2021年5月21日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。
自2016年以來，中指研究院已連續(xù)第六年開展“中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評(píng)價(jià)研究”，并進(jìn)一步優(yōu)化適用于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商發(fā)展特色的研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、企業(yè)經(jīng)營能力三方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。我們通過發(fā)布產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力評(píng)價(jià)研究，深入挖掘行業(yè)標(biāo)桿運(yùn)營商的發(fā)展價(jià)值和成功經(jīng)驗(yàn)，梳理行業(yè)運(yùn)行規(guī)律，以期為產(chǎn)城運(yùn)營的各類參與主體帶來更多借鑒，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
2020年，受疫情防控常態(tài)化和經(jīng)濟(jì)壓力加大影響，我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快。在此背景下，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造、新材料等為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。與此同時(shí)，城市群、都市圈作為我國最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，在區(qū)域一體化發(fā)展的加速深化下，內(nèi)部逐漸形成完整互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間的協(xié)同發(fā)展，塑造了區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。產(chǎn)業(yè)新城作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、承接產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)融合發(fā)展的重要空間載體，發(fā)揮著越來越重要的作用。
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評(píng)價(jià)結(jié)果
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商發(fā)展特點(diǎn)分析
產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力
1、產(chǎn)業(yè)定位：自建研究院、引入第三方機(jī)構(gòu)，科學(xué)謀劃精準(zhǔn)定位
產(chǎn)業(yè)定位的主要方式
從調(diào)研結(jié)果來看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商更加注重研究平臺(tái)的打造，多數(shù)運(yùn)營商成立了產(chǎn)業(yè)研究院，極少數(shù)運(yùn)營商借助第三方咨詢機(jī)構(gòu)完成產(chǎn)業(yè)定位。在產(chǎn)業(yè)定位的過程中，運(yùn)營商基于產(chǎn)業(yè)研究院在城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢、資源稟賦以及區(qū)域戰(zhàn)略等方面的研究成果，選定項(xiàng)目的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等。
打造專業(yè)智庫，深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)新城的打造并非一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)，需運(yùn)營商具備長期的研究積累，成立自己的智囊團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營商才能深耕行業(yè)發(fā)展邏輯，精準(zhǔn)把握行業(yè)發(fā)展發(fā)向，在產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域形成可持續(xù)研究。此外，產(chǎn)業(yè)研究平臺(tái)在進(jìn)行市場前置探索中，應(yīng)緊扣國家戰(zhàn)略指引，專注政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)以及城市發(fā)展前瞻研究，助力運(yùn)營商引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃，成功實(shí)現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)。
緊跟政策趨勢，布局產(chǎn)業(yè)風(fēng)口。“十四五”規(guī)劃綱要提出，要深入實(shí)施制造強(qiáng)國戰(zhàn)略、發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。同時(shí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間�！笆奈濉币�(guī)劃綱要為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展指明了方向，運(yùn)營商應(yīng)緊跟政策導(dǎo)向，把握區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，關(guān)注戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，結(jié)合城市差異進(jìn)行布局。
2、產(chǎn)業(yè)招商：脫實(shí)向虛，大數(shù)據(jù)提升招商引資實(shí)效
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商借助大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)，打通產(chǎn)業(yè)招商線上全流程操作，實(shí)現(xiàn)園區(qū)和企業(yè)的無縫對接。一方面，運(yùn)營商通過自建APP，搭建產(chǎn)業(yè)云招商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上咨詢、項(xiàng)目考察、業(yè)務(wù)全場景展示等工作，大幅提高了產(chǎn)業(yè)招商的覆蓋面與互動(dòng)效率；另一方面，運(yùn)營商持續(xù)完善線上產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系大數(shù)據(jù)平臺(tái)，打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，助力產(chǎn)業(yè)招商。
搭建招商大數(shù)據(jù)平臺(tái)：產(chǎn)業(yè)新城招商大數(shù)據(jù)平臺(tái)，整合產(chǎn)業(yè)、企業(yè)數(shù)據(jù)信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息，全方位洞察產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)鏈及企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，形成動(dòng)態(tài)企業(yè)數(shù)據(jù)庫，提升產(chǎn)業(yè)招商引資效能。
強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)招商：產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，搭建生活、商業(yè)、企業(yè)以及專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，滿足不同階段企業(yè)發(fā)展需求，營造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，助力招商引資提質(zhì)增效。
3、產(chǎn)業(yè)培育：孵化器、產(chǎn)業(yè)基金，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力
從今年的調(diào)研情況來看，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)部平臺(tái)的增值服務(wù)。一方面，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商打造全生命周期空間載體，為企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全產(chǎn)業(yè)線空間載體。另一方面，運(yùn)營商通過布局全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，以直投+基金的方式，不斷強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。
園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造線上線下閉環(huán)服務(wù)流程：一方面，信息化推進(jìn)制造業(yè)與新一代信息技術(shù)融合發(fā)展，加速產(chǎn)業(yè)新城向智慧新城轉(zhuǎn)型發(fā)展；另一方面，疫情倒逼產(chǎn)業(yè)新城管理服務(wù)體系線上化、精細(xì)化，打造大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)，完善線上線下閉環(huán)服務(wù)流程，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)體系。
完善服務(wù)體系，覆蓋企業(yè)全生命周期：運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)培育方面一直扮演著服務(wù)者的角色，一方面是為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)載體和產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，另一方面是為企業(yè)提供完善的服務(wù)體系，對于小企業(yè)融資困難的，有針對成立基金或采取項(xiàng)目直投的方式提供資金支持，解決企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題。
城市建設(shè)能力
2020年，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展和智慧城市的逐步普及，在新一代信息技術(shù)的加速滲透下，智慧城市建設(shè)逐漸成為主旋律。產(chǎn)業(yè)新城是智慧城市的重要表現(xiàn)形式，它反映了智慧城市的發(fā)展模式和特征，是智慧城市的縮影。在智慧城市建設(shè)的推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)新城向著智慧化、創(chuàng)新化、科技化的方向轉(zhuǎn)變，除了對產(chǎn)業(yè)新城的有效管理，更重要的是實(shí)現(xiàn)與智慧城市規(guī)劃的高度融合，驅(qū)動(dòng)城市智慧化發(fā)展。
城市建設(shè)的主要方向
緊跟戰(zhàn)略導(dǎo)向，完善城市功能：“十四五”規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào)，完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。運(yùn)營商在城市建設(shè)中應(yīng)緊跟戰(zhàn)略導(dǎo)向，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。
加快數(shù)字發(fā)展，實(shí)現(xiàn)智慧城市：智慧城市的本質(zhì)是通過人工智能及物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，把現(xiàn)實(shí)世界映射到數(shù)字世界，從而形成一個(gè)與現(xiàn)實(shí)對應(yīng)的虛擬世界，再運(yùn)用大數(shù)據(jù)手段對虛擬城市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)掘出虛擬城市的規(guī)律，反作用于現(xiàn)實(shí)世界，從而解決城市出行、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等問題。未來，運(yùn)營商應(yīng)立足于園區(qū)數(shù)字化發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)智慧城市的步伐。
企業(yè)經(jīng)營能力
1、經(jīng)營規(guī)模：整體規(guī)模有待提升，個(gè)別運(yùn)營商較為突出
2020年部分上市企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)情況
從總資產(chǎn)增速來看，2020年，受新冠疫情影響，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商資產(chǎn)增速整體下滑，部分運(yùn)營商持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)發(fā)展，憑借獨(dú)特的經(jīng)營模式和強(qiáng)大的異地復(fù)制能力，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化擴(kuò)張。
從營業(yè)收入來看，2020年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商營業(yè)收入普遍下滑，一方面，為減輕新冠疫情對園區(qū)企業(yè)的影響，運(yùn)營商積極響應(yīng)政府號(hào)召，減免企業(yè)部分租金。另一方面，部分運(yùn)營商剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
從收入結(jié)構(gòu)來看，由傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、股權(quán)投資等方向轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商積極進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，深化產(chǎn)業(yè)發(fā)展與運(yùn)營服務(wù)，隨著咨詢、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)收入占比迅速提升，收入結(jié)構(gòu)逐步多元化。
2、盈利能力：凈利潤率表現(xiàn)突出，產(chǎn)業(yè)投資對利潤的貢獻(xiàn)明顯
2020年部分上市企業(yè)凈利潤
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的盈利能力普遍較強(qiáng)。從盈利規(guī)�？矗\(yùn)營商凈利潤規(guī)模在10-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。從盈利能力來看，個(gè)別運(yùn)營商長期持有股權(quán)取得收益，利潤水平大幅提升。部分運(yùn)營商集聚資源，推動(dòng)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主業(yè)發(fā)展。
3、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營，資產(chǎn)負(fù)債率保持低位
2020年部分上市企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率
不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，運(yùn)營商以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心，以長期投資回報(bào)為主線。2020年，隨著運(yùn)營商業(yè)務(wù)的成功轉(zhuǎn)型，增值業(yè)務(wù)收入加大，通過可持續(xù)性收入回流現(xiàn)金，負(fù)債水平較低。
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的城市機(jī)遇及發(fā)展趨勢
城市機(jī)遇：營商環(huán)境促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展
根據(jù)調(diào)研以及公布的資料，我們對TOP10運(yùn)營商2020年新拓項(xiàng)目所在城市進(jìn)行梳理，TOP10運(yùn)營商新拓項(xiàng)目分布在12個(gè)城市，這些城市大多數(shù)為城市群內(nèi)重點(diǎn)城市。從新拓項(xiàng)目所屬城市分布來看，長三角、珠三角和成渝城市群布局相對較多。其中，上海、廣州、杭州、南京、成都、寧波、鄭州等7座城市，位于《2019中國城市營商環(huán)境報(bào)告》城市排名前20，運(yùn)營商在進(jìn)行城市布局時(shí)，營商環(huán)境為其重要參考指標(biāo)。
2020年TOP10產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商新拓項(xiàng)目城市分布情況
發(fā)展趨勢：多元合作、融資創(chuàng)新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群
1、多元合作：合作主體多元化，助力產(chǎn)城發(fā)展升級(jí)
對于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商來說，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭歸根結(jié)底還是產(chǎn)業(yè)載體軟硬件水平的競爭。為提升項(xiàng)目運(yùn)營管理水平，企業(yè)在合作主體上更趨多元化，如產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商之間合作、房企與產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商合作以及產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商與實(shí)體企業(yè)合作等多種多樣的合作模式不斷涌現(xiàn)，進(jìn)而提升自身競爭力。
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商多元化主體
2、融資創(chuàng)新：園區(qū)上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰，創(chuàng)新融資模式
對于產(chǎn)業(yè)新城來說，由于項(xiàng)目開發(fā)需要沉淀大量的資金，而其融資渠道相對受限，導(dǎo)致其難以有更大的發(fā)展。2020年，隨著支持國家級(jí)開發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等一系列利好政策的釋放，產(chǎn)業(yè)新城迎來新的發(fā)展機(jī)遇。一方面，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商上市加速，行業(yè)分化加劇。另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)步推進(jìn)，豐富融資渠道。
園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關(guān)政策
3、產(chǎn)業(yè)集群：深化集群發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營實(shí)力
近年來，國家和地方政府持續(xù)發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策，為產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展?fàn)I造了良好的營商環(huán)境，產(chǎn)業(yè)新城形成了比較成熟的運(yùn)營模式。部分產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品運(yùn)營模式，打造全產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城模式，進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，全面提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營實(shí)力。
部分產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營模式
在此次調(diào)研過程中，我們能夠直觀地感受到產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商在城市發(fā)展和園區(qū)發(fā)展上所作的努力，產(chǎn)業(yè)新城由原先的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)投資更加重視以全生命周期的園區(qū)生態(tài)服務(wù)為重要落點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)更高能級(jí)的招商，讓企業(yè)能夠伴隨著園區(qū)成長。因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的成立對產(chǎn)業(yè)投資來說，無疑是給政府打了一劑強(qiáng)心針，在很大程度上減少了政府對后期開發(fā)建設(shè)的疑慮。綜合性的提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展帶來新機(jī)遇。
未來，隨著產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域分化加劇，運(yùn)營商運(yùn)營管理能力的不斷提升，盈利模式的不斷創(chuàng)新，行業(yè)也將呈現(xiàn)出新的發(fā)展面貌。在此，我們將持續(xù)跟蹤行業(yè)變化，不斷深化研究，希望此次產(chǎn)業(yè)新城及運(yùn)營商研究成果能夠?yàn)樯鐣?huì)各界以及各參與主體提供更多地參考與借鑒。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
