6月12日，萊坊公布香港物業(yè)市場(chǎng)回顧以及2024年下半年走勢(shì)展望。
萊坊表示，在經(jīng)濟(jì)不明朗因素下，香港寫字樓租賃活動(dòng)繼續(xù)面臨需求疲弱的挑戰(zhàn)，加上大量寫字樓供應(yīng)，預(yù)計(jì)今年港島甲級(jí)寫字樓租金將下跌3-5%。但有見由于港島及九龍區(qū)寫字樓租金差距拉近，市場(chǎng)正出現(xiàn)“Recentralize”(再中心化)的趨勢(shì)。
香港寫字樓空置率持續(xù)高企，香港差估署的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至2023年底，香港整體寫字樓空置率為14.9%，連續(xù)第5年攀升，整體空置面積升至196萬平方米。
當(dāng)中最受關(guān)注的甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)16%，空置面積高達(dá)137.7萬平方米，空置面積相等于近8幢國際金融中心（IFC）二期、5幢環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（ICC）。去年的空置率較前年的15.1%，升近1個(gè)百分點(diǎn)，亦是至少5年來的最高紀(jì)錄。
2024上半年已經(jīng)過去，香港寫字樓市場(chǎng)并未見有明顯改善。萊坊最新一份報(bào)告指，香港寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，并努力面對(duì)租金下跌和空置率上升的問題。由于新增的寫字樓需求有限及市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，截至2024年5月，港島區(qū)整體寫字樓租金由年初至今已下跌2%，整體寫字樓空置率高達(dá)12.3%。在各區(qū)的寫字樓中，以中環(huán)的寫字樓租金跌降幅較大，年初至今已下跌了3.4%。
不過萊坊執(zhí)行董事及香港區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管劉柏汶表示，發(fā)現(xiàn)一些內(nèi)地企業(yè)重回香港，他們對(duì)面積5000平方尺以下的中小型優(yōu)質(zhì)寫字樓的興趣最大，令該類型寫字樓的查詢持續(xù)且?guī)硇滦枨蟆４送�，盡管香港金融業(yè)整體表現(xiàn)疲弱，但依然有些海外金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)充宗數(shù)。
她指，由于港島及九龍區(qū)寫字樓租金差距拉近，寫字樓市場(chǎng)“Recentralize”(再中心化)和升級(jí)的趨勢(shì)持續(xù)存在，租戶抓住寫字樓租金下跌的機(jī)會(huì)搬遷到地點(diǎn)和質(zhì)素更佳的寫字樓。當(dāng)越來越多租戶將注意力放到新的寫字樓物業(yè)，這促使新寫字樓物業(yè)的業(yè)主意識(shí)到寫字樓配套設(shè)施的重要性，例如會(huì)議和活動(dòng)空間、協(xié)作區(qū)和健身室，以吸引租戶。
但在缺乏任何正面推動(dòng)因素，加上目前本地和全球經(jīng)濟(jì)狀況，她預(yù)計(jì)2024年下半年寫字樓相賃需求將保持低迷，今年港島區(qū)甲級(jí)寫字樓租金跌幅將在3%至5%之間。該區(qū)寫字樓租金估計(jì)最快明年下半年回穩(wěn)，個(gè)別地區(qū)，如灣仔及銅鑼灣由于租金于過去減幅太大，有可能會(huì)反彈。
至于九龍區(qū)寫字樓市場(chǎng)方面，萊坊高級(jí)董事和九龍區(qū)商業(yè)物業(yè)脤務(wù)部主管吳志峰表示，九龍區(qū)寫字樓供需失衡的情況令區(qū)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)處于一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的局面。盡管今年九龍區(qū)的寫字樓落成量顯著下跌，同比跌15%，但去年區(qū)內(nèi)的新寫字樓供應(yīng)積存，令今年九龍區(qū)的寫字樓供應(yīng)十分充足，供應(yīng)量達(dá)629萬平方尺。
吳志峰稱，今年九龍區(qū)寫字樓市場(chǎng)仍然缺乏強(qiáng)勁的需求動(dòng)力。上半年總交易面積比，平均面積和平均交易租金則有所下跌，分別去年下半年跌5.55%、9%及0.7%。大部分需求來自租戶調(diào)整寫字樓規(guī)�；驕p少租金預(yù)算。因此面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主被迫作出調(diào)整，包括減租、增加經(jīng)紀(jì)傭金以及提供更多優(yōu)惠，例如提供裝修津貼，以吸引和留住租戶。
吳氏預(yù)計(jì)，九龍區(qū)寫字樓需求將保持疲弱，當(dāng)中以租賃面積少于10000平方尺的交易為主。隨著業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，預(yù)計(jì)2024年九龍區(qū)寫字樓整體租金將出現(xiàn)0%至2%的溫和漲幅。
該行同時(shí)展望了今年下半年的投資物業(yè)市場(chǎng)。
萊坊投資部執(zhí)行董事林嘯東稱，在高息口環(huán)境和各物業(yè)庫存積累的情況下，2024年上半年整體投資市場(chǎng)氣氛較弱。從2024年1月至5月，香港投資市場(chǎng)共錄得港幣225.55億港元的交易額(物業(yè)價(jià)格1億港元或以上)，較去年同期下跌29%。同期投資市場(chǎng)的交易宗數(shù)亦同比下跌27%，僅錄得71宗交易。
就物業(yè)類型而言，受一手豪宅及銀主盤需求帶動(dòng)，住宅物業(yè)占市場(chǎng)交易的51%，預(yù)料此板塊將繼續(xù)表現(xiàn)良好。其次為零售物業(yè)交易，占市場(chǎng)交易的25%。
隨著零售物業(yè)租金及價(jià)格有所調(diào)整，賣家留意到本地居民北上跨境消費(fèi)的習(xí)慣，為本地零售商鋪?zhàn)饨饚韷毫�，故愿意調(diào)整售價(jià)。發(fā)展用地緊隨其后，占市場(chǎng)交易10%，然而，當(dāng)中只包含尖沙咀香檳大廈一宗強(qiáng)拍賣地個(gè)案。如果不計(jì)算這宗交易，今年沒有超過港幣1億元的發(fā)展用地交易，因?yàn)榇蠖鄶?shù)發(fā)展商和投資者對(duì)增加土地儲(chǔ)備持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)已建成物業(yè)庫存較多。
林嘯東還指，盡管寫字樓空置率高企，寫字樓交易相對(duì)穩(wěn)定，占市場(chǎng)交易的9%，并于今年首五個(gè)月錄得30億港元的成交額，與2023年同期相若。
今年工業(yè)物業(yè)表現(xiàn)較為淡靜，僅占3%的交易。大型物流設(shè)施的買賣受海運(yùn)物流和本地凍庫需求下跌影響，而現(xiàn)代工業(yè)工作室的投資需求也因政府放寬住宅印花稅包括新住宅印花稅、買家印花稅及額外印花稅，而有所削弱。
料2024年下半年，投資市場(chǎng)將以用家和私人投資者為主，而大多數(shù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金和保險(xiǎn)資本仍采取觀望態(tài)度。
來 源： 觀點(diǎn)網(wǎng)
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