上半年，重慶來福士A座交付給重慶寫字樓市場帶來逾6萬平方米的新增供應(yīng)，系解放碑板塊近三年來首個新增項目。第二季度隨著疫情有效抑制、經(jīng)濟企穩(wěn)，供應(yīng)鏈上下游企業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，市場活躍度明顯回升，凈吸納量錄得1.7萬平方米，拉動上半年整體凈吸納量由負轉(zhuǎn)正至3,900平方米。其中甲級和乙級寫字樓差異化表現(xiàn)，凈吸納量分別錄得1.3萬平方米及負值，尤其是第二季度甲級寫字樓凈吸納量近1.9萬平方米，復(fù)蘇趨勢明顯。究其緣由，得益于更為優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)，甲級寫字樓在疫情沖擊下展現(xiàn)出更強的韌性；且由于甲乙級寫字樓價格差距進一步收窄，甲級寫字樓性價比凸顯，成為企業(yè)新設(shè)辦公首選，并刺激升級、搬遷需求增長。就乙級寫字樓而言，中小微企業(yè)的集中使其對宏觀環(huán)境表現(xiàn)出更高的敏感性，需求穩(wěn)定性相對較弱。

　　重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點至30.2%。市場去化壓力加劇，業(yè)主進一步以價換量，全市平均租金較去年底下跌2.2%，報每月每平方米77.8元；甲級寫字樓租金較去年底下跌2.4%至每月每平方米87.7元。

　　分區(qū)域來看，隨著江北嘴核心CBD的成功塑造，加之持續(xù)政策引導(dǎo)及交通便利等疊加利好，江北嘴主導(dǎo)上半年去化，凈吸納量錄得逾6萬平方米，同比僅下降8.4%。大化楊亦表現(xiàn)矚目，原因在于內(nèi)資在線教育企業(yè)積極在渝布局選址于此；域內(nèi)包租公司在疫后積極推出特價房等一系列措施以改善轉(zhuǎn)租率，進一步提高該區(qū)域的去化效率。

　　按行業(yè)來看，新科技媒體（TMT）、專業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)建筑為上半年三大主要需求來源。TMT行業(yè)占比新增需求的27.3%位居首位，在線娛樂、在線辦公軟件等“在線+”企業(yè)在疫情期間逆勢擴張，由此釋放出辦公需求新增點，其中來自于內(nèi)資在線教育企業(yè)的辦公需求最為活躍，市場見證多家在線教育頭部企業(yè)在渝擴張版圖；專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后，占比13.5%，宏觀環(huán)境波動催生律所等專業(yè)機構(gòu)的持續(xù)擴張，而疫情之下更多企業(yè)選擇將財務(wù)、人力資源、行政等職能外包給專業(yè)機構(gòu)以提效降費繼而延生辦公需求；房地產(chǎn)建筑業(yè)占比12.7%為第三大需求來源，隨著成渝雙城經(jīng)濟圈及西部科學(xué)城的加快建設(shè)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展將持續(xù)利好于新一輪戰(zhàn)略機遇。

　　展望未來，下半年重慶還將迎來逾31萬平方米的新增供應(yīng)。隨著下半年經(jīng)濟走勢逐漸明朗，內(nèi)資中大型企業(yè)及本地中小微企業(yè)的辦公需求有望持續(xù)回升，但由于宏觀環(huán)境不明確性猶存，成本控制仍將貫徹全年，辦公需求將視企業(yè)發(fā)展周期、運營情況而繼續(xù)在不同區(qū)域或辦公載體間流動。

　　上半年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)，然而傳統(tǒng)百貨生存空間繼續(xù)受到擠壓，新世紀百貨南坪商都閉店。隨著疫情帶來的影響逐步釋放，加之旅游業(yè)尚在有序恢復(fù)之中，市場錄得以餐飲、體驗及兒童為主的品牌退租；同時，宏觀環(huán)境的不明確性令零售商擴張愈發(fā)謹慎，市場整體空置率較去年底上升1.5個百分點至11.2%，系近四年來新高。因此，上半年租金走勢承壓，全市購物中心首層平均租金較去年底下跌1.6%，報每月每平方米379.4元。盡管如此，消費市場自四月起逐漸回暖，社會消費品零售總額同比恢復(fù)正增長。

　　著眼需求端，運動潮流品牌持續(xù)布局重慶，如Adidas Originals及Puma旗艦店進駐WFC、Champion進駐北城天街和八一廣場。美妝品牌活躍度延續(xù)，國產(chǎn)美妝集合店多點開花搶占市場份額，如The Colorist、Wow Color等。就餐飲而言，外來品牌持續(xù)進駐重慶，菜系也不斷多元，如日料萬島及大隱、地方菜系金翠河、都氏二當(dāng)家、鼎凰花膠雞等。此外，購置稅優(yōu)惠措施延長和“新基建”浪潮推動下新能源汽車迎發(fā)展新機遇，基于可視性強、樣車方便進出和市中心位置等因素，其選址仍青睞購物中心，市場錄得蔚來電動車進駐源著天街。

　　運營方面，核心商圈差異化表現(xiàn)，非核心商圈剛需性消費支撐。在核心商圈，解放碑商圈購物中心整體空置率較去年底上升4.8個百分點至16.4%，原因在于其重要支撐的旅游消費尚在逐步復(fù)蘇，導(dǎo)致相關(guān)定位的品牌承壓，上半年市場錄得以本地餐飲為主的租戶集中退租；而本地消費者導(dǎo)向的觀音橋商圈，隨著疫情影響的逐步減弱，消費率先復(fù)蘇，并由此提振運營商及品牌方的信心，上半年調(diào)整及擴張步伐持續(xù)，如協(xié)信星光68廣場打造國際腕表區(qū)，一次性引入多個國際品牌，如Cartier、IWC、Omega、Jaeger-LeCoultre、Montblanc、Piaget、PANERAI、CHOPARD（重慶首店）等。非核心商圈依靠剛性需求支撐而逐步復(fù)蘇，特別是位于成熟住宅板塊的品牌購物中心，業(yè)主運營能力強，借機對租戶迭代升級。

　　下半年，重慶零售物業(yè)市場將迎來53萬平方米的新增供應(yīng)，其中備受矚目的TOD城市綜合體龍湖金沙天街的開業(yè)將拉開沙坪壩商圈提質(zhì)的序幕。同時，重慶政府推出《關(guān)于加快建設(shè)國際消費中心城市的實施意見》，出臺包括發(fā)展首店經(jīng)濟、改造老牌步行街及擴容升級新興商圈等舉措，重慶零售物業(yè)市場將持續(xù)提檔升級。

　　上半年，重慶倉儲物流市場錄得四個項目合計約28萬平方米的新增供應(yīng)，租賃需求經(jīng)歷了第一季度疫情爆發(fā)、電器和汽配相關(guān)租戶退租及電商搬回自建庫的沖擊后，于第二季度出現(xiàn)明顯回暖，單季凈吸納量由負轉(zhuǎn)正錄得約18萬平方米，為去年同期的4倍。但持續(xù)的供應(yīng)高峰令市場空置率較去年底上升1.8個百分點至30.4%，業(yè)主當(dāng)前仍以去化面積為首要目標，尤其是東港、兩江龍盛等去化壓力較大的園區(qū)業(yè)主的租金優(yōu)惠幅度較大，致全市高標庫平均租金較去年底下跌2.3%至每月每平方米23.0元。

　　按行業(yè)看，第三方物流和零售貿(mào)易主導(dǎo)上半年去化，分別占比新增需求的46.3%和45.1%。其中，零售貿(mào)易主要是食品、煙草、圖書類租戶�，F(xiàn)階段業(yè)主為促去化而較為靈活的租賃策略為計劃倉儲設(shè)施升級或搬遷的租戶提供契機，尤其是本土租戶。上半年，本土租戶的吸納量貢獻率升至34.2%，其中包括一宗本土零售商由非標庫升級到高標庫的大面積成交案例。

　　下半年，重慶倉儲物流市場還將迎來約57萬平方米新增供應(yīng)，市場供應(yīng)壓力猶存，租金走勢或繼續(xù)下探。盡管如此，得益于“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈”的加速建設(shè)，陸海新通道上升為國家戰(zhàn)略，重慶將從西部中心走向國際樞紐。與此同時，從重慶“制造”到“智造”，傳統(tǒng)工業(yè)的轉(zhuǎn)型升級也將為倉儲物流需求增長提供內(nèi)生能力。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc