2021年第一季度，西安辦公樓市場進(jìn)一步復(fù)蘇的信號明顯。新增供應(yīng)的短缺，讓西安甲級辦公樓市場空置率連續(xù)三個(gè)季度下滑，收至34.9%；市場訪問量和業(yè)主帶看量的顯著提升，有效提振了業(yè)主方對年內(nèi)市場的信心，租金降幅收窄至0.3%，至季末報(bào)98.5元/平方米/月。零售市場保持平穩(wěn)發(fā)展，春節(jié)期間消費(fèi)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。消費(fèi)市場已全面復(fù)蘇，季內(nèi)市場未錄得新項(xiàng)目入市，全市總存量保持全國第六。物流地產(chǎn)市場高標(biāo)庫租賃需求延續(xù)去年下半年的活躍勢頭，傳統(tǒng)電商、快遞快運(yùn)、專業(yè)市場繼續(xù)成為本季高標(biāo)庫主力客戶。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2021是‘十四五’的開局之年，也是西安的全運(yùn)年。西安明確突出擴(kuò)大內(nèi)需，打造國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略支點(diǎn)的規(guī)劃。投射至商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)發(fā)力在西安的布局，內(nèi)資企業(yè)仍將主導(dǎo)辦公樓市場。西安積極籌備十四運(yùn)，大型賽事在西安的舉行有利于創(chuàng)造新的消費(fèi)場景，迸發(fā)出更多體育周邊的消費(fèi)觸點(diǎn)，從而促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)行為的發(fā)生，拉動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。”

　　辦公樓市場

　　市場研讀

　　供應(yīng)進(jìn)入緩行期成為西安辦公樓市場的突出特征，優(yōu)質(zhì)辦公空間具有顯著稀缺性，具有良好經(jīng)營能力的樓宇在招商運(yùn)營方面的表現(xiàn)更優(yōu)。

　　一季度，西安市場未錄得新增辦公樓供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量保持654.7萬平方米，其中甲級辦公樓總存量197.3萬平方米，甲級辦公樓供應(yīng)的暫停使得空置率持續(xù)回落，環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。未來四年，較低的新增供應(yīng)量也使得市場空置壓力逐步減輕。新成交需求中，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)建筑業(yè)季內(nèi)占比分別為24.4%、24.0%和18.2%，居前三名。

　　新租需求中，企業(yè)搬遷換租、辦公整合或拆分所帶來的辦公樓租賃活動持續(xù)活躍。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出于控制運(yùn)營成本的考慮，將分散在不同區(qū)域的辦公地點(diǎn)進(jìn)行整合，或由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，將不同的業(yè)務(wù)職能部門拆分劃入不同區(qū)域地段以降低主要外勤業(yè)務(wù)人員的會客距離，由此產(chǎn)生的企業(yè)辦公租賃需求持續(xù)增多。同時(shí)，企業(yè)搬遷至性價(jià)比更高、運(yùn)營優(yōu)勢更強(qiáng)的項(xiàng)目而發(fā)生的租賃成交需求仍是市場主流，由此帶來的總成交面積占比達(dá)53.2%。

　　運(yùn)營管理能力的差異已經(jīng)給辦公樓宇帶來兩極分化的市場反饋。西安甲級辦公樓市場中單一業(yè)權(quán)樓宇占比57.0%，其空置率已經(jīng)回落至近五年的最低值，季度末落至25.8%。可租面積稀缺成為市場的突出特征，尤其是核心地段大于1,000平方米的辦公空間更是“一房難求”。因此，業(yè)主方對意向客戶的背調(diào)及行業(yè)資質(zhì)要求更高，租戶因?yàn)槠髽I(yè)實(shí)力或行業(yè)影響力不足的原因錯失心儀項(xiàng)目的情況也時(shí)有發(fā)生。單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓業(yè)主對市場的預(yù)期走高成為主要的市場情緒，一季度單一業(yè)權(quán)市場的凈吸納量占甲級辦公樓市場凈吸納量總量的72.5%。

　　分散業(yè)權(quán)的甲級辦公樓空置率仍高達(dá)46.9%，除了在售項(xiàng)目的銷售進(jìn)度影響外，小業(yè)主持有的房源由于缺乏統(tǒng)一運(yùn)營難以滿足市場重點(diǎn)企業(yè)客戶，而小面積段需求的中小企業(yè)客戶在市場中有更多的選擇，不限于優(yōu)質(zhì)辦公樓、產(chǎn)業(yè)辦公樓、第三方辦公運(yùn)營空間或企業(yè)孵化器等。

　　租金方面，業(yè)主方去化壓力減輕使得單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓市場已經(jīng)悄然從租戶市場向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變。可租面積的快速減少加之春節(jié)過后市場訪問量和行業(yè)間客戶帶看量的快速恢復(fù)，有效提振了業(yè)主方對自身項(xiàng)目在年內(nèi)去化的信心，部分空置率在10%以內(nèi)的項(xiàng)目小幅上調(diào)租金以把控客戶品質(zhì)。而以小業(yè)主房源為主的分散業(yè)權(quán)辦公樓因?yàn)橥顿Y收益計(jì)劃靈活和缺乏運(yùn)營服務(wù)導(dǎo)致的溢價(jià)能力欠缺，成交租金降幅達(dá)0.7%。整體而言，由于分散業(yè)權(quán)拉低的成交價(jià)格使得市場整體租金仍呈現(xiàn)下行趨勢。截至季末，西安甲級辦公樓租金環(huán)比下降0.3%，報(bào)98.5元/平方米/月。

　　未來展望

　　供應(yīng)方面，西安甲級辦公樓市場開始進(jìn)入緩行期，預(yù)計(jì)全年新增面積約27.9萬平方米。其中，高新南板塊將在年底迎來大體量項(xiàng)目入市，板塊短期的供應(yīng)量將快速拉高子市場空置率水平。但基于西安在金融、科技互聯(lián)網(wǎng)及其他戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我們對2021年的市場動能仍持積極樂觀的預(yù)期。

　　零售物業(yè)市場

　　市場研讀

　　西安消費(fèi)市場全面復(fù)蘇，季內(nèi)市場未錄得新項(xiàng)目入市，全市總存量保持全國第六。第一季度，西安零售市場保持平穩(wěn)發(fā)展，春節(jié)期間消費(fèi)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。據(jù)陜西省商務(wù)廳統(tǒng)計(jì)，2021春節(jié)假期，西安市商品零售約174億元，同比增長7.7%；餐飲收入約11.43億元，同比增長8.2%。消費(fèi)需求不斷釋放，消費(fèi)市場明顯恢復(fù)。由于西安季內(nèi)未錄得新開業(yè)項(xiàng)目，總存量維持不變，報(bào)653.1萬平方米。

　　零售品牌更迭換代，快時(shí)尚品牌表現(xiàn)疲軟，國內(nèi)品牌需求活躍。由于國外疫情影響，國際快時(shí)尚品牌業(yè)務(wù)線收縮，Zara母公司Inditex宣布將陸續(xù)關(guān)閉旗下Bershka，Pull&Bear和Stradivarius三個(gè)品牌在華所有實(shí)體門店，旗下家居品牌Zara Home也關(guān)閉多家門店。由于年輕消費(fèi)群體對線上消費(fèi)依賴增加，令品牌方更傾向于數(shù)字化、移動化的線上店鋪，而對實(shí)體門店擴(kuò)張持有較謹(jǐn)慎的態(tài)度。盡管消費(fèi)方式的變化導(dǎo)致品牌退租空置率上升，但運(yùn)營商反應(yīng)迅速，在短時(shí)間內(nèi)吸納國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌去化空置面積，如：bosie、KKV等。此外，部分項(xiàng)目為提升入駐率，在服飾品牌退租后，運(yùn)營商主動引入承租能力相對較弱的餐飲、體驗(yàn)類品牌，對租金收益造成影響。因此，一季度購物中心首層平均租金報(bào)384.9元/平方米/月，環(huán)比微跌0.1%。

　　空置率方面，盡管疫情對零售市場的影響逐漸消減，但疫情加速了市場項(xiàng)目兩級分化的進(jìn)程，特別是對核心商圈老舊百貨的生存空間造成擠壓，品牌退租率高，新增需求降低，都加速了傳統(tǒng)百貨升級轉(zhuǎn)型的破局之路。受此影響，全市零售物業(yè)市場平均空置率升至9.1%，環(huán)比增長0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　國產(chǎn)新能源汽車品牌持續(xù)加碼西安市場布局：中國汽車工業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月，新能源汽車銷售同比增長近6倍，新能源汽車?yán)塾?jì)銷售同比增長3.2倍。季內(nèi)，西安迎來更多新能源汽車品牌進(jìn)駐，不再局限于蔚來、理想、BYD等傳統(tǒng)新能源品牌，更多國產(chǎn)新能源汽車品牌也進(jìn)駐西安市場，如：哪吒汽車、埃安汽車等。受到補(bǔ)貼激勵、免限購/免限行等政策引導(dǎo)、廠商宣傳、用戶口碑等因素的影響，消費(fèi)者對新能源汽車的觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著市場成熟度不斷提升，預(yù)計(jì)未來幾年消費(fèi)者將對新能源汽車持更加開放的態(tài)度，尤其是年輕消費(fèi)者在未來對新能源汽車將有更高的接受度。

　　新興兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)進(jìn)駐購物中心，體驗(yàn)和生活業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化發(fā)展：更多新興的兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)亮相購物中心，如：高新的立豐城小馬匯俱樂部、大唐西市的樂馭小馬會等室內(nèi)小型跑馬場進(jìn)駐購物中心。此外，海洋館和家庭運(yùn)動館等新興兒童體驗(yàn)場館也相繼亮相購物中心，商場運(yùn)營為了滿足當(dāng)下親子人群的到訪，增加了體驗(yàn)類親子項(xiàng)目在購物中心的比例，既能吸引更多親子家庭消費(fèi)客群到訪，同時(shí)增加這一客群產(chǎn)生周邊消費(fèi)的可能性。本季，生活和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)發(fā)展較快。生活類主要以圖書和玩具市場為主，如：1月初剛進(jìn)入西安市場的玩具品牌TOPTOY迅速擴(kuò)張市場，先后在MOMOPARK、賽格國際購物中心及高新陽光天地等商場首層開業(yè)。體驗(yàn)類以娛樂類和教育類為主，如：益田假日世界購物中心新開業(yè)的閃電部落、紅尾狐卡丁車；吾悅廣場的紐北圈速卡�。唤鸬貜V場的貝蒂森英語以及李家村萬達(dá)新開業(yè)的美立德綜合教育中心等。

　　未來展望

　　今年，西安零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應(yīng)，華潤萬象天地及星光City More等購物中心將迎來開業(yè)。隨著十四屆全運(yùn)會的到來，西安的城市化發(fā)展逐漸加速，未來三年的商業(yè)供應(yīng)還將下沉至高新二期，曲江二期，灃東灃西，城北及城東等新興區(qū)域。隨著優(yōu)質(zhì)零售市場逐漸走向成熟，競爭不斷升級，核心商圈（尤其是解放路商圈）的商業(yè)急需變革和創(chuàng)新，以滿足西安打造國際化消費(fèi)城市的發(fā)展要求。

　　物流地產(chǎn)市場

　　市場研讀

　　2021年第一季度，市場未錄得新項(xiàng)目入市，高標(biāo)庫租賃需求延續(xù)去年下半年的活躍勢頭。從需求行業(yè)來看，傳統(tǒng)電商、快遞快運(yùn)、專業(yè)市場成為本季高標(biāo)庫主力客戶。

　　空港子市場憑借高性價(jià)比物業(yè)，以及更多的可租賃面積持續(xù)吸引快遞快運(yùn)企業(yè)進(jìn)駐，季內(nèi)宇鑫物流、安能物流、極兔速遞均在此錄得大面積成交，帶動空港子市場空置率進(jìn)一步下降至9.3%。同時(shí)，隨著線上零售消費(fèi)加速滲透西北市場，以京東為代表的大型電商倉儲需求也隨之快速增長，第一季度京東物流于國際港務(wù)區(qū)子市場繼續(xù)擴(kuò)租46,000平方米。此外，在西安市強(qiáng)力規(guī)范違章建筑的影響下，大量非標(biāo)倉儲物業(yè)不得不整改或拆遷，倉儲租戶升級高標(biāo)庫需求發(fā)酵至2021年。其中建材、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場的倉儲升級需求帶動經(jīng)開、國際港務(wù)區(qū)等一圈層子市場高標(biāo)庫需求增長。第一季度，全市高標(biāo)庫凈吸納量共計(jì)21.2萬平方米，活躍的倉儲租賃需求推動全市整體空置率環(huán)比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。

　　租金方面，隨著空置率持續(xù)回落，西安高標(biāo)庫平均租金逐漸企穩(wěn)，此前受高供應(yīng)影響而租金下滑的空港子市場本季也逐漸擺脫低價(jià)競爭困境。至第一季度末，西安高標(biāo)庫平均凈有效租金環(huán)比保持穩(wěn)定，報(bào)24.4元每平方米每月。

　　未來展望

　　未來三年，西安高標(biāo)庫年均供應(yīng)量小于40萬平方米，而倉儲需求長期向好，因此我們預(yù)計(jì)至2023年，西安市場整體空置率將進(jìn)一步下降至6.6%，屆時(shí)業(yè)主市場特征將更加顯著，租戶溢價(jià)空間下滑。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉建議有投資需求的地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資人提前鎖定西安市場，其中一手土地和二手項(xiàng)目相對豐富的空港、國際港務(wù)區(qū)子市場具有更多的投資機(jī)會。更多關(guān)于西部倉儲投資市場趨勢以及需求預(yù)測，請參閱仲量聯(lián)行研究部于3月發(fā)布的《乘勢而上：西部陸海新通道下的倉儲市場投資報(bào)告》。

　　來源：仲量聯(lián)行

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