2024年上半年，西安優(yōu)質寫字樓市場迎來2個乙級項目交付，合計新增辦公面積5.7萬平方米。其中包括一個位于高新二期的自持項目邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨片區(qū)的自持項目英發(fā)金融中心。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復蘇的影響下，上半年西安寫字樓市場凈吸納量半年環(huán)比上升17.6%，至13.4萬平方米，較去年同期亦上升1.5%。市場空置率仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.3個百分點，至28.1%。租金方面，雖整體市場需求仍在回暖，但大面積退租頻現致使整體市場情緒更為保守，上半年整體市場租金降幅半年環(huán)比上升0.2個百分點，環(huán)比下降2.0%。

　　需求引擎動能煥新，二級市場格局轉變。需求層面，來自金融類企業(yè)的需求占比為30.5%，領跑甲級寫字樓需求來源。隨著西安金融服務科技創(chuàng)新的體制機制建設進程的加速，愈加多元的金融需求及愈發(fā)活躍的經濟活動推動金融機構的持續(xù)擴容，繼而衍生更多如銀行、證券、基金等傳統及新興金融企業(yè)的辦公需求。上半年，銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴租及升級需求強勁，占比超過20%，推動金融行業(yè)新增需求重回主導地位。此外，如證券、基金等傳統金融類企業(yè)的升級擴租需求也有所回升。其次，來自第三方辦公運營商的新增需求位居第二，占比17.3%。上半年，提供“拎包入駐”服務的第三方辦公服務運營的新增需求持續(xù)走高。其中，以本土聯合辦公品牌的擴張最為矚目，占比9.4%。同時，隨著租戶對裝修等前置成本及租賃靈活性關注的升溫，一級租賃市場的樓宇業(yè)主紛紛試水，通過精裝部分空置面積打造自營靈活辦公空間或提供定制裝修服務等方式入局二級市場，逐漸形成業(yè)主自營空間、聯合辦公頭部運營商及本地運營商比肩并起的新格局。最后，來自房地產建筑業(yè)的新增需求占比15.2%，居第三。建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導房地產建筑業(yè)的新租需求，占比12.1%。且以非本地中資的升級需求為主。

　　中資企業(yè)擴容提質驅動市場需求復蘇。上半年，非本地中資企業(yè)新增租賃需求占比半年環(huán)比上升11.1個百分點，至65.1%。其中，來自中資企業(yè)的升級需求占比52.2%。隨著企業(yè)的發(fā)展，部分較早進入西安的中資企業(yè)因辦公地點選址過時或自有總部翻新而衍生出對辦公環(huán)境升級的需求，繼而推動中資企業(yè)在甲級樓宇中升級需求的釋放。同時，隨著優(yōu)質中資企業(yè)數量和規(guī)模的擴大，新設立及擴租需求占比持續(xù)增加，上半年占比近43%。

　　展望2024年下半年，市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應，超過90%為甲級樓宇，其中超87%均來自核心片區(qū)，且預計僅有6.2%的面積可能出現延遲交付。新增供應的集中釋放為升級需求提供充足落位空間的同時也將加劇市場競爭，市場租金或將承受更大下行壓力。

 來 源：CBRE世邦魏理仕    

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