2020年第四季度杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)得益于科技新媒體需求擴(kuò)張，在新增供應(yīng)持續(xù)入市的背景下仍維持了穩(wěn)定的出租率；優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)供需活躍度進(jìn)一步提升，租金小幅上漲。

　　仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“政府在過(guò)去一年中積極應(yīng)對(duì)疫情沖擊，采取的短期減稅降費(fèi)、金融支持、生產(chǎn)支持、穩(wěn)定用工政策，取得了良好的成效；十四五規(guī)劃中，循環(huán)暢通、區(qū)域協(xié)同、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、有效投資將成為中長(zhǎng)期增量發(fā)展的關(guān)鍵詞。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，2020年全年共迎來(lái)三個(gè)新項(xiàng)目入市，時(shí)尚、餐飲和生活配套業(yè)態(tài)成下半年度需求主力，“首店經(jīng)濟(jì)”、“造節(jié)運(yùn)動(dòng)”、“夜生活”成為實(shí)體零售盤活業(yè)態(tài)的萬(wàn)金油。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　由于四季度單季吸納量創(chuàng)近兩年新高，2020年全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.2%。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全年甲級(jí)辦公樓凈吸納量為14.8萬(wàn)平方米，而乙級(jí)辦公樓凈吸納量流失1.8萬(wàn)平方米，性價(jià)比上升的甲級(jí)辦公樓受到客戶的青睞。2020年下半年杭州商辦市場(chǎng)顯著回暖，下半年度租賃交易數(shù)量較上半年上漲近150%；就交易企業(yè)規(guī)模看，1,000平方米以上企業(yè)交易量維持穩(wěn)定，而200平方米以下的中小企業(yè)占比57%，小微企業(yè)信心指數(shù)明顯提升。從行業(yè)細(xì)分來(lái)看，下半年頭部科技新媒體企業(yè)承租力進(jìn)一步增強(qiáng)，擴(kuò)張面積增大，超越傳統(tǒng)核心需求驅(qū)動(dòng)的金融服務(wù)業(yè)，立足甲級(jí)辦公樓新增租賃需求行業(yè)首位，需求比例達(dá)22%。金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)建筑及貿(mào)易零售緊隨其后，需求占比均超10%。

　　全年31萬(wàn)平方米共計(jì)5個(gè)新增項(xiàng)目入市，較2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的財(cái)通雙冠大廈和濱綠大廈兩個(gè)項(xiàng)目，下半年包括天目里、華夏之心及奧體萬(wàn)科中心在內(nèi)三個(gè)項(xiàng)目入市，未來(lái)科技城及錢江世紀(jì)城板塊商辦氛圍迅速提升。受近期需求旺盛利好，四季度甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，而乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。至2020年末，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)整體空置率達(dá)到18.1%，較2019年同比小幅上調(diào)0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　年末租金跌幅持續(xù)收窄，第四季度錄得全市優(yōu)質(zhì)辦公樓租金環(huán)比下調(diào)僅0.3%。甲級(jí)辦公樓整體市場(chǎng)租金僅次于一線城市北上廣深，凈有效租金報(bào)4.4元每平方米每天。業(yè)主租金預(yù)期仍謹(jǐn)慎樂(lè)觀，部分業(yè)主為進(jìn)一步提升出租率，依然愿意提供更為靈活的租賃政策優(yōu)惠。大宗交易方面，由于近期入市可交易優(yōu)質(zhì)核心區(qū)樓宇增多，自用企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)保持較高的關(guān)注度。多家銀行于錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)購(gòu)置在建樓宇，錄得10,000平方米以上自用買賣交易。

　　2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：受疫情所致的部分供應(yīng)推遲交付影響，2021年預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目共計(jì)約90萬(wàn)平方米體量入市，其中近五成落在錢江新城及其周邊區(qū)域。未來(lái)四年內(nèi)，杭州中心、新世界望江項(xiàng)目、杭州之門等一系列熱點(diǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目陸續(xù)入市，將進(jìn)一步提升錢江新城及錢江世紀(jì)城等板塊的優(yōu)質(zhì)辦公樓存量，預(yù)計(jì)中期整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)激烈。鑒于未來(lái)供應(yīng)走高的預(yù)計(jì)，2021年全年租金波動(dòng)浮動(dòng)預(yù)計(jì)在正負(fù)0.5%以內(nèi)。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“受益于杭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從結(jié)構(gòu)性上看，科技新媒體、金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)將繼續(xù)在中短期內(nèi)展現(xiàn)活躍的租賃需求，成為杭州辦公樓市場(chǎng)活力保障。”

　　商務(wù)園區(qū)

　　供需齊升交易活躍，帶動(dòng)整體市場(chǎng)平均租金穩(wěn)步上漲。2020年下半年共9個(gè)新增項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)53.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)體量。2020年全年錄得優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)新增供應(yīng)130萬(wàn)平方米，較2019年供應(yīng)量上漲32.6%。下半年錄得凈吸納量超56萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅50%�；钴S的交易氛圍使得市場(chǎng)整體空置率回落至13.1%，環(huán)比下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。在整體出租表現(xiàn)較好的環(huán)境下，截至四季度整體園區(qū)市場(chǎng)平均租金上升至2.13元每平方米每天，環(huán)比增長(zhǎng)約1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，未來(lái)供應(yīng)將創(chuàng)歷史新高。2021年，預(yù)計(jì)未來(lái)科技城、濱江及拱北板塊將均有超50萬(wàn)平方米體量入市，全年新增供應(yīng)量將達(dá)177萬(wàn)平方米，為2020年的1.4倍。2020年四季度地鐵三線開通，實(shí)現(xiàn)十城區(qū)軌道覆蓋及空軌聯(lián)運(yùn)；2021年另有5條新線計(jì)劃開通，持續(xù)利好城北及濱江板塊，通勤時(shí)間進(jìn)一步壓縮。在交通利好紅利的持續(xù)兌現(xiàn)下，新興板塊園區(qū)潛在客戶接受度穩(wěn)步提升，將拉動(dòng)整體優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)租金持續(xù)走穩(wěn)。

　　零售物業(yè)

　　餐飲及時(shí)尚業(yè)態(tài)構(gòu)成下半年需求主力，生活體驗(yàn)業(yè)態(tài)仍在恢復(fù)過(guò)程中。細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)看，2020年下半年，時(shí)尚類商鋪新開及圍擋占總開業(yè)圍擋店鋪比例高達(dá)40%，奢侈品、國(guó)潮及運(yùn)動(dòng)服飾類保持迅猛擴(kuò)張；國(guó)外小眾配飾及買手店首進(jìn)浙江成新寵。餐飲方面，下半年新開及圍擋店鋪占總開業(yè)圍擋店鋪比例達(dá)32%�；浭讲璨蛷d受到大眾青睞，敏華冰室、點(diǎn)都德首店落戶引嘗鮮熱潮；資本引導(dǎo)下，以伏見桃山、七分甜為首的茶飲開啟第二輪擴(kuò)張態(tài)勢(shì)；本地限牌政策頻頻變動(dòng)及補(bǔ)貼持續(xù)利好新能源汽車，頭部國(guó)產(chǎn)新能源車企線下布局持續(xù)；體驗(yàn)業(yè)態(tài)則持續(xù)受疫情影響，僅占總開業(yè)圍擋店鋪比例的7%，新開圍擋店鋪均以休閑養(yǎng)生及健身運(yùn)動(dòng)類為主。

　　四季度共計(jì)三個(gè)項(xiàng)目入市，為2020年度首批開業(yè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)總體量達(dá)515萬(wàn)平方米。三個(gè)新增物業(yè)分別位于城東、城西及錢江新城板塊內(nèi)，總體量共計(jì)近24萬(wàn)平方米，同比2019年度下降56%，為近五年最低新增供應(yīng)量。競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，使得零售物業(yè)入市開業(yè)率出現(xiàn)分化，部分新入市項(xiàng)目空置率偏高，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)僅錄得近13萬(wàn)平方米的凈吸納量。截至四季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空置率上升至8.8%，環(huán)比上漲2.0個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)近年最高值。四季度全市存量物業(yè)項(xiàng)目開業(yè)店鋪超1.8萬(wàn)平方米，較上季度增幅30%，其中湖濱商圈新開店鋪占比近30%。

　　市場(chǎng)整體租金跌幅平緩，業(yè)主熱衷“造節(jié)運(yùn)動(dòng)”盤活業(yè)態(tài)。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金報(bào)20.3元每平方米每天，同比下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)主精準(zhǔn)抓住其主要潛力客戶千禧一代“派隊(duì)文化”、“打卡文化”、“首次體驗(yàn)”的興趣點(diǎn)，為其持續(xù)營(yíng)造個(gè)性、潮流態(tài)度的生活體驗(yàn)場(chǎng)，贏得年輕消費(fèi)者的認(rèn)同。“潮流體驗(yàn)”加“跨界IP”成引流萬(wàn)金油，主題展覽、音樂(lè)派隊(duì)、國(guó)風(fēng)文化、數(shù)字秀場(chǎng)等一系列首次舉辦活動(dòng)占全年活動(dòng)三成以上。老牌傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)也受此趨勢(shì)影響逐漸轉(zhuǎn)型，杭州大廈THE NIGHTFLY年末開街，主打夜生活潮玩概念。

　　2021年零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2021年，受部分項(xiàng)目推遲開業(yè)影響，共有5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)超70萬(wàn)平方米入市。城東新城的港龍城繼王府井接手運(yùn)營(yíng)后開業(yè)將進(jìn)一步改善區(qū)域商業(yè)配套環(huán)境，濱江的奧體印象城及濱江銀泰將加速成熟區(qū)域購(gòu)物氛圍，而城北商圈萬(wàn)融城和龍湖兩個(gè)新項(xiàng)目的開業(yè)或?qū)⒓觿‖F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)局面。整體市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將小幅回調(diào)至8.5%。在供需雙重影響下，非核心區(qū)的租金漲幅將持續(xù)與核心區(qū)租金表現(xiàn)拉開差距。需求端來(lái)看，運(yùn)營(yíng)成熟、定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品獨(dú)特的中高端連鎖品牌將得到投資方及市場(chǎng)的持續(xù)支撐并在中期維持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

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