3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》；同一天，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，在REIT底層資產(chǎn)擴(kuò)容、降低申報(bào)發(fā)行門檻等方面做出了以下重要突破：
支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在內(nèi)的各類零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍；
針對(duì)首次發(fā)行的保障性租賃住房項(xiàng)目[1]，將當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值門檻從10億元降至8億元；
[1] 保障性租賃住房主要面向中低收入居民、新青年等住房困難群體，通常在租賃價(jià)格方面存在政策約束，但同時(shí)在稅收方面享有優(yōu)惠。
對(duì)以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類REIT項(xiàng)目的未來(lái)三年凈現(xiàn)金流分派率要求從4%降低至3.8%。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響
受疫情影響，2022年全國(guó)大宗物業(yè)投資總額中零售物業(yè)占比降至4.5%的歷史新低[2]。相較2019年，一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)資本值回調(diào)15-20%，資本化率走擴(kuò)至4.5%以上，上調(diào)幅度超50個(gè)基點(diǎn)。
[2] 2018至2021年，零售物業(yè)在全國(guó)大宗物業(yè)投資總額平均占比為13%。
隨著2022年年底防疫政策的優(yōu)化調(diào)整，零售市場(chǎng)投資情緒呈現(xiàn)顯著改善。CBRE世邦魏理仕《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》顯示，中國(guó)內(nèi)地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場(chǎng)拓展的首選。疊加國(guó)內(nèi)零售商強(qiáng)勁的擴(kuò)店意愿，CBRE預(yù)計(jì)2023年零售物業(yè)租賃需求及租金價(jià)格均將錄得較快增長(zhǎng)。
值此租賃基本面周期拐點(diǎn)來(lái)臨及公募REIT底層資產(chǎn)擴(kuò)容利好出臺(tái)之際，CBRE建議投資者重新評(píng)估零售物業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)，受益于投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完善，現(xiàn)有零售物業(yè)持有者可選擇于非公開市場(chǎng)處置資產(chǎn)或通過潛在的首次公開發(fā)行進(jìn)行退出。
上市REIT項(xiàng)目未來(lái)三年凈現(xiàn)金流分派率要求降低有助于加強(qiáng)pre-REIT投資者對(duì)于未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的信心。當(dāng)前一線城市甲級(jí)寫字樓及零售物業(yè)平均資本化率水平基本在4.5%至5%之間，而工業(yè)物流的平均資本化率水平高于5%�？紤]到國(guó)內(nèi)融資成本僅為4.3%（5年期LPR），大部分商業(yè)地產(chǎn)投資均享有正杠桿。CBRE預(yù)計(jì)2023年各類別商業(yè)物業(yè)均將錄得租金增長(zhǎng)，鑒于一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的總投資回報(bào)水平有望改善，建議投資者重新評(píng)估相關(guān)交易假設(shè)。
此次針對(duì)保租房REIT資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調(diào)將進(jìn)一步加速相關(guān)物業(yè)投資。截至2023年3月，從已經(jīng)上市的四單保租房REIT來(lái)看，其底層資產(chǎn)包的總估值均在10億元以上，但單個(gè)資產(chǎn)的估值大多在3-6億元之間。CBRE認(rèn)為，受益資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調(diào)，中小體量項(xiàng)目以及單價(jià)較低的低線城市項(xiàng)目的上市以及相關(guān)物業(yè)投資有望加速。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
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