雖然2020年年初遭遇疫情影響，全國住宅市場各項指標大幅下滑，但在應(yīng)對疫情沖擊的逆周期調(diào)節(jié)政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，市場持續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)，甚至取得了超預(yù)期的表現(xiàn)�？傮w而言，全國樓市已走出疫情的影響，步入正常運行軌道。
房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨嚴，金融監(jiān)管持續(xù)強化
在房地產(chǎn)政策方面，2020年上半年多地出臺房地產(chǎn)扶持政策，整體政策環(huán)境偏寬松。下半年，隨著不少城市住宅市場加速回暖，部分熱點城市房價、地價增長過快，中央再次強調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨嚴。在三季度國家出臺“三道紅線”政策收緊房企融資后，四季度央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)貸款新制度，規(guī)定各大銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上限。
在城市層面，2020年全年保持“因城施策”。上半年，上海、深圳、南京、武漢等多個城市從供需兩端出臺扶持政策，以減輕疫情帶來的影響。大連、鄭州、東莞等一批城市從提高公積金額度、加大人才引進、發(fā)放購房補貼等方面對市場政策作出調(diào)整。下半年政策穩(wěn)中趨嚴，多城市從限購、限貸、限售、加強預(yù)售資金監(jiān)管等多方面升級樓市調(diào)控政策，其中深圳更是因出臺了史上最嚴的住房限購政策而引發(fā)熱議。
全年住宅成交量穩(wěn)步恢復(fù)，一線城市漲幅較大
在疫情得以有效控制后，隨著開發(fā)商繼續(xù)加速推盤，全國住宅成交量穩(wěn)步恢復(fù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年，全國新建商品住宅成交面積實現(xiàn)同比增長3.2%，銷售額同比增長10.8%。
仲量聯(lián)行跟蹤的20個主要一、二線城市一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，20城市一手住宅成交面積在經(jīng)歷了一季度同比大跌33.2%后，二季度同比跌幅收窄至6.4%，三季度由負轉(zhuǎn)正錄得同比6.2%的增幅，四季度增幅擴大至9.7%。全年20個城市一手住宅總成交面積同比下跌4%，其中一線城市合計增長15%；二線城市表現(xiàn)分化，全年下跌7%。
在價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2020年12月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定。12月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線和三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。全年來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二線和三線城市新建商品住宅銷售價格分別同比上漲4.0%和3.5%，漲幅均超過2019年。
全年土地市場回暖，年末略有降溫
在2020年上半年各地政府為對沖疫情影響出臺供給端扶持政策后，房企拿地信心有所提振，土地市場隨之升溫，部分城市土地溢價率明顯升高。但隨著下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管強化，“三道紅線”政策出臺，房企資金面承壓，拿地趨于理性，年末各線城市土地溢價率小幅回落。但從全年來看，前期的一些資金面寬松和對開發(fā)商的紓困政策之下，加上土地供應(yīng)增加，開發(fā)商拿地較2019年積極性增強，尤其是在一線城市。2020年全年，一線城市住宅用地平均溢價率12.4%，較2019年上漲5.0個百分點；二線城市住宅用地平均溢價率13.4%，較2019年回落0.7個百分點；三線城市住宅用地平均溢價率16.7%，較2019年上漲0.6個百分點。
未來展望
展望2021年，在國內(nèi)疫情能得以持續(xù)有效控制的前提下，國內(nèi)經(jīng)濟有望繼續(xù)恢復(fù)，貨幣政策可能保持靈活適度�！胺孔〔怀础笨偦{(diào)仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管可能整體收緊，以防范系統(tǒng)性金融風險。
市場供應(yīng)方面由于2020年整體土地出讓處于高位，預(yù)計2021年住宅新開工量將保持較高水平。“三道紅線”和銀行房地產(chǎn)貸款占比上限出臺后，房企資金壓力將進一步顯現(xiàn)，預(yù)計2021年房企將繼續(xù)加速推盤以回籠資金。
需求方面2020年整體市場成交已創(chuàng)新高，隨著央行對個人住房貸款上限提出要求，預(yù)計2021年整體住房貸款將穩(wěn)中收緊，促使需求釋放更為理性。在目前政策環(huán)境下，預(yù)計2021年整體住宅成交量與2020年基本持平或小幅回落。
土地市場方面在融資環(huán)境收緊以及多地政策趨嚴的背景之下，房企拿地將趨于理性，土地市場面臨降溫，2021年土地溢價率可能有所回落。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
