1.市場(chǎng)回顧
2024年第三季度，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)新增需求不足的態(tài)勢(shì)，租金水平持續(xù)下探，反映出市場(chǎng)在調(diào)整中尋求新的平衡點(diǎn)。盡管專業(yè)服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)保持一定的租賃活力，但整體市場(chǎng)情緒偏向謹(jǐn)慎，隨著新項(xiàng)目的入市，空置率的上升也給業(yè)主帶來了更大的運(yùn)營(yíng)壓力。
從需求來看
三季度，成都市甲級(jí)寫字樓凈吸納量約6,800平方米，城東北和天府新區(qū)去化略微領(lǐng)先；在新增需求放緩的同時(shí)，部分項(xiàng)目還在經(jīng)歷大租戶退租調(diào)整。從行業(yè)需求來看，專業(yè)服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)科技穩(wěn)居前列。
第三季度需求主力
（按行業(yè)新增租賃面積）
從租金來看
租金方面，本季度成交租金下降1.1%至91.2元每月每平米，已連續(xù)9個(gè)月下降；由于市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)，部分大面積客戶主動(dòng)出擊提前開始在市場(chǎng)上找尋“降本”機(jī)會(huì)，但原業(yè)主亦推出大尺度優(yōu)惠續(xù)租留駐政策，故租金跌幅持續(xù)高位震蕩。
從空置率來看
全市空置率環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至30.2%，同比上漲6.6%，市場(chǎng)空置壓力較大；由于項(xiàng)目延期，年底的空置率將有所回落，但2025年的預(yù)估空置率將進(jìn)一步上升。
從供應(yīng)來看
本季度東大街子市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目（光環(huán)中心T2），該項(xiàng)目?jī)H1.5萬㎡自持；由于部分項(xiàng)目延遲到2025年交付，將導(dǎo)致2025年預(yù)估的新增供應(yīng)量接近80萬平方米，2025年的供給側(cè)壓力大幅增加。
2.未來展望
從供應(yīng)看，2024-2026年，預(yù)計(jì)全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)合計(jì)接近150萬平方米，由于部分項(xiàng)目延遲到2025年，將導(dǎo)致2025年新供應(yīng)量接近80萬平方米。
目前，需求側(cè)市場(chǎng)觀望情緒還較為濃烈，企業(yè)擴(kuò)張依然偏保守，同時(shí)疊加部分項(xiàng)目面臨大租戶退租的情況；預(yù)計(jì)四季度，空置率仍將維持高位，賬面租金持續(xù)下降；未來兩年，如果新增需求無法如期恢復(fù)，隨著更多的新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，整體空置率將持續(xù)攀升，市場(chǎng)去化壓力加大的同時(shí)，平均租金將進(jìn)一步下探。
3.總結(jié)與建議
在9月底10月初，中央政府出臺(tái)的一攬子政策刺激措施，以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信號(hào)，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。這些超預(yù)期的精準(zhǔn)施政不僅釋放了穩(wěn)增長(zhǎng)的積極信號(hào)，而且有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，逐步提振信心和改善市場(chǎng)預(yù)期。
另外，得益于四川作為國(guó)家戰(zhàn)略腹地的地位，大量東部沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)將向中西部有序遷移，將帶來了更多就業(yè)機(jī)會(huì)和消費(fèi)增長(zhǎng)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家級(jí)科技創(chuàng)新平臺(tái)的支持進(jìn)一步鞏固了成都作為西部科技創(chuàng)新中心的地位，為其長(zhǎng)期發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力。
從企業(yè)選址角度看：降本增效主題下，回歸辦公使用場(chǎng)景本身，選擇真正有利于自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的項(xiàng)目；關(guān)注不同區(qū)域業(yè)主的經(jīng)營(yíng)策略，更有針對(duì)性的博弈適合自己的商務(wù)條件；此外，將員工滿意度交給業(yè)主，即選擇樓宇增值服務(wù)豐富的項(xiàng)目，如提供地鐵接駁車、親子活動(dòng)室、梳妝室等。
從業(yè)主經(jīng)營(yíng)策略看：精準(zhǔn)招商策略，弱化樓層、朝向、面積等因素帶來的價(jià)差，以企業(yè)入駐為首要目標(biāo)進(jìn)行招租，提高內(nèi)部流程彈性。此外，重視渠道關(guān)系，從租賃政策端發(fā)力，以多方共贏的姿態(tài)盡力留駐現(xiàn)有租戶；并不斷優(yōu)化升級(jí)樓內(nèi)服務(wù)，打造更能響應(yīng)日常商務(wù)辦公需求的服務(wù)模塊，如親子空間等。
來 源：高力國(guó)際
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