2020年，樓市新聞如搖號(hào)搶房、抱團(tuán)漲價(jià)、政府救市、取消限購(gòu)等鋪天蓋地。這些現(xiàn)象級(jí)事件的背后暗示了2020年可能是中國(guó)樓市的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
同時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，諸如“房住不炒、因城施策、人才引進(jìn)、三穩(wěn)、三道紅線、長(zhǎng)租公寓……”這些高頻詞匯都貫穿著整個(gè)2020年。
那么今年的樓市重點(diǎn)關(guān)鍵詞有哪些？揭露了什么樣的樓市真相呢？昨晚，中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉就“2020年中國(guó)樓市關(guān)鍵詞”話題，給大家一一做了分析。
一、直播賣房
受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)加速線上業(yè)務(wù)發(fā)展。疫情期間，最早從一些大房企開(kāi)始，再到全國(guó)大部分企業(yè)都積極參與線上賣房，比如像恒大、融創(chuàng)、保利等房企也都推出一陣子的直播賣房潮流。從整體的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然沒(méi)有多少成交量，但是對(duì)于企業(yè)而言，卻是賺足了“吆喝”。
當(dāng)下的房地產(chǎn)銷售具有多種流派：第一種是恒大恒房通、萬(wàn)科等企業(yè)的自建渠道；第二種是房天下、樂(lè)居、騰訊等傳統(tǒng)媒體服務(wù)渠道；第三種是如貝殼等一系列企業(yè)平臺(tái)。
雙11期間，多個(gè)房企紛紛在互聯(lián)網(wǎng)拓展賣房，但就目前而言，網(wǎng)上賣房仍只是起“廣告”形式為主的作用，是否能成為長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，還需看更多后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)。
二、17萬(wàn)億下的中國(guó)樓市
整體來(lái)看，2020年，無(wú)論是金九銀十，還是最新公布的11月數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了刷新歷史的明顯記錄。
從累計(jì)情況來(lái)看，1-10月份，商品房銷售面積首次年內(nèi)同比轉(zhuǎn)正；1-11月，商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)年內(nèi)同比上漲，且商品房銷售額連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)同比上漲。拆分單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.6萬(wàn)平方米、1.6萬(wàn)億元，同比分別上漲15.3%和23.9%，銷售業(yè)績(jī)僅次于6月和9月。11月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.75億平方米、1.73億元，同比分別上漲12%和18.6%。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，今年商品房銷售額有望實(shí)現(xiàn)17萬(wàn)億的歷史記錄。
三、三條紅線
8月份，市場(chǎng)開(kāi)始盛傳“三條紅線”的傳聞。具體為：
紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
紅線2：凈負(fù)債率大于100%；
紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。
并根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。（相關(guān)閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：真假"三條紅線”下的房?jī)r(jià)走勢(shì)》）
那么，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，三條紅線會(huì)否產(chǎn)生較大影響？
短期來(lái)看，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。就房企拿地而言，目前還沒(méi)有受到明顯的影響。當(dāng)下來(lái)看，在三條紅線下，企業(yè)的融資成本分化嚴(yán)重。既有企業(yè)融資成本低于6%，也有企業(yè)融資成本超過(guò)13%。而為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)變化，大部分企業(yè)其實(shí)還在井噴式地融資。
四、井噴的調(diào)控政策
從調(diào)控次數(shù)來(lái)看，近幾個(gè)月的增量明顯增加。1-11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)合計(jì)高達(dá)458次，其中，11月單月累計(jì)調(diào)控次數(shù)為33次。
從調(diào)控城市來(lái)看，自7月份以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)累計(jì)有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、海口等32個(gè)城市出臺(tái)樓市收緊政策，為樓市降溫。
調(diào)控風(fēng)向從上半年的寬松轉(zhuǎn)為下半年的收緊。調(diào)控發(fā)力也從過(guò)去的“一城一策”轉(zhuǎn)為部委監(jiān)管，包括住建部召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)議，明確房地產(chǎn)調(diào)控政策，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)；還有8-9月份多次針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)會(huì)的監(jiān)督會(huì)議。
如果單看11月的調(diào)控力度，并沒(méi)有很大，但不停地出臺(tái)調(diào)控政策，也代表了房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)依然是“一城一策”、“房住不炒”。這些政策也是影響我們判斷未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。總體的政策力度會(huì)如何變化，還是要看不斷收緊調(diào)控政策的城市數(shù)量以及調(diào)控內(nèi)容。值得注意的是，諸如深圳、廣州等龍頭城市的調(diào)控力度代表了全國(guó)調(diào)控的走向。
五、長(zhǎng)租公寓“爆雷”
長(zhǎng)租公寓“爆雷”已經(jīng)成為今年，特別是四季度，以蛋殼為代表的標(biāo)志性事件。受疫情影響，大部分租戶支付能力和需求逐漸減少，帶動(dòng)了本就處在危險(xiǎn)邊緣的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了多次的、連鎖的“爆雷”事件。
目前而言，租賃業(yè)務(wù)一般只有兩類：居間轉(zhuǎn)介客戶、代理二房東。而我們常說(shuō)的“長(zhǎng)租公寓”其實(shí)就是二房東模式。這種模式通過(guò)高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式，以時(shí)間為要素，以此賺取租金差價(jià)，形成一項(xiàng)隱秘利益鏈——資金池。這個(gè)資金池有多大呢？少則百萬(wàn)，多則百億。（相關(guān)閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：后蛋殼時(shí)代，租房如何安穩(wěn)？》）
針對(duì)此事件，高層及多個(gè)城市也已陸續(xù)發(fā)布對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管政策，未來(lái)，在強(qiáng)監(jiān)管下，相信長(zhǎng)租公寓等租賃市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范化、完善化。
六、LPR
實(shí)際上，LPR在年內(nèi)出現(xiàn)了兩次變動(dòng)，但自4月后，LPR已連續(xù)7個(gè)月保持不動(dòng)：1年期為3.85%，5年期以上為4.65%。
在貨幣政策利率持續(xù)下降的大環(huán)境下，LPR整體出現(xiàn)反彈上漲的可能性比較小，預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)的貸款利率會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步下行。總的來(lái)說(shuō)，LPR的走向取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，比如通貨膨脹形勢(shì)以及貨幣市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)等因素。
七、市場(chǎng)“打新”
“打新”一詞，北方市場(chǎng)出現(xiàn)的可能少一些，但在南方市場(chǎng)出現(xiàn)的頻率較高，特別深圳、杭州、南京、成都等城市。
其實(shí)，樓盤打新就跟打新股一樣，形成買到即賺到的市場(chǎng)預(yù)期，正是這種預(yù)期放大了市場(chǎng)需求。典型如潤(rùn)四，開(kāi)盤均價(jià)約13.2萬(wàn)/平方米，與周邊二手房18萬(wàn)/平方米的均價(jià)相比，至少有4-5萬(wàn)/平方米的價(jià)差。在如此大的利潤(rùn)下，哪怕是限售三年，還是有很多人參與打新。潤(rùn)四的1171套住宅所對(duì)應(yīng)的有效申購(gòu)達(dá)到了9687批，與此同時(shí)也出現(xiàn)了眾籌、代持打新等現(xiàn)象，引來(lái)了高層的“注意”。
究其根本是限價(jià)導(dǎo)致出現(xiàn)明顯的套利空間。一般而言，簡(jiǎn)單的限價(jià)政策，即并未配套其他限購(gòu)、限售、限貸，增加供應(yīng)等政策，只是為了避免城市的房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)先全國(guó)，但是單獨(dú)的限價(jià)只能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真，以及影響部分開(kāi)發(fā)商雙合同。表面上房?jī)r(jià)是降低且平穩(wěn)了 ，但事實(shí)上，從官方公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)依然在上漲。
限價(jià)只是房地產(chǎn)調(diào)控作用最小的一個(gè)辦法，目的是為了應(yīng)付上級(jí)調(diào)控的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)不應(yīng)該只是穩(wěn)房?jī)r(jià)數(shù)字，穩(wěn)市場(chǎng)不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單地穩(wěn)網(wǎng)簽的價(jià)格數(shù)字。
八、物業(yè)管理公司上市
從2019年-2020年，這期間有大量的物業(yè)管理公司上市，特別是最近幾個(gè)月，每個(gè)月基本有多家物業(yè)公司上市。如果說(shuō)2019年是井噴的開(kāi)始，那么2020年則是高峰期。目前有多家物業(yè)管理公司已經(jīng)出現(xiàn)“股價(jià)退潮”的現(xiàn)象，年內(nèi)港股也增加了十幾家上市公司。截止當(dāng)前，已經(jīng)有3-4家登陸港股，3家進(jìn)如A股，這些企業(yè)大部分都是由規(guī)模型房企分拆而來(lái)。物業(yè)管理公司上市也成為資本市場(chǎng)的一道“風(fēng)景線”。
總的來(lái)看，今年以來(lái)物業(yè)管理公司出現(xiàn)了一些積極的變化，特別是在疫情期間，比較好的物業(yè)公司，其服務(wù)表現(xiàn)也會(huì)比較好。
九、人才落戶政策
因受疫情影響以及各城市的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)需要，拉動(dòng)人才的政策在疫情期間以及疫后，開(kāi)始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。截至12月中旬，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)180個(gè)城市發(fā)布各種人才政策來(lái)吸引人才和勞動(dòng)力，各種人才政策的單月發(fā)布也都在20個(gè)城市以上。與人才落戶政策配套的購(gòu)房補(bǔ)貼政策也有所井噴。
在落戶方面，大部分出臺(tái)人才新政的城市都已經(jīng)全面放開(kāi)對(duì)學(xué)歷型人才的落戶限制。目前，也已有多個(gè)城市出現(xiàn)“無(wú)條件落戶”。此外，因?yàn)楦邔游募硎緩?qiáng)化內(nèi)需支撐，年內(nèi)要完成1億非戶籍人口在城市落戶的目標(biāo)。戶籍政策也成了很多省份以及城市的普遍性政策。
在疫情因素下，今年的人才落戶政策呈現(xiàn)別樣的特點(diǎn)：新城市數(shù)量在逐漸增加以及嘗到“甜頭”的城市繼續(xù)加碼；不同的城市其落戶全面開(kāi)花，人才落戶的標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)降低，逐漸變成“無(wú)條件落戶”。
另外，很多城市正在增強(qiáng)成為“千萬(wàn)級(jí)人口城市”，如成都、武漢、石家莊、哈爾濱等城市的總?cè)丝谝呀?jīng)突破了千萬(wàn)；西安、鄭州等二線城市也在明顯地向“千萬(wàn)級(jí)人口城市”邁進(jìn)。
十、賣地金額刷新歷史記錄
今年初，土地市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，但目前來(lái)看，土地市場(chǎng)已全面復(fù)蘇，各城市賣地?cái)?shù)據(jù)明顯升溫，賣地金額也刷新歷史記錄。
從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前已經(jīng)有上海、杭州、廣州3個(gè)2000億賣地城市；有北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州等8個(gè)千億賣地城市。全國(guó)來(lái)看，超過(guò)30個(gè)城市賣地金額超過(guò)500億，52個(gè)城市賣地金額超過(guò)200億，均刷新歷史記錄。值得注意的是，全國(guó)50個(gè)大中城市累計(jì)賣地超過(guò)3.67萬(wàn)億，同比上漲幅度高達(dá)20.8%。
此外，在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇以及資金相對(duì)寬松下，房企為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開(kāi)始積極拿地。1-11月，50大房企拿地超過(guò)2.2萬(wàn)億，達(dá)到了22107億，41家企業(yè)拿地超過(guò)200億。
小 結(jié)
整體來(lái)看，2020年作為市場(chǎng)分化的一年，有很多的關(guān)鍵詞值得關(guān)注。從年初的疫情，到各種經(jīng)濟(jì)政策的刺激等，這些措施均對(duì)樓市產(chǎn)生了影響，使其出現(xiàn)明顯的節(jié)點(diǎn)。2-3月份，樓市可以說(shuō)是“顆粒無(wú)收”，市場(chǎng)處于冰點(diǎn)期；疫情得到有效控制后，壓抑的需求得到釋放，大部分城市的樓市迎來(lái)了比較火熱的下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)基本走出疫情的影響，進(jìn)入了正常的運(yùn)行通道。
另外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年全年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)刷新記錄已經(jīng)成為一個(gè)定局。截止到11月，全國(guó)商品房商品房銷售面積達(dá)到15萬(wàn)億平方米，商品房銷售額約達(dá)14.9萬(wàn)億元。如果按照正常的節(jié)奏來(lái)看，2020年全年的銷售額有望達(dá)到17萬(wàn)億元。
來(lái)源：中原薈
編輯：wangdc
