：“展望未來六個(gè)月，廣州將迎來106萬平方米的新增高標(biāo)倉供應(yīng)，使全年新增供應(yīng)達(dá)113萬平米，比去年增長近4倍。這一波供應(yīng)高峰，將推動(dòng)廣州倉儲物流設(shè)施空置率的上升。但得益于這些項(xiàng)目大多位于理想的區(qū)位，如白云、黃埔、南沙等缺少可租面積的地區(qū)，因此需求面較為樂觀。與此同時(shí)，上半年吸納量與去年同比上升逾一倍，顯示出消費(fèi)和進(jìn)出口的增長勢頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)下半年需求仍保持活躍，有助于消化新增供應(yīng)，支撐全市租金保持穩(wěn)定。”

　　廣州本季度錄得兩單大宗成交，標(biāo)的分別是位于珠江新城的購物中心——太陽新天地，以及位于天河北路的天河雅樂軒酒店，交易總金額為41.6億元人民幣，同比增長47%。而上半年總交易金額為50.9億元人民幣，與2020年同期相比，減少6.7%。

　　太陽新天地曾于2019年以轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方式公開出讓，并最終被某資產(chǎn)管理公司以18.08億元的價(jià)格摘得。經(jīng)過債權(quán)債務(wù)的整理，該商場再于本季以32億元的價(jià)格出售給領(lǐng)展。這是領(lǐng)展繼2017年以40.65億元收購荔灣區(qū)西城都薈以后，在廣州收購的第二個(gè)購物中心，也是領(lǐng)展在華南收購的第三個(gè)購物中心。根據(jù)領(lǐng)展披露的信息，太陽新天地零售面積超過9萬平方米，目前空置率接近30%，未來還有較大的租戶調(diào)改空間。在此之前，廣州上一宗帶現(xiàn)金流的大型商場整售已經(jīng)可以追溯回2017年。

　　今年上半年，廣州區(qū)域內(nèi)整體可售辦公物業(yè)的供應(yīng)持續(xù)增加，主要位于琶洲、金融城和魚珠。雖然區(qū)位相對更核心的商務(wù)區(qū)，如珠江新城CBD和琶洲的新項(xiàng)目，普遍受到市場的關(guān)注度更高，但以自用為目的的買家對金融城和魚珠等新興商務(wù)區(qū)的接受度，表現(xiàn)得更為突出。辦公購置需求支撐著辦公物業(yè)價(jià)格，季內(nèi)保持平穩(wěn)。展望未來半年，寫字樓銷售市場持續(xù)的供需兩旺態(tài)勢將帶來成交的增長。

　　CBRE廣州投資及資本市場部高級經(jīng)理宋濤表示：“上半年廣州大宗投資成交，體現(xiàn)了投資者在后疫情時(shí)代，對于大灣區(qū)區(qū)域發(fā)展的信心。第二季度的兩宗成交，均位于廣州的核心商務(wù)區(qū)域。而成交的物業(yè)類型——商場和酒店均在疫情中一定程度的受創(chuàng)，但買方作為相關(guān)行業(yè)的資深運(yùn)營商，仍然愿意在此加大投資力度，表明了他們對于這個(gè)城市，以及這個(gè)國內(nèi)最重要的城市群未來發(fā)展的信心。事實(shí)上，這也是我們目前接觸的投資者投資廣州的重要原因之一�！�

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc