疫情并沒有阻擋如約而至的業(yè)績會浪潮。只是往年媒體、投資者們忙碌于香港各大酒店的熱鬧跡象不再，房企們多以電話、網(wǎng)絡等形式舉行線上會議。

　　越秀地產(chǎn)也按約定通過電話會議的形式舉行2019年業(yè)績發(fā)布會。還是一如去年的管理層團隊，只是今年有點特殊，無法更直觀地判斷管理層的情緒好壞，只能通過言語進行斷定。

　　“從數(shù)據(jù)來看我是比較滿意的�！彪娫捘穷^，董事長林昭遠短短的一句話，便足以表現(xiàn)其對于越秀地產(chǎn)去年交出的成績單甚為愉悅。

　　年報顯示，于2019年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約383.4億元，同比上升45%；毛利由83.93億元增至131.17億元，毛利率約為34.2%，同比上升2.4%；權益持有人應占盈利約為34.8億元，同比上升27.7%；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%；銷售及營銷成本約為10億元，同比上升53.7%。

　　2019年全 年，越秀地產(chǎn)連同合營公司項目的累計合同銷售金額約為721.1億元，同比上升24.8%，完成全年合同銷售目標680億元的106%；合同銷售面積約為349萬平方米，同比上升26.1%；合同銷售均價約為每平方米2.07萬元。

　　值得關注的是，越秀地產(chǎn)將2020年合同銷售目標定為802億元，增幅11.21%。對此林昭遠回應稱，目標制定要看市場，基本上還是做客觀的安排，按照目前對于房地產(chǎn)市場的預判開展工作。

　　銷售步調(diào)

　　近年來，越秀地產(chǎn)的銷售按著逐年遞增百億的步子。其中去年定下680億的銷售目標，增幅17.68%。

　　事實上，2020年原本是越秀地產(chǎn)沖擊千億關口的關鍵一年。早于2017年業(yè)績會，前董事長張招興便提出2020年將銷售規(guī)模達到800億元，并沖擊1000億元的目標。

　　今年林昭遠將目標增幅再次拉窄至11.21%。對此他解釋：“今年按照可售貨值1461億，去化率大概是55%的水平，去化率和2019年基本上是持平的�！�

　　在他看來，這樣的銷售步調(diào)是正常的。只是媒體們更為聚焦的是，“疫情”黑天鵝之下，越秀地產(chǎn)銷售目標的實現(xiàn)會否受阻。

　　林昭遠在會上消除了這一疑慮。他強調(diào)，今年銷售目標802億元，已經(jīng)綜合考慮疫情的影響。同時他提及，越秀地產(chǎn)在疫情重災區(qū)湖北地區(qū)的土儲其實占比不是太高，不超過10%，對年度銷售目標自然影響不大。

　　數(shù)據(jù)披露顯示，2019年的合同銷售金額中，大灣區(qū)約占58.5%，華東地區(qū)約占23.4%，華中地區(qū)約占9.9%，北方地區(qū)約占7.8%，西部地區(qū)約占0.4%。其中，廣州市的合同銷售金額達到約366億元，同比上升21.2%。

　　據(jù)會上透露，目前越秀地產(chǎn)除湖北地區(qū)的沒有開放現(xiàn)場銷售之外，其他地區(qū)的項目都已經(jīng)開放線下銷售。此外，除湖北地區(qū)外，越秀地產(chǎn)在建項目的工地復工率在85%以上。

　　而房企們當前熱推的線上銷售，越秀地產(chǎn)也早有行動。從疫情發(fā)生以來，越秀地產(chǎn)推出了線上推廣平臺“越秀房寶”，并利用“悅秀會”的會員平臺進行推廣。至于效果如何，林昭遠稱，“還是不錯的，從目前成交的角度，應該也逐步在提升�！�

　　按照林昭遠樂觀的預判，疫情對于越秀地產(chǎn)銷售回款影響不大。那么是否會影響到越秀地產(chǎn)接下來的投資計劃呢？

　　他首先提出，今年投資總體上的原則是保證現(xiàn)金流的平衡，銷售計劃和投資計劃要匹配�，F(xiàn)金流方面，截至2019年底，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金301億元，總借貸710.2元，凈借貸比率74%，今年到期的銀行借貸約70億。林昭遠信心滿滿：“現(xiàn)金流角度是充足的�！�

　　“投資戰(zhàn)略上，越秀今年會有300億的投資計劃，如果有一些好的項目，我們是可以抓住一些機會，去獲取一些土地。”根據(jù)年報顯示，越秀地產(chǎn)預計2020年土地款支出及拍地保證金300億元，其中包括工程款支出140億元，利息40億元，稅及費用120億元。

　　至于新業(yè)務的投資方面，林昭遠也在會上提到，目前越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老業(yè)務有9個項目、4000多個床位。而廣州目前有6個項目，其中4個項目在運營中，一共1300多個床位；而長租公寓業(yè)務也是鼓勵發(fā)展，雖然發(fā)展節(jié)奏是慢了一些。

　　多樣增儲

　　整場業(yè)績會中，提及更多的是越秀地產(chǎn)在增儲方面的動作。林昭遠頗為自豪地表示：“多元化、特色化增儲體現(xiàn)出了我們的優(yōu)勢，特別在去年以‘軌交+物業(yè)’、國企合作、城市更新、利用產(chǎn)業(yè)來勾地等方式，增儲都取得比較好的效果”。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，越秀地產(chǎn)總土地儲備達到約2387萬平方米，同比上升23%。其中，“軌交+物業(yè)”模式的落地，為越秀地產(chǎn)增加土儲315萬平方米，約占總土地儲備的13.2%。

　　“這種模式應該會成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個重要模式。”林昭遠如此評價“軌交+物業(yè)”模式。

　　于2019年4月，越秀地產(chǎn)完成向廣州越秀集團、廣州地鐵集團收購品秀星圖86%股權，首個“軌交+物業(yè)”項目成功落地，增加土地儲備約136萬平方米。

　　此后，廣州地鐵集團成功入股越秀地產(chǎn)，持股約19.9%，成為第二大股東。緊接著，于10月份完成向廣州越秀集團收購品秀星樾（蘿崗項目）、品秀星瀚（陳頭崗項目）兩項物業(yè)51%的股權，增加土地儲備約179萬平方米。

　　2019年，收購的3個“軌交+物業(yè)”項目順利落地，雖交易代價高達230億元，但“傍上廣鐵”的越秀地產(chǎn)，顯然受益更多。

　　除此之外，越秀地產(chǎn)也同樣活躍在舊改市場。于2019年，越秀地產(chǎn)獲得廣州里仁洞村、南沙大崗鎮(zhèn)東流村舊村改造資格并簽署合作框架協(xié)議，增加潛在土儲約163萬平方米。

　　關于項目推進情況，林昭遠在會上表示，目前的階段是按照舊改的有關程序在制定實施方案，就實施方案和政府進行溝通中，爭取今年穩(wěn)定實施方案。據(jù)他透露，目前也有在接觸幾個舊改項目，達成時間則有待披露。

　　再細分到2019年全年新增土儲上，越秀地產(chǎn)主要于廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等城市新增27幅土地，總建筑面積約為771萬平方米，按權益比例計算應占建筑面積約為521萬平方米。

　　其中通過國企合作模式增加土儲約149萬平方米，一共8幅土地，約占新增土儲的19.3%，可以預見，國企合作增儲已然成為越秀地產(chǎn)重要增儲渠道。

　　這一模式具體而言，即越秀地產(chǎn)聯(lián)合廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽等各個地方政府的國資平臺進行土地開發(fā)。這些平臺大多有土地資源，但開發(fā)能力相對比較弱一些，越秀地產(chǎn)便以開發(fā)能力進行合作。

　　林昭遠十分青睞這種方式，在他看來，這種拿地方式市場競爭沒有那么激烈，相對來說成本比較可控，盈利也是相對好一些，抗風險能力較強。

　　而回過頭來，越秀2019年拿地的節(jié)奏也頗為巧妙。明顯的是，上半年步子邁快，下半年顯得冷靜了不少。上半年首進深圳、成都、鄭州和長沙四座城市，在廣州、杭州積極補倉，210億奪下廣州舊村項目，接過廣州地鐵三個軌交物業(yè)項目；而下半年，僅在嘉興、蘇州等地新增土儲，6.8億拿下南沙東流村舊改項目。

　　相對而言，2019年越秀地產(chǎn)進行全國化擴張的速度也并不算快。截至2019年底，僅在全國近20個城市有所布局。據(jù)其2019年土儲數(shù)據(jù)顯示，51.7%位于大灣區(qū)，華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)、西部地區(qū)分別占比為15.8%、18.9%、11.7%及1.9%。

　　而事實上，自2018年以來，越秀地產(chǎn)便放緩了全國化擴張的步伐，當時聲稱將90%的投資聚焦于粵港澳大灣區(qū)。

　　來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)