疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)人經(jīng)歷煎熬，這是一個(gè)無(wú)論怎樣努力回想起來(lái)都會(huì)令人心頭一緊的冬天。
病毒肆虐，餐飲、酒店、旅游等行業(yè)的旺季湮滅，受損敏感型行業(yè)無(wú)法從冬天醒來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)作為消費(fèi)市場(chǎng)的載體，直面慘淡。
在極大的不確定性面前，過(guò)往輕線上重線下的模式被迫轉(zhuǎn)型，“云逛街”應(yīng)運(yùn)而生，直播購(gòu)物、社群營(yíng)銷席卷……
新冠疫情下，已經(jīng)演進(jìn)30年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必須直面風(fēng)險(xiǎn)、直面“超級(jí)物種”，也被推了一把，踉蹌進(jìn)入更有彈性和韌性的時(shí)代。
生意的Plan B
2月1日上午七點(diǎn)半，林梓丹載著5箱消毒水和800個(gè)口罩，開往門店。為了這一天的復(fù)工，她與其它10家兄弟分店的管理層已經(jīng)連續(xù)開了一周的會(huì)議。線下熄火靠線上自救，應(yīng)對(duì)疫情的Plan B在倉(cāng)促之下勉強(qiáng)敲定。
趕鴨子上架的還有林梓丹的狀態(tài)。作為一家大型餐飲品牌的分店店長(zhǎng)，她拍板取消原計(jì)劃的抽獎(jiǎng)、集贊和積分等活動(dòng)，復(fù)工申請(qǐng)、物資準(zhǔn)備、人員調(diào)配等事項(xiàng)填滿了整個(gè)假期。
子彈上膛，卻打出一記啞炮，后方火力掣肘著主戰(zhàn)場(chǎng)的轉(zhuǎn)移。
“原來(lái)店里線下和線上的比例大約是8：2，突然轉(zhuǎn)移主戰(zhàn)場(chǎng)，員工培訓(xùn)、物資調(diào)配和物流都沒(méi)能跟上�！绷骤鞯ね嘎�，店里的客群以線下聚餐的90后白領(lǐng)為主。由于之前重線下輕線上，一番試水后，線上外賣業(yè)務(wù)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)局面，虧損仍在繼續(xù)。
為了減少人力支出，目前門店僅剩下店長(zhǎng)、2名主廚和4名基層員工上班，其它人員待崗減薪。
2月3日起，深圳各區(qū)陸續(xù)復(fù)工，團(tuán)隊(duì)進(jìn)入第二次轉(zhuǎn)型試水。從菜品選擇、聯(lián)系供應(yīng)商、定價(jià)到方案出街，林梓丹的團(tuán)隊(duì)僅用了一周的時(shí)間便推出專門針對(duì)企事業(yè)單位開工定制的套餐。
現(xiàn)在，林梓丹每天的工作是接受企業(yè)方的咨詢、線上開會(huì)、監(jiān)督員工每隔2個(gè)小時(shí)進(jìn)行消毒和查看員工的健康情況等。忙不過(guò)來(lái)時(shí)，她還要上場(chǎng)負(fù)責(zé)送餐工作。
“只能說(shuō)回了點(diǎn)血，遠(yuǎn)不到滿血復(fù)活的時(shí)候�！绷骤鞯ふf(shuō)，她所在的商場(chǎng)給予了7天的免租期，這對(duì)于每個(gè)月近十萬(wàn)元的租金來(lái)說(shuō)是杯水車薪，但聊勝于無(wú)。偶爾有老顧客問(wèn)起什么時(shí)候能正常營(yíng)業(yè)時(shí)，她只能回一句：“抱歉，還不確定。下次來(lái)，給你送券！”
一切需要與人接觸的商業(yè)活動(dòng)都被疫情扼住了咽喉。中金公司的研究報(bào)告指出，受損敏感型行業(yè)直接接觸消費(fèi)者，人工、租金等固定成本占比高，1月20日——2月20日的一個(gè)月受到重度影響，拖累全年利潤(rùn)15%-20%。
周晨所在的線下培訓(xùn)機(jī)構(gòu)行業(yè)也是其中之一。他是一所教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成都武侯分校的負(fù)責(zé)人。由于用戶群體均是學(xué)生，他所在的校區(qū)早在年前就暫停了所有的線下課程。與此同時(shí)，為了不讓客戶流失，他們推出免費(fèi)線上課程。
周晨笑稱，他被迫走上了主播的道路。從早上8：30一直上課到下午5：50，下班后要做抖音視頻、海報(bào)、朋友圈文案，晚上10點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開會(huì)。線上授課的難度遠(yuǎn)高于線下，且學(xué)生的接受程度下降，一整天下來(lái)就像打一場(chǎng)硬戰(zhàn)。最讓他惱火的是，這一切都是免費(fèi)的。
他算了一筆賬，目前門店每個(gè)月的租金約為6萬(wàn)元，疫情期間所有員工只拿基本工資不拿績(jī)效的情況下仍需人工成本約30萬(wàn)元。往年2月份的業(yè)績(jī)約為100萬(wàn)，而今年僅有10萬(wàn)。
在收入銳減且成本不變的情況下，周晨需要扛住這一波虧損。“我知道疫情一定會(huì)過(guò)去，但我不知道我們能不能過(guò)去。教育行業(yè)一定是最晚復(fù)工的，只能熬�！�
疫情當(dāng)前，所有人都在熬。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院、北京小微企業(yè)綜合金融服務(wù)有限公司聯(lián)合對(duì)995家中小企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，85.01%的企業(yè)最多維持3個(gè)月，只有9.96%的企業(yè)能維持6個(gè)月以上。
減免租，救急不救商
商場(chǎng)和商家是命運(yùn)共同體，止損和自救是他們共同的命題。在一場(chǎng)史無(wú)前例的減免租行動(dòng)中，聯(lián)手自救的帷幕就此拉開。
2020年1月底以來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、華潤(rùn)、印力、保利、新城在內(nèi)的多家商場(chǎng)宣布減免租金，時(shí)間周期從7天到2個(gè)月不等。
對(duì)于商場(chǎng)而言，此舉無(wú)異于割肉馳援。以商場(chǎng)數(shù)量最多的萬(wàn)達(dá)為例，33天共減免租金近35億元；免租期最長(zhǎng)的深圳控股，所涉及的金額約為2.2億元。
談及減免租，一位來(lái)自深圳知名購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)人士坦言，這是特殊時(shí)期的非常之舉。若不免租，很多中小商戶根本活不下去，進(jìn)而影響商場(chǎng)的空置率。該人士認(rèn)為，一季度整體行情都不會(huì)有起色，受此影響，公司將會(huì)裁員。
隨著免租期進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，一個(gè)更加現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在前面：下一步該怎么辦？
多位受訪的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)人士對(duì)鋒面News表示，商業(yè)地產(chǎn)一直被詬病回報(bào)率低和投資周期長(zhǎng)，減免租直接導(dǎo)致現(xiàn)金流縮減，再添一重壓力。不管是對(duì)于商場(chǎng)還是商家而言，減免租金都不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。站在商場(chǎng)的角度看，最重要的是做好本職工作，包括保證商場(chǎng)抗疫秩序和幫助商戶開拓線上平臺(tái)等。
授人以魚，不如授人以漁。萬(wàn)達(dá)商管推出100億元資金紓困融資方案馳援中小微商家，同時(shí)聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)提供租金貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等融資措施。
萬(wàn)科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力集團(tuán)則推出“融資信貸戰(zhàn)疫暖心包”，無(wú)需第三方擔(dān)保和資產(chǎn)抵質(zhì)押，所有商戶均可在線申請(qǐng)。
之前可能沒(méi)有人想到，商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，是在疫情籠罩這樣的現(xiàn)實(shí)背景下發(fā)生的。作為實(shí)體商業(yè)代表的購(gòu)物中心，在與線上電商搏斗了十余年后，不得不接受商業(yè)生態(tài)的微妙變化。
打開淮北吾悅廣場(chǎng)的Now直播，戴著口罩的雅詩(shī)蘭黛柜姐介紹著最新彩妝，海螞蟻平臺(tái)將全球商品搬上貨架，中間穿插著售樓處的廣告。如果添加工作人員微信，通過(guò)后對(duì)方會(huì)根據(jù)購(gòu)物需求將你拉進(jìn)商家社群，每天不定時(shí)秒殺。直接在群里下單，當(dāng)天跑腿送到家。
直播購(gòu)物、社群營(yíng)銷、秒殺折扣......以往在電商平臺(tái)才會(huì)出現(xiàn)的場(chǎng)景被線下商家推崇。除此之外，商場(chǎng)打出“云逛街”噱頭，聯(lián)手商戶推出線上商城，通過(guò)線上渠道填補(bǔ)線下空缺。
線上的生意并不好做。
深圳市益田假日廣場(chǎng)彩妝品牌柜員Silly透露，現(xiàn)在商場(chǎng)里除了超市之外，其它柜臺(tái)都基本上沒(méi)有顧客�，F(xiàn)在出門的機(jī)會(huì)減少，自然少了消費(fèi)衣服和彩妝的沖動(dòng)�！傲闶垲惢緵鐾福�上帶貨的效果不及以往的十分之一�！�
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，疫情以來(lái)，購(gòu)物中心平均客流下降70%-80%，平均銷售額下降超80%，現(xiàn)有客流主要來(lái)自超市、藥店、藥妝店等少數(shù)保供民生類門店。
商戶的日子不好過(guò)，商場(chǎng)面對(duì)的挑戰(zhàn)不言而喻。
一位TOP 10 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士對(duì)鋒面News表示，購(gòu)物中心是自帶社交屬性，用戶消費(fèi)需求與消費(fèi)習(xí)慣與電商平臺(tái)有所不同。線上營(yíng)銷是在特殊時(shí)期推出的方案，是在商家銷售額急劇下降的情況下推出的應(yīng)急辦法，具體的實(shí)施效果有待評(píng)估。對(duì)方判斷，在疫情沒(méi)有過(guò)去之前，商場(chǎng)的客流都不會(huì)有大的起色，短期內(nèi)仍需要依靠線上營(yíng)銷。
戴德梁行深圳商業(yè)地產(chǎn)部認(rèn)為，以往購(gòu)物中心在“線上業(yè)務(wù)”方面投入極少，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)實(shí)體商業(yè)擁有自己成熟線上平臺(tái)、且能為本商業(yè)項(xiàng)目引流的神器。通過(guò)次此突發(fā)疫情事件，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)思考如何轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)線上線下“兩手抓”，從而能更靈活應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。加碼線上營(yíng)銷，是提升差異化經(jīng)營(yíng)、多元服務(wù)能力的策略，這將成為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
疫情“淘沙” 線下商業(yè)差距幾何
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入寒冬，資本市場(chǎng)開始有所反映。
一份中金公司的研報(bào)提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)類ABS在短期將受到較大影響。具體而言，響應(yīng)政策的免租活動(dòng)可能直接使得當(dāng)月租金為0，客流量的銳減會(huì)帶來(lái)租戶的短期經(jīng)營(yíng)困難，對(duì)于后續(xù)一段時(shí)間的租金收取也產(chǎn)生壓力。對(duì)應(yīng)到ABS的現(xiàn)金流上，租金和營(yíng)業(yè)收入的直接減少可能在未來(lái)的幾個(gè)月中觸發(fā)因現(xiàn)金流低于預(yù)期的提前清償條款，投資者也面臨著提前結(jié)束或繼續(xù)持有的選擇。
疫情帶來(lái)的不確定性仍未褪去，是否將影響商業(yè)類產(chǎn)品的融資表現(xiàn)？
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)此不太悲觀。他認(rèn)為，一方面經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受阻，導(dǎo)致商用物業(yè)房租失收或空置率上升，影響企業(yè)現(xiàn)金流，對(duì)融資不利。但是另一方面，因?yàn)樽饧s相對(duì)長(zhǎng)期，讓商用物業(yè)抗疫情沖擊的能力高于普通經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，對(duì)沖抗風(fēng)險(xiǎn)的韌性更強(qiáng)，有利于提高資產(chǎn)估值。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，2020年注定是一個(gè)分水嶺，這本該是收獲的一年。
2019年12月30日，內(nèi)地商業(yè)管理領(lǐng)域第一股寶龍商業(yè)奔赴港交所，等待資本的考驗(yàn)；印力集團(tuán)向著2000萬(wàn)平米的管理面積前進(jìn)；新城控股旗下的吾悅廣場(chǎng)立下2020年實(shí)現(xiàn)百店齊開的目標(biāo)。
突如其來(lái)的疫情，打亂了企穩(wěn)向好的節(jié)奏。疫情的沖擊波下，巨大的不確定性是否會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整和人事變動(dòng)？
印力集團(tuán)回復(fù)鋒面News稱，暫時(shí)沒(méi)有人事調(diào)整的計(jì)劃。這次疫情是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大浪淘沙，商場(chǎng)要提高運(yùn)營(yíng)能力和應(yīng)變能力，能夠跨越商業(yè)周期的企業(yè)才能破繭成蝶。對(duì)于是否調(diào)整開業(yè)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)策略等問(wèn)題，新城控股方面未予以回復(fù)。
疫情讓商業(yè)地產(chǎn)陷入內(nèi)外交困的同時(shí)，也讓行業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)深刻的反思。對(duì)于行業(yè)而言，這無(wú)異于一場(chǎng)大型的抗風(fēng)險(xiǎn)教育。
“疫情對(duì)于商業(yè)形態(tài)和生態(tài)的影響也將是長(zhǎng)期的，反過(guò)來(lái)會(huì)影響商辦物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)供應(yīng)�！卑匚南舱J(rèn)為，疫情將倒逼商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商更重視衛(wèi)生消毒環(huán)境，比如中央空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)可能需要加大風(fēng)量以及消殺功能，具備開放式中庭與天井的商辦物業(yè)可能會(huì)更受市場(chǎng)歡迎等。
在業(yè)態(tài)選擇上，商場(chǎng)將更看重商家的運(yùn)營(yíng)能力，更青睞抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)能力更優(yōu)的品牌。此外，以往商場(chǎng)對(duì)網(wǎng)紅店和餐飲過(guò)分狂熱將有所降溫。有“商業(yè)教父”之稱的郝繼霖曾表示，商場(chǎng)的餐飲比例不宜超過(guò)35%，餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)時(shí)間段比較集中，過(guò)了高峰期后商場(chǎng)的人流量將大為減少。他建議商場(chǎng)控制餐飲業(yè)的比例，做到各方面平衡。
危機(jī)背后也有創(chuàng)新和機(jī)會(huì)的萌生。
戴德梁行深圳公司商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事宋潔對(duì)鋒面News表示，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，也才大約30年的光景。面對(duì)在突發(fā)的公共事件發(fā)生上，還是缺乏完善的應(yīng)急管理及風(fēng)控措施�！皰仐墏鹘y(tǒng)線下購(gòu)物中心的房地產(chǎn)邏輯，真正實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)思維，打造商業(yè)服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)顧客、服務(wù)商戶，做好人與貨的服務(wù)、溝通、反饋媒介，這才是線下商業(yè)未來(lái)的發(fā)展出路。”
來(lái)源：鋒面News
