4月30日晚，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。
基建REITs將盤活存量資產(chǎn)，有望撬動(dòng)萬(wàn)億元直接投資，正蓄勢(shì)待發(fā)，但另一邊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)REITs卻正遭遇租金和收益率下滑的尷尬局面。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)信托投資基金）最早即開始于房地產(chǎn)行業(yè)。從中國(guó)香港和新加坡已發(fā)行REITs的市值來(lái)看，購(gòu)物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)類別均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。但這部分重要的底層資產(chǎn)正在遭遇嚴(yán)冬。
作為全球首只投資于國(guó)內(nèi)物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)信托基金2019年每單位基金分派收益率只有5.14%，創(chuàng)下上市15年來(lái)新低。其2019年凈利潤(rùn)同比下滑2.7％至9.4億元，業(yè)績(jī)發(fā)布之后，瑞信更是發(fā)布研究報(bào)告表明悲觀立場(chǎng)，將越秀房托基金的評(píng)級(jí)下調(diào)至“中性”。
租金下滑房屋空置
越秀房托每單位基金分派收益率為5.14%，創(chuàng)15年以來(lái)新低。
公開資料顯示，越秀房托旗下有8個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、國(guó)金中心；上海越秀大廈；武漢物業(yè)及杭州維多利，全部位于一二線城市。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)的整體續(xù)租率從2018年的80%下降至2019年的73.6%。即便是往年續(xù)租率較高的國(guó)金中心，2019年也只有81%的續(xù)租率，同比減少6.2個(gè)百分點(diǎn)。
越秀房托出租率的下降不是單個(gè)現(xiàn)象。2019年市場(chǎng)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕就曾公開表示，經(jīng)歷近10年的高速發(fā)展，2019年商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入全面調(diào)整階段，從一線城市到二線城市全線面臨供過(guò)于求的局面。商業(yè)地產(chǎn)全面從業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成租戶市場(chǎng)。
而疫情的沖擊則加重了這一趨勢(shì)。自今年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)一二線城市寫字樓大量空置、租金下滑的消息充斥于各大新聞版面，即使在樓市火爆的深圳也是如此。國(guó)際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)五大行之一第一太平戴維斯報(bào)告顯示，2020年深圳一季度寫字樓平均空置率達(dá)26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.6%。
2020年一季度，一線城市都出現(xiàn)了寫字樓空置率升高和租金下滑的問(wèn)題。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)戴德梁行近期發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、2.6個(gè)百分點(diǎn)。上海和深圳創(chuàng)下空置率新高，北京則為近十年來(lái)最高位。
空置率升高和租金下滑對(duì)越秀房托的收益率造成了較大影響。歷年財(cái)報(bào)顯示，自2005年上市以來(lái)，越秀房托每單位基金分派收益率最低為2010年的5.56%,最高為2008年的13.74%，2011年至2018年均保持在6%以上。2019年的5.14%是近15年以來(lái)的新低。
黑石停止收購(gòu)SOHO中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前途晦暗未明
租金下降、空置率升高和疫情對(duì)于商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。
加上去年底上市的招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（1503.HK）（招商房托），港交所有且僅有領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823）、冠君產(chǎn)業(yè)信托（02778）、匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001）等10只REITs，其中僅有6只包含內(nèi)地物業(yè)。
而目前國(guó)內(nèi)并沒有真正意義上的公募REITs，發(fā)行最多、最為廣泛的還是CMBS及類REITs產(chǎn)品。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)共發(fā)行81單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1550.8億元，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模分別同比增長(zhǎng)42.1%和36.3%。其中CMBS產(chǎn)品發(fā)行46單，類REITs產(chǎn)品發(fā)行23單，CMBN產(chǎn)品發(fā)行12單。
因此，租金下降、空置率升高和疫情對(duì)于商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響，也會(huì)直接影響到CMBS和類REITs產(chǎn)品的運(yùn)行。
新世紀(jì)評(píng)級(jí)近期的一份報(bào)告就指出，對(duì)于CMBS和偏債型REITs產(chǎn)品而言，若商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流下滑較多，不足以支付優(yōu)先級(jí)的當(dāng)期本息支出，將可能觸發(fā)相應(yīng)的增信機(jī)制，如保證金劃撥、差額補(bǔ)足、義務(wù)回購(gòu)等，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)轉(zhuǎn)化為增信主體的兌付壓力。
此外，商業(yè)物業(yè)的估值也可能會(huì)受到影響。如果疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率和租金下滑難題遲遲得不到改善，就會(huì)影響到商業(yè)物業(yè)的估值，從而弱化對(duì)于優(yōu)先級(jí)證券的信用支持。
這一點(diǎn)從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)股的估值上也表現(xiàn)得較為明顯，潘石屹執(zhí)掌的SOHO中國(guó)就是一個(gè)典型的案例，其主要從事的就是辦公樓物業(yè)業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2019年SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)下跌逾30%，平均出租率為90%，較2018年96%出現(xiàn)明顯下滑。
3月中旬，外媒路透社的消息稱，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，交易價(jià)值40億美元。以SOHO中國(guó)3月9日的收盤價(jià)2.98港元/股計(jì)算，黑石給了兩倍的出價(jià)。5月初外媒再次釋出消息，黑石集團(tuán)關(guān)于SOHO中國(guó)私有化的洽談暫停。受此影響，SOHO中國(guó)的股價(jià)在5月3日暴跌26%。而據(jù)外媒消息，導(dǎo)致兩家談判破裂的主要原因就是“前景充滿不確定性”。
值得注意的是，A股不少地產(chǎn)類的上市公司擁有可觀的投資性房地產(chǎn)，其中主要就是商業(yè)物業(yè)。而其利潤(rùn)中也有相當(dāng)一部分來(lái)自于這些物業(yè)的公允價(jià)值波動(dòng)帶來(lái)的收益。一旦租金持續(xù)下滑帶來(lái)商業(yè)物業(yè)的估值下滑，這些公司的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)將會(huì)受到雙重打擊。
隨著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)，目前聚焦重點(diǎn)地區(qū)的大型基建項(xiàng)目：包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施、市政工程和污染治理等傳統(tǒng)基建補(bǔ)短板項(xiàng)目，同時(shí)鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)。
不少業(yè)內(nèi)人士希望由此延展到寫字樓、購(gòu)物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。但以目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境而言，要實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)地產(chǎn)REITs落地仍然任重道遠(yuǎn)。
來(lái)源：英才雜志
編輯：wangdc
