電話接進(jìn)下一位投資者……
“我沒什么想問的了，龍湖已經(jīng)很全面很均衡很好，具備步伐穩(wěn)健的冠軍相，但我想知道龍湖的極限在哪里？明天的龍湖會(huì)長成什么樣？”
這一幕發(fā)生在8月26日在線舉行的龍湖中期業(yè)績會(huì)的現(xiàn)場。
和過往無異，“三好生”龍湖交出的半年成績單依然一副“別人家孩子”的模樣，甚至在融資收緊的情況下，始終用嚴(yán)格的財(cái)務(wù)策略保持著長期優(yōu)于行業(yè)負(fù)債表現(xiàn)的龍湖顯示出了更大的底氣。
3月年報(bào)時(shí)，董事長吳亞軍說多年自律與克制終沉淀出資本端的護(hù)城河，而今面對資管新規(guī)“三條紅線”均未踩線，她感慨“這是堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律的回饋”，龍湖的能力圈已經(jīng)打造出來了。
一名投資者連用多個(gè)程度副詞表達(dá)對龍湖業(yè)績的滿意，也提出了很多人心里對于龍湖未來的預(yù)期與好奇。
年度利潤增長20%
中報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)營業(yè)額同比增長32.6%至511.4億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后股東應(yīng)占核心溢利同比增長12.1%至52.7億元，毛利率為30.8%，核心稅后利潤率為14.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.3%。CEO邵明曉表示，龍湖希望“今年實(shí)現(xiàn)盈利增長20%，未來追求利潤兩位數(shù)的增長”。
銷售方面，上半年龍湖實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1111億元，同比增長5.2%。
2018年，龍湖提出C1到C4，對應(yīng)住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)。
截至今年6月底，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場建筑面積387萬平方米，整體出租率為94.7%。邵明曉補(bǔ)充道：“目前龍湖在手的項(xiàng)目到年底應(yīng)該有接近100個(gè)，下半年會(huì)新開8個(gè)商場，明年計(jì)劃開業(yè)10個(gè)。”
租賃住房方面，冠寓已開業(yè)7.9萬間。這個(gè)規(guī)模在邵明曉看來屬于行業(yè)靠前的位置，“今年冠寓會(huì)開到10萬間，超過20億元的收入”。
據(jù)他透露，冠寓今年開始能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，“雖然這是一個(gè)微利狀態(tài)，但是一個(gè)好的開端”。
規(guī)模顯然不是龍湖的唯一訴求，“未來會(huì)根據(jù)整個(gè)機(jī)會(huì)的把握，把重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的比例做一些優(yōu)化。目前，重資產(chǎn)項(xiàng)目毛利率在65%左右，中資產(chǎn)在32%至35%�，F(xiàn)在開業(yè)6個(gè)月的租賃住房項(xiàng)目出租率已經(jīng)達(dá)到88.6%，整體進(jìn)展還是非常良性的，盡管有疫情影響，但恢復(fù)得較快”。
邵明曉表示，預(yù)計(jì)地產(chǎn)開發(fā)會(huì)保持每年雙位數(shù)的增長，商業(yè)、租賃住房和智慧服務(wù)將保持每年30%的增長。
2600億年度目標(biāo)不變
土儲方面，據(jù)邵明曉介紹，得益于公司相對穩(wěn)定的財(cái)務(wù)盤面和現(xiàn)金流，上半年保持了平穩(wěn)投資結(jié)構(gòu)。前6個(gè)月斬獲53宗土地，其中40塊來自招拍掛，13塊來自收并購，全部分布在一二線及環(huán)都市圈衛(wèi)星城。2020年中期，集團(tuán)總土儲7354萬平方米，權(quán)益土儲接近5128萬平方米，預(yù)計(jì)土儲能夠維持公司三到四年的發(fā)展，因此“并不會(huì)為了追規(guī)�；蛘呤瞧渌脑颍诙唐趦�(nèi)高點(diǎn)拿地”。
“龍湖會(huì)按照自己的節(jié)奏來，在預(yù)定的城市里獲取成本合理的土地�！鄙勖鲿灾厣挲埡哪玫匾�(guī)則是要控制整體全年負(fù)債率在50%-60%之間，此外要保持土地相對合理的價(jià)格。他預(yù)判四季度將是拿地的機(jī)會(huì)，因?yàn)榭赡軙?huì)有優(yōu)質(zhì)地塊推出。
邵明曉表示，2020年全年，龍湖可售資源為4100億元，其中96%可售資源聚焦在一二線和環(huán)都市圈的衛(wèi)星城市。從區(qū)域看環(huán)渤海、長三角、西部依然占較大比例，因此“對完成今年2600億元的目標(biāo)還是有信心的，不會(huì)改變目標(biāo)”。
低成本融資技巧
財(cái)務(wù)穩(wěn)健是龍湖最為鮮明的標(biāo)簽。上半年，龍湖凈負(fù)債率繼續(xù)下降至51.4%，在手現(xiàn)金784億元，現(xiàn)金短債比為4.55。這一財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也讓其在融資端始終處于優(yōu)勢，上半年，龍湖平均借貸成本為4.5%，平均貸款年限6.45年。
CFO趙軼坦言，“公司融資成本連續(xù)四年在4.5%左右，在行業(yè)里面是非常低的。”被問及龍湖低成本融資的秘笈，他大方分享道，“龍湖在融資上沒什么技巧，主要就是方法和渠道的選擇：國內(nèi)就公司債和開發(fā)貸兩條線，這是主流的融資模式，穩(wěn)定健康，不會(huì)像非標(biāo)、信托這類會(huì)因調(diào)控而變動(dòng)，國外則是美元債+銀團(tuán)貸款�！壁w軼說，這四個(gè)渠道能夠非常充裕地給龍湖提供融資彈藥。
他進(jìn)一步補(bǔ)充道：“公司管理層有共識，永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢去融資的這樣一個(gè)狀態(tài)，永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)利非常重要的�！�
在趙軼看來，“三四五”新政是過去1-2年行業(yè)政策的縮影，對龍湖影響不大。
吳亞軍坦言，資管新規(guī)“三條紅線”中，龍湖沒有踩線一條，是龍湖多年堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律的回饋，但“我們并不因此而沾沾自喜，下一步還要進(jìn)一步堅(jiān)持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備”。
物業(yè)分拆上市依然是繞不開的話題，邵明曉認(rèn)為，雖然龍湖于物業(yè)服務(wù)上具備多重優(yōu)勢，但現(xiàn)在公司把它作為從C1到C4的一個(gè)整體業(yè)務(wù)來考慮，因此目前還沒有分拆上市的計(jì)劃。
邵明曉說，龍湖智慧服務(wù)的管理面積達(dá)到1.32億平方米，收入增幅保持每年30%，毛利率超20%。
來源：國際金融報(bào)
編 輯：chenhong
