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國內(nèi)國際“雙循環(huán)”將會如何影響商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?
http://www.xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-9-21 13:46:52
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[提要]商業(yè)地產(chǎn)完全不只是一個寫字樓,一個購物中心所要表達的,是所有商業(yè)活動的不動產(chǎn)空間,現(xiàn)在寫字樓里有醫(yī)院、托幼、商品市場等,購物中心可以辦寵物市場,辦兒童教育等第,旅游綜合體,他們的業(yè)態(tài)豐富,邊界越來越不清晰,是復(fù)合融合。

  市場情況變化莫測,國內(nèi)國際“雙循環(huán)”將會如何影響商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?9月15日,在由《經(jīng)濟觀察報》主辦的“2020IF商業(yè)地產(chǎn)年會”,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云分享了“雙循環(huán)”下我國的商業(yè)地產(chǎn)怎么發(fā)展?

  以下為蔡云在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會上的部分演講實錄:

  如何看待“雙循環(huán)”與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

  商業(yè)活動是以商業(yè)不動產(chǎn)為載體,不動產(chǎn)不創(chuàng)造商業(yè),這個載體上的商業(yè)活動創(chuàng)造了完整的商業(yè)地產(chǎn)過程。商業(yè)活動是社會經(jīng)濟發(fā)展重要的晴雨表,需求、供給、消費連串起來是商業(yè)地產(chǎn)根本的基本線,在這個情況下如何看待“雙循環(huán)”跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系?

  現(xiàn)在關(guān)于“內(nèi)循環(huán)”,“內(nèi)外循環(huán)雙輪驅(qū)動”都是我們國家近來非常關(guān)注和提倡的經(jīng)濟熱點。面對當前和今后的形勢、全球經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的意義,當前全球個別經(jīng)濟主導(dǎo)國和我們之間的貿(mào)易摩擦,導(dǎo)致單邊主義的貿(mào)易爭端上加劇,是我國經(jīng)濟發(fā)展的不確定性增加,同時面臨百年未遇的大變局,

  積極擴大內(nèi)需,同時減輕對沖風(fēng)險,通過國內(nèi)體系滿足自己的需求,這是內(nèi)循環(huán)的重要一方面,提高了競爭力,再一個使國內(nèi)企業(yè)更加重視公平的原則,也改善整個經(jīng)濟環(huán)境,爭取周邊環(huán)境的穩(wěn)定,形成了價值的循環(huán),這是我們國內(nèi)國際循環(huán)為主體相互促進新格局的表現(xiàn)。

  內(nèi)循環(huán)的實質(zhì)是,不斷提升產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的現(xiàn)代化水平,加大科技創(chuàng)新,要有自主知識產(chǎn)權(quán)的這樣才能打造新的發(fā)展趨勢,這是我們對國內(nèi)國際循環(huán)新格局的理解。

  隨著新格局的變化發(fā)展,可以看到我國未來整個經(jīng)濟發(fā)展的特征是充分激活市場能力。原有的潛在的經(jīng)濟市場沒有得到激活,隨著外部環(huán)境的變化,市場和資源這些外在因素在整個國際大循環(huán)中逐漸減弱,這時候立足點是調(diào)整我們的結(jié)構(gòu),同時在結(jié)構(gòu)中轉(zhuǎn)換發(fā)展動力,用它來激發(fā)更大活力。

  深化改革,這是永遠不會變的主題,我們一直在改革中前進,在改革中發(fā)展,所以在深化改革當中可以看到,一個是建立高標準的市場體系,再一個就是完善經(jīng)濟制度,在這個基礎(chǔ)上激發(fā)市場主體的活力,活力在什么地方?這就包括了土地要素的活力、勞動者要素的聚集效應(yīng)、突出的資本要素聚合功能,還加上技術(shù)上的轉(zhuǎn)換功能,還要發(fā)揮數(shù)字要素在經(jīng)濟中的作用,這是激發(fā)活力最關(guān)鍵的。

  發(fā)展“雙循環(huán)”怎么拉動投資和消費的雙輪前進?

  我們是第二大經(jīng)濟體,同時是世界上最大的工業(yè)國,有著最完善的工業(yè)體系,對外貿(mào)的服務(wù)體系,所以我們在投資上有很大的發(fā)展驅(qū)動。特別是人口消費結(jié)構(gòu)的改變,消費策略的調(diào)整,拉動整個經(jīng)濟無限發(fā)展,這是投資和消費的雙輪驅(qū)動。

  再看商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)濟發(fā)展這么多年,多年來人們對美好生活的向往是消費發(fā)展的基礎(chǔ),這其中包含了低收入人群向中等人群的轉(zhuǎn)化群體、更有大量的中產(chǎn)階層人群的改善性需求,存在于整個消費主體中,因此,消費一直存在的。

  第二,城市化進程的發(fā)展,農(nóng)村人口進入城市,幾十年幾億人進城帶來的消費激發(fā)動力,不能靜止的去看購物中心當前的空置,市場的萎縮,而是隨著市場的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)更多的發(fā)展應(yīng)建立在主動求變、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),調(diào)整供需矛盾,調(diào)整供給側(cè)改革上來,未來市場是廣泛的。

  第三,在消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,需要更高層次的、業(yè)態(tài)豐富多彩的供應(yīng)空間發(fā)生了變化,因此,擴大消費是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的定海神針。

  商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場環(huán)境分析

  接下來從商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模進行環(huán)境分析,首先是中國制造加上中國消費,超大規(guī)模的融合優(yōu)勢,是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ),我國市場多年的高速發(fā)展,使中國經(jīng)濟發(fā)生了深刻變化,在這個變化當中中國制造有全球最完整的生產(chǎn)體系,工業(yè)體系,同時我們有4億中等收入人群,有14億的人民內(nèi)需,同時有1億的主體市場,更重要的還有1.7億的各類具有職業(yè)資格的高級人才,這些就是中國制造的基礎(chǔ)。同時也是國內(nèi)循環(huán)的底氣所在.

  第二點,市場在培育大的新型消費,升級消費。從這次疫情看來,帶貨直播、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟、居家辦公、遠程醫(yī)療、在線教育在整個疫情中逆勢上漲,給經(jīng)濟帶來一股清流,這種逆勢上漲的優(yōu)勢可以看出整個市場上擴大消費、升級消費是市場未來發(fā)展的信號。

  在國務(wù)院總理李克強9月9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,確定支持新業(yè)態(tài)新模式加快發(fā)展帶動新型消費的措施,促進經(jīng)濟恢復(fù)性增長;這兩種模式帶動新型消費,促進經(jīng)濟恢復(fù)性增長,已經(jīng)在前期試水中得到了很好的市場結(jié)果。

  第三個,新基建帶動產(chǎn)業(yè)革命,促進消費的發(fā)展,現(xiàn)在整個市場談新基建,新基建本身是瞄準了市場的增量,同時瞄準了有效投資,新基建抓住了產(chǎn)業(yè)的本質(zhì),同時提高了供給質(zhì)量。新基建激勵了自發(fā)的積蓄量,擴大了抓手,提升了城市建設(shè)速度,釋放更大的需求。加快新型消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。推動5G網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)等優(yōu)先覆蓋核心商圈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐,建設(shè)千兆城市,加快農(nóng)村商貿(mào)流通數(shù)字化升級,推進智能快件箱等終端建設(shè)共享。安全有序推進消費數(shù)據(jù)商用。對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展指出方向。

  第四個是推進城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是整個市場發(fā)展最重要的基礎(chǔ),目前100萬到300萬人口的城市,現(xiàn)在戶口不限制,可以落戶,可以流動了;300萬到500萬人口的城市要求是放寬落戶政策,所以在城市化中人口性質(zhì)變化也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)。

  第五個就是宏觀政策的應(yīng)對力度!傲(wěn)”“六!惫ぷ骱苤匾,昨天的統(tǒng)計資料,8月份為止國家規(guī)模以上的工業(yè)增長值同比增加了5.3%,投資從1-2月份的下降24%到現(xiàn)在下降0.3%,降幅在縮窄,這個時候宏觀政策的措施對市場又是利好的消息,所以商業(yè)地產(chǎn)不用悲觀,市場在發(fā)展當中不斷前行。

  打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

  最后,怎么樣打造商業(yè)地產(chǎn)的韌性發(fā)展?

  商業(yè)地產(chǎn)完全不只是一個寫字樓,一個購物中心所要表達的,是所有商業(yè)活動的不動產(chǎn)空間,現(xiàn)在寫字樓里有醫(yī)院、托幼、商品市場等,購物中心可以辦寵物市場,辦兒童教育等第,旅游綜合體,他們的業(yè)態(tài)豐富,邊界越來越不清晰,是復(fù)合融合。因此看商業(yè)地產(chǎn)既不能靜止又不能單純,實際上未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一定是全方位發(fā)展。所以整個市場不能簡單理解為商業(yè)地產(chǎn)是單獨的,實際上商業(yè)地產(chǎn)包括線上線下,包括整個市場的規(guī)模發(fā)展。復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要復(fù)合型的思維,從原來售賣商品到現(xiàn)在售賣生活方式,這是商業(yè)地產(chǎn)面臨市場的轉(zhuǎn)折。

  第二點,整個市場的生產(chǎn)鏈條布局布局具有前瞻,以購物中心為例,未來的市場有3個突出特點:打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

  1、商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合融合發(fā)展,不再是單一業(yè)態(tài)

  從傳統(tǒng)的售賣商品上升到售賣生活方式;橫向衍生體驗,縱向衍生產(chǎn)業(yè)鏈;顏值再升級;發(fā)力沉浸式體驗,建立深度的情感連接;前瞻性布局,開辟未來的商業(yè)新物種;流量為王,無人零售、共享經(jīng)無人零售,共享經(jīng)濟,帶貨直播,是巨大的風(fēng)口。這是數(shù)字經(jīng)濟的重大影響。

  線上線下的并軌發(fā)展。我們看商業(yè)地產(chǎn)在線上“狼來了”喊了多少年了,從馬云的阿里巴巴超越線下購物中心開始,就一直害怕“狼來了”,但可以看到在今年的發(fā)展中,線上線下融為一體了,線下反而超越了線上的零售額,所以說市場必須是融合的市場,不要再懼怕狼來了,而是更多相互擁抱,帶來線上線下并軌發(fā)展。

  現(xiàn)在去購物中心一定給消費者一個理由,去干什么?因為在線上已經(jīng)完成所有的需求。但是從人類的發(fā)展來看,聚集要求、交往、體驗、沉浸要求是線下發(fā)展的基礎(chǔ)條件,除此之外,線下商業(yè)還要具備

  發(fā)展的主題化、個性化、避免同質(zhì)化競爭。同質(zhì)化的快時尚、電影院、餐飲網(wǎng)紅店,怎能給老百姓(603883,股吧)的去的理由呢?因此,必須突出整個商品的個性化。

  以美國最著名的“美國夢”城市綜合體,它有整個滑雪山,還有全球最長的水磁火箭的滑梯等,非常大的占地面積,據(jù)說在這里玩一兩個星期都玩不完,或者是體驗不到。這種地方讓大家沒有理由不去,大人孩子都會去,個性化主題是突出的,這樣就避免了同質(zhì)化競爭。

  跨界和融合,寫字樓這么多年一直搞線上線下,實際上真正的寫字樓空置等問題,在國外發(fā)展中也會遇到。但是寫字樓如果去做社群,現(xiàn)在寫字樓很多人做人力資源工作,同時體現(xiàn)出其他的經(jīng)濟和交易方式,寫字樓照樣可以擁抱這個市場。所以我想商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)是有韌勁的。

  一個商業(yè)體放在那個地方,量多量少總是有消費體現(xiàn)的。如果積極擁抱這個市場,讓這個市場和你融合,我想這個市場是有它的可持續(xù)發(fā)展能力的。

  真正要做到精細化的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的收官之作,可以說在整個管理上,商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是“租金+資產(chǎn)增值”是運營之道,現(xiàn)在的情況在于精細化的運營,一個好的管理團隊能夠讓它保值和增值。

  以澳大利亞的西田百貨為例,2000年西田一共87個購物中心,我們在2015年也是87個購物中心,在2000年的時候估值是200億,2015年是700億,整個市場不斷地增長,取決于運營的好壞。

  從2015年開始,商業(yè)公司和房地產(chǎn)公司不斷試水資產(chǎn)證券化,類REITs做了相當?shù)臄?shù)量,在國內(nèi)國際,新加坡、香港上市。隨著市場的發(fā)展,各項稅收政策的完善,管理水平的增加,真正的REITs會很快到來,這是市場發(fā)展最基本的環(huán)境。

  我在年初說,信心比什么都重要。有了這么好的市場基礎(chǔ),有強大的韌性,各個商業(yè)地產(chǎn)公司只要自己積極調(diào)整,改善運營環(huán)境,積極管理,精細化耕作,這個市場還會更加欣欣向榮。

  來源:經(jīng)濟觀察報

編輯:wangdc

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