優(yōu)質(zhì)寫字樓
2020年第三季度，西安錄得高新二期的永威時代中心入市，新增項目體量8萬平方米。租賃市場逐步活躍，甲級寫字樓市場已在二季度率先回暖并在三季度保持穩(wěn)定需求，乙級寫字樓市場需求也在本季度出現(xiàn)回升。受此影響，三季度全市寫字樓凈吸納量錄得6.3萬平方米，空置率環(huán)比小幅下降0.2個百分點，至34.7%。季末全市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價同樣本環(huán)比上升0.6%，錄得每月每平方米87.6元。
需求方面，TMT（42.1%）、傳統(tǒng)金融（14.8%）和生物醫(yī)藥（14.8%）是三季度西安寫字樓市場的主要驅(qū)動力，且3,000平方米以上的大面積租賃需求增加。其中，在線教育持續(xù)擴張，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、掌門教育等在線教育機構(gòu)分別在曲江、高新、城北有大面積成交，租賃面積均在3,000平方米以上。傳統(tǒng)金融行業(yè)租賃需求集中在高新，工行研發(fā)中心、廣發(fā)銀行分別入駐人壽和國壽金融中心，租賃面積均在5,000平方米以上�？傮w來看，高新依然是西安寫字樓三季度租賃的熱門區(qū)域，曲江、城北也是較為活躍的成交板塊。
未來六個月，預(yù)計將有10萬平方米的新增供應(yīng)入市。經(jīng)濟走勢逐漸明朗，除持續(xù)擴張的在線教育行業(yè)外，金融及商務(wù)服務(wù)業(yè)需求也出現(xiàn)回暖趨勢，共同帶動市場需求持續(xù)回升。
CBRE西安顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部主管孫奇表示，“從本季度的凈吸納量可以看到，租賃活躍度明顯回升，商務(wù)活動和經(jīng)濟平穩(wěn)復(fù)蘇。從新租交易同樣可以看出，今年是租戶主動進行租約重整以及降低租賃成本的一輪時機。分行業(yè)看，科技行業(yè)寫字樓租賃較為活躍，特別是線上教育企業(yè)呈現(xiàn)積極擴租態(tài)勢；此外，數(shù)據(jù)中心和研發(fā)類后臺升級搬遷和擴租需求亦較為顯著，這也和西安豐富的教育資源及人力資源呼應(yīng)。西安在上半年重返GDP 20強榜單，接下來在新時代西部大開發(fā)、全運會等發(fā)展機遇的疊加下，寫字樓租賃活躍度有望進一步提升�！�
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
2020年三季度，西安零售物業(yè)市場迎來3個項目入市，分別是曲江板塊的西安量子晨，城東板塊的U Plaza城開優(yōu)享+，以及西咸板塊的灃西吾悅廣場，新增體量15.5萬平方米，季度末全市零售物業(yè)總體量為596萬平方米。包括賽格國際購物中心、曲江大悅城、MOMOPARK、曲江創(chuàng)意谷等多個優(yōu)質(zhì)項目加快品牌更新速度，開出多家新店，助力三季度凈吸納量轉(zhuǎn)正，季末錄得全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量16萬平方米，零售物業(yè)空置率環(huán)比下降0.3個百分點至6.7%。各商圈租金保持平穩(wěn)，季末購物中心首層平均租金錄得每月每平方米270.5元，同樣本比環(huán)比持平。
需求方面，體驗類業(yè)態(tài)加快更新，新開門店占比13.5%，環(huán)比提升4.4個百分點，特別是兒童服務(wù)品牌和休閑娛樂品牌，更新速度均有大幅提升。同時美妝護膚品牌加快拓展，高端品牌赫蓮娜、POLA連續(xù)在開元、賽格開出新柜，而美妝集合店THE COLOURIST調(diào)色師和WOW COLOUR同樣勢頭強勁，繼二季度分別在西安開出首店后，本季度兩個品牌再開5家新店。
未來六個月預(yù)期將有35萬平方米的新增供應(yīng)。整體零售租賃活動復(fù)蘇，影院及體驗類項目復(fù)工，商場人流已逐步恢復(fù)至往年同期水平，預(yù)計空置率將進一步下降，同時租金將在短期內(nèi)保持穩(wěn)定。
CBRE西安顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管何易峰表示，“亞文化和小社群將是未來創(chuàng)新商業(yè)的立足點。移動互聯(lián)網(wǎng)讓更細分的興趣、更及時的分享、更高效的鏈接的微化內(nèi)容迅速產(chǎn)生，讓消費以內(nèi)容、興趣、社交為中心，分解出更多的亞文化。關(guān)注亞文化的小需求和生活中的微需求，通過沉浸式商業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)，將塑造消費的大市場。未來商業(yè)市場，將深度融合休閑娛樂場景，如追星看展、游戲聚會、種草拔草、IP聯(lián)名、新奇體驗等，提供細分客群‘聊到一起，玩到一起’的場景�！�
投資市場
三季度西安未錄得新成交的大宗交易信息。寫字樓類項目是西安投資交易的重點，客戶關(guān)注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目，并且這一比例仍在持續(xù)上升。而上半年較為沉寂的商業(yè)類項目，近期活躍度也出現(xiàn)提升，部分優(yōu)質(zhì)項目或?qū)⒃谡{(diào)整中迎來新的投資機會。自用型需求仍是當(dāng)前投資市場的主力需求，但伴隨經(jīng)濟走勢逐漸明朗，機會型和資本增值型需求的客戶熱度正在逐漸升溫中。
CBRE西安投資及資本市場主管郝亞文表示，“隨著國內(nèi)疫情的有效控制，投資者信心正逐步恢復(fù)。西安持續(xù)發(fā)揮人才優(yōu)勢，吸引越來越多北上廣深的機構(gòu)企業(yè)關(guān)注并設(shè)立西北總部。同時市場上積極活躍的酒店物業(yè)收購意愿也彰顯了對西安未來旅游市場的良好預(yù)期。在特殊的大環(huán)境下，第三季度成為經(jīng)濟復(fù)蘇的起點，相信第四季度會有更好的反彈和更多的投資機會�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
