2020年第三季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)和市場信心的恢復(fù)，上海寫字樓市場復(fù)蘇顯著加速，寫字樓租賃需求已回升至疫情前正常水平。其中，中大型寫字樓租賃成交數(shù)大幅提升，浦東前灘等新興商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)十分亮眼。

　　今年以來，上海先后推出多項(xiàng)政策優(yōu)化營商環(huán)境，外商投資逆勢增長，企業(yè)總部紛紛入駐，加上“搶人”新政的頒布，多管齊下為寫字樓市場不斷注入新動能。

　　三季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回升 外商投資與落戶新政注入新動能

　　2020年三季度以來，上海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)回穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在上半年基礎(chǔ)上進(jìn)一步回升。

　　據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度上海地區(qū)生產(chǎn)總值27301.99億元，穩(wěn)居全國城市第一；GDP增速-0.3%，降幅比上半年收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定回暖期。其中，上海前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值為20237.33億元，由上半年下降0.6%轉(zhuǎn)為增長0.7%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的74.1%，再次印證上海是典型的服務(wù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　今年以來，上海共舉行三次外資項(xiàng)目集中簽約，出臺24條穩(wěn)外資措施，不斷優(yōu)化營商環(huán)境。即使受到疫情沖擊和國際動蕩局勢影響，上海仍受外商投資青睞。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月上海市新增外商直接投資企業(yè)數(shù)4042家，吸收實(shí)到金額155.15億美元，同期增長6.1%；其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)到外資146.59億美元，增長12.6%，占比仍然是三次產(chǎn)業(yè)中最高，達(dá)到94.5%。外資吸引力的不斷增長，意味著外界看好上海潛力，新機(jī)會在危機(jī)之后加速孕育。

　　不僅僅是外商，同樣被吸引至上海的還有各大公司總部及各地人才。

　　9月以來，阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)“三總部三中心”、美團(tuán)上海總部基地及涵蓋了智慧醫(yī)療、大數(shù)據(jù)、遠(yuǎn)程教育、人工智能等多個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的14個(gè)項(xiàng)目相繼宣布落戶上海。

　　同時(shí)，上海發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，引發(fā)極大關(guān)注，市場解讀為一線城市上海加入“搶人大戰(zhàn)”。一石激起千層浪，搶人只是表象，背后釋放的信號意義更不容忽視，人才，是一座城市最寶貴的財(cái)富，人才新政對于保持經(jīng)濟(jì)活力意義深遠(yuǎn)。

　　隨著外商投資持續(xù)注入、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)、人才引進(jìn)激發(fā)城市活力，勢必帶動上海寫字樓市場需求進(jìn)一步釋放。

　　寫字樓租賃需求反彈超預(yù)期 浦東前灘成三季度熱門板塊

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月全國辦公樓開發(fā)投資4470億元，同比增長0.5%，而上海市1-9月辦公樓開發(fā)投資金額則同比增長21.4%，表明開發(fā)商看好并積極布局上海寫字樓市場。

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和市場信心的恢復(fù)，上海寫字樓市場租賃需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影響有部分新增供應(yīng)推遲入市，致三季度有7個(gè)新項(xiàng)目集中入市，整體供應(yīng)量達(dá)45.7萬平方米；大量新增供應(yīng)將整體空置率推升2個(gè)百分點(diǎn)至21.1%；租金小幅下降，但跌幅開始放緩，第三季度上海寫字樓平均租金7.72元每平方米每天，環(huán)比下降2.7%。

　　從租戶結(jié)構(gòu)來看，三季度需求復(fù)蘇的行業(yè)面進(jìn)一步拓寬，金融、制造、TMT、專業(yè)服務(wù)和醫(yī)療生命科學(xué)多點(diǎn)開花。租賃面積1000平方米以上的中大型租賃成交數(shù)大幅提升，表明大型企業(yè)的經(jīng)營狀況和預(yù)期正在改善。

　　在租賃需求回升的同時(shí)，上海各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇瓉硪恍┬伦兓�。從區(qū)域商圈看，當(dāng)前，上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務(wù)板塊崛起，不少企業(yè)正從陸家嘴、徐家匯等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)搬至租金更低的新興商務(wù)區(qū)。位于非核心區(qū)的浦東前灘成第三季度租賃熱點(diǎn)，承接大量企業(yè)搬遷需求，收獲了來自德州儀器（9000平方米）、希爾頓（8500平方米）、燦谷投資（8400平方米）等企業(yè)的多個(gè)大面積租約。

　　據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，上海新興商務(wù)區(qū)寫字樓租賃活躍度提升，浦東浦江、周浦，閔行靜安新城，嘉定豐莊、江橋新城等板塊線上搜索熱度上漲明顯。

　　為應(yīng)對上述市場變化，內(nèi)環(huán)傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)采用了租金下調(diào)、物業(yè)升級等應(yīng)對舉措；新興商務(wù)區(qū)則加快自身建設(shè)，持續(xù)吸引企業(yè)。其中浦東啟動“金色中環(huán)發(fā)展帶”等建設(shè)，主要聚焦“3+5”重點(diǎn)地區(qū)，即前灘中央活動區(qū)和張江副中心、金橋副中心3個(gè)中心區(qū)，以及滬東船廠、張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思地塊（高青區(qū)域）和筠溪小鎮(zhèn)（三林區(qū)域）5個(gè)潛力地區(qū)建設(shè)�？梢灶A(yù)見，這些新興商務(wù)區(qū)將會把原本的都市外圍地帶打造成為一個(gè)個(gè)新的商業(yè)活動核心區(qū)。

　　投資市場上升空間大 大宗交易成交數(shù)增加

　　58同城、安居客線上掛牌數(shù)據(jù)顯示，三季度上海寫字樓掛牌價(jià)格為29746元/㎡，環(huán)比上漲3.09%，在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

　　分區(qū)域來看，黃浦區(qū)以34043元/㎡的掛牌價(jià)格排在各區(qū)首位，閔行區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)和浦東新區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格也都維持在3萬/㎡以上水平。長寧區(qū)、普陀區(qū)、青浦區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格均處于2萬/㎡以上水平。松江區(qū)寫字樓掛牌價(jià)格為18830元/㎡，處于相對較低區(qū)域。

　　另據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2020年三季度上海大宗交易市場共錄得8筆大宗交易，成交總額為90.2億人民幣。前三季度累計(jì)成交總額為441.4億人民幣，較2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然強(qiáng)勁，約占了本季度投資總額的30%。機(jī)構(gòu)投資者及地產(chǎn)基金則逐漸在中國疫情緩和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下重拾投資信心，投資總額共占了本季度的70%。

　　其中寫字樓大宗交易共計(jì)5筆，仍是最為活躍的物業(yè)類型。主要交易包括國海證券以近14億人民幣收購上海綠地外灘中心C1棟寫字樓，用于自用；黑石集團(tuán)以12億人民幣收購香溢花城三期第四棟，用于投資。

數(shù)據(jù)來源：世邦衛(wèi)理仕

　　結(jié) 語

　　整體來看，三季度上海寫字樓市場正加速復(fù)蘇。接下來的四季度，預(yù)計(jì)前期被推遲的租賃需求加速落地，凈吸納量將延續(xù)目前良好態(tài)勢。隨著企業(yè)及人才落“滬”新政的落地，預(yù)計(jì)2021年上海寫字樓市場將迸發(fā)新的活力。

　　來源：58商鋪寫字樓

編輯：wangdc