2020年時間過半，上海舊改跑出加速度。截至目前，今年全市完成二級舊里以下房屋改造40萬平方米，涉及1.97萬戶居民，進度已超預(yù)期目標�！翱梢哉f，今年舊改已全面克服疫情影響，接下來還將持續(xù)加速�！鄙虾Ｊ信f改辦工作專班負責(zé)人徐堯表示。
上海啟動大規(guī)模舊改近30年，越到后面，“硬骨頭”越多。若再提速，便亟需一臺新的“發(fā)動機”。昨天上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)集團揭牌成立，將加快現(xiàn)狀成片二級以下舊里的舊改攻堅，并助力舊住房改造、城中村改造及其它城市更新項目實施。
全新平臺，將如何為城市更新賦能？
銜接政府與市場，為舊改提速
從去年開始，上海探索“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”舊改新模式。首批4幅試點地塊，由上海地產(chǎn)集團負責(zé)統(tǒng)籌推進。和以往相比，這類地塊普遍存在新難題。比如房屋征收成本高，開發(fā)難度增加；市場主體成本收益可能倒掛，參與積極性不高。
在新模式下，舊改速度大大提高。截至目前，4幅試點地塊全部進入收尾階段。其中，虹口17街坊已具備交地條件——從征收到交地周期僅耗費一年，相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮。
新模式在全市產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)。不少還住在舊改地塊的居民紛紛來電致信，希望能夠盡快改善條件。“要啃掉剩下的‘硬骨頭’，并回應(yīng)市民迫切愿望，機制就需要進一步突破，提供新的‘潤滑劑’�！毙靾蛘f。
“在參與舊改中，上海地產(chǎn)集團作為功能性國企，上接政府戰(zhàn)略要求、下接市場化操作，探索一條市場化運作新路子�！鞘懈轮行摹某闪�，將起到橋梁紐帶作用，更好地銜接政府與市場，落實‘人民城市人民建，人民城市為人民’的理念�！鄙虾５禺a(chǎn)集團副總裁管韜萍說。
據(jù)市舊改辦介紹，涉及推動舊改加速的15項配套文件，已有8項制定完成，其中就包括相關(guān)政府部門為“城市更新中心”賦權(quán)賦能內(nèi)容。
“城市更新中心”成立之后，舊改進一步提速。“城市更新中心”將全面統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)資源，從“一地一策”轉(zhuǎn)向“綜合平衡、動態(tài)平衡、長期平衡”，推動舊區(qū)改造可持續(xù)。具體職能由地產(chǎn)集團全資子公司上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司承擔(dān)，實行專賬管理、獨立運作，強化內(nèi)部管理和考核。
目前，地產(chǎn)集團還在積極探索建立城市更新基金，服務(wù)中心城區(qū)功能提升。記者從上海城市更新發(fā)展公司了解到，下半年還將啟動兩大舊改項目，分別是虹口公平路地塊和黃浦金陵東路地塊。
平臺“廣開大門”，為開發(fā)增質(zhì)
如何“留改拆”并舉，走出一條城市更新的新路子，同樣是一個全新的考題。
“‘城市更新中心’強化了平臺作用，幫助
地產(chǎn)集團探索完善規(guī)劃實施機制，積極引進市場化、標桿性企業(yè)參與不同類型地塊的功能開發(fā)，讓專業(yè)人做專業(yè)事，提升開發(fā)品質(zhì)，確保功能落地。”上海城市更新發(fā)展公司總經(jīng)理趙德和表示。
在新機制下，土地征收與規(guī)劃環(huán)節(jié)從串聯(lián)改為并聯(lián)——啟動征收之時也同步啟動規(guī)劃。在市、區(qū)規(guī)劃資源部門指導(dǎo)下，上海城市更新發(fā)展公司規(guī)劃團隊對舊改地塊進行風(fēng)貌評估，確定保護性開發(fā)的初步框架，在空間功能、空間布局、開發(fā)容量等進行要求。
去年試點的4幅地塊中，黃浦喬家路地塊與虹口17街坊涉及風(fēng)貌保護要求。規(guī)劃團隊與規(guī)劃專家一道，對數(shù)十萬平方米房屋進行歷史價值和房屋價值的甄別。形成框架要求之后，兩幅地塊共選取多家品牌開發(fā)商進行方案設(shè)計，目前已進入方案比選階段。其中擁有石庫門建筑的虹口17街坊，規(guī)劃保留原有的建筑肌理，打造全新石庫門建筑群。
接下來，地產(chǎn)集團將對開發(fā)商方案的亮點進行提煉總結(jié)，在區(qū)域控制性規(guī)劃中進行調(diào)整落實。以17街坊為例，規(guī)劃環(huán)節(jié)前置之后，市場需求迅速落地，促進控制性規(guī)劃調(diào)整只花費半年時間，確保了后期環(huán)節(jié)加快和方案穩(wěn)定。
“在城市更新中心的平臺上，我們也會廣開大門，促進征收部門、規(guī)劃部門和開發(fā)主體之間的協(xié)調(diào)溝通，讓地塊開發(fā)既滿足城市功能品質(zhì)，又能反映市場需求，進一步提高土地利用率。”上海城市更新發(fā)展公司規(guī)劃部門負責(zé)人說。
城市更新不落幕，為存量發(fā)展擴容
“城市更新中心”成立之后，舊改加快最后的攻堅戰(zhàn)。而對于上海城市更新而言，這又將是一個新起點。
“‘城市更新中心’現(xiàn)階段的重點任務(wù)是參與推進黃浦、虹口、楊浦等區(qū)舊區(qū)改造，但城市更新是一項永恒主題，在舊改完成之后，它還將繼續(xù)參與全市的城市更新推進�！壁w德和表示。
類似機制在全球一流城市頗為常見。不少城市已經(jīng)成功實現(xiàn)城市存量資產(chǎn)開發(fā)和利用的可持續(xù)。去年，地產(chǎn)集團管理層特地赴香港考察。從上世紀90年代起，香港成立專營城市更新部門，招募大批專職于城市更新與運營的職業(yè)經(jīng)理人。這一部門承擔(dān)政府與市場的銜接角色，尋求兩者契合點，從而達到土地高效利用，實現(xiàn)投入產(chǎn)出長期平衡。
而在上海，這一機制也體現(xiàn)出新的特色。諸多涉及空間更新的民生議題，未來可能都會在“城市更新中心”統(tǒng)籌運作。通過煥新功能，提升城市品質(zhì)。
“城市更新要與人的需求相結(jié)合，打造宜居宜業(yè)的環(huán)境。對我們而言，挑戰(zhàn)會更大�！惫茼w萍坦言。在去年試點地塊推進中，地產(chǎn)集團已經(jīng)積累了豐富經(jīng)驗，特別是培育出一批規(guī)劃、建設(shè)、管理和運營等市場化操作專業(yè)人才。不過，面對未來海量的更新需求，團隊建設(shè)還遠遠不夠。
借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，地產(chǎn)集團的人才配套也在不斷跟進。人才品類也更加多元化，包括前期策劃團隊，鑒別市場的人才以及城市品質(zhì)運營人才。目前，上海地產(chǎn)集團已經(jīng)由主要負責(zé)人牽頭研究兩項研究課題，完善人才發(fā)現(xiàn)機制、人才培養(yǎng)機制和人才結(jié)構(gòu)。
來 源：解放日報
編 輯：liuy
