最近網(wǎng)上一則消息引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注和熱議。6月12日，由國(guó)際數(shù)學(xué)大師丘成桐領(lǐng)銜籌建的新型研究機(jī)構(gòu)：北京雁棲湖應(yīng)用數(shù)學(xué)研究院在懷柔區(qū)成立。該研究機(jī)構(gòu)的辦公地址將座落在北京興發(fā)水泥廠(chǎng)舊廠(chǎng)區(qū)內(nèi)，生產(chǎn)水泥的老廠(chǎng)房將經(jīng)過(guò)改造，變身現(xiàn)代、時(shí)尚、科技感十足的科學(xué)家園區(qū)。據(jù)介紹，原興發(fā)水泥廠(chǎng)老廠(chǎng)區(qū)更新后，將分為五個(gè)功能區(qū)：北京雁棲湖應(yīng)用數(shù)學(xué)研究院、綜合管理服務(wù)區(qū)、高等研究院、專(zhuān)家工作室區(qū)、孵化器辦公區(qū)，可容納約5000人辦公。其中，北京雁棲湖應(yīng)用數(shù)學(xué)研究院主要建設(shè)教學(xué)科研區(qū)、科學(xué)大講堂、實(shí)驗(yàn)室區(qū)、文體休閑區(qū)及其他基礎(chǔ)設(shè)施，計(jì)劃2021年底全部交付使用。我們認(rèn)為，北京興發(fā)水泥廠(chǎng)的更新將成為新時(shí)期城市更新的典型代表。
在今后的城市發(fā)展中為什么要重視城市更新？我們需要什么樣的城市更新？世界上其他地區(qū)的城市更新發(fā)展有哪些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒？本文將用此作來(lái)說(shuō)明城市更新是城市發(fā)展的新機(jī)遇。
第一部分：當(dāng)前為什么要重視城市更新？
關(guān)于我國(guó)城市未來(lái)的發(fā)展，在2015年召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議上，中央就提出中國(guó)城市的發(fā)展要堅(jiān)持集約發(fā)展，樹(shù)立"精明增長(zhǎng)"、"緊湊城市"理念，科學(xué)劃定城市開(kāi)發(fā)邊界，推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。防止"攤大餅"式擴(kuò)張。而我國(guó)過(guò)去的城市發(fā)展，無(wú)論大中小城市，在空間上都走過(guò)一段快速的外延式、擴(kuò)張式、攤大餅式的發(fā)展路程，如同北京從過(guò)去的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，擴(kuò)張到現(xiàn)在的七環(huán)。而城市更新則是中國(guó)城市發(fā)展走向內(nèi)涵式、集約式、精明增長(zhǎng)的重要方式。
中國(guó)獨(dú)特的城鎮(zhèn)化進(jìn)程
中國(guó)在改革開(kāi)放之后城鎮(zhèn)化速度加快，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要引擎。但中國(guó)的城鎮(zhèn)化之路與世界城鎮(zhèn)化已經(jīng)穩(wěn)定的國(guó)家相比有其獨(dú)特的方面。
第一是速度快。在改革開(kāi)放之初的1979年中國(guó)只有不到2億的城鎮(zhèn)常住人口，而現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已有8.4億人。改革開(kāi)放40年，中國(guó)城鎮(zhèn)新增常住人口6億多人，這些人擺脫了過(guò)去的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活方式，來(lái)到城市參與到第二和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大地帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。2019年僅排名前30的大城市，占全國(guó)GDP的比重就達(dá)43%。中國(guó)用了不到40年的時(shí)間將城鎮(zhèn)化率從20%提高到60%，而對(duì)比其他發(fā)達(dá)國(guó)家同樣城市化率的提高，以英國(guó)為代表的歐洲國(guó)家用了200年左右，以美國(guó)為代表的美洲國(guó)家用了100年左右。所以，中國(guó)城鎮(zhèn)化的第一大特征就是速度非�？�。當(dāng)然由于中國(guó)國(guó)土面積大，東中西部城鎮(zhèn)化的發(fā)展并不平衡，東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率比西部地區(qū)高了10個(gè)點(diǎn)以上。
第二是規(guī)模大。如果說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度快，那么有一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化速度在一段時(shí)間內(nèi)也很快，即日本，從1950年到1970年，城鎮(zhèn)化率每年提高1.27%。但是日本以及其他發(fā)達(dá)國(guó)家都沒(méi)有中國(guó)這樣大的人口基數(shù)。日本城鎮(zhèn)化率從20%增長(zhǎng)到60%，僅僅有五、六千萬(wàn)人進(jìn)城，而中國(guó)卻有6億人進(jìn)城，是日本的十倍。我國(guó)在40年內(nèi)有如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)人口增加，這在全世界范圍內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的。
第三是城鎮(zhèn)化和郊區(qū)化同時(shí)并進(jìn)。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化過(guò)程由于周期比較長(zhǎng)，人口向城內(nèi)集中的過(guò)程和人口郊區(qū)化的過(guò)程是分開(kāi)兩個(gè)階段進(jìn)行的。如恩格斯在1845年寫(xiě)的《英國(guó)工人階級(jí)狀況》一文，描述了當(dāng)年英國(guó)大量的農(nóng)民進(jìn)城之后，城市無(wú)法容納大規(guī)模的人口集中，城市居住環(huán)境變得惡劣的情景。為了尋求更好的生活環(huán)境和更低的生產(chǎn)成本，英國(guó)郊區(qū)化開(kāi)始出現(xiàn)，富人和高端商業(yè)從城市中心搬走，新產(chǎn)業(yè)在市郊區(qū)落地，城市中心出現(xiàn)了衰敗。因此政府后來(lái)又提出城市復(fù)興，希望把新的產(chǎn)業(yè)和有錢(qián)人重新吸引到核心市區(qū)來(lái)，再造城市的繁榮，再振興市中心的一個(gè)重要手段就是城市更新。
當(dāng)今最發(fā)達(dá)的世界級(jí)城市，比如倫敦、紐約、東京等，都是在不斷的更新之中，其經(jīng)濟(jì)影響力經(jīng)歷百年保持世界領(lǐng)先的地位不變，目前仍是全世界的創(chuàng)新中心、消費(fèi)中心、金融中心、研發(fā)中心，吸引了全世界的高端金融人才和科技人才。而中國(guó)在40年的快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中，由于強(qiáng)力的"退二進(jìn)三"、機(jī)動(dòng)化的快速普及和住房商品需求的集中釋放等同時(shí)發(fā)生，使我國(guó)人口向市中心的集中和向郊區(qū)的擴(kuò)散同時(shí)并進(jìn)，城市建成區(qū)的擴(kuò)張速度甚至快于了人口的增長(zhǎng)速度。1981年到2018年，中國(guó)的城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)了4.12倍，而城鎮(zhèn)的建城區(qū)面積增長(zhǎng)了7.89倍。
值得注意的是，城市建成區(qū)不同于城市規(guī)劃區(qū)和城市行政管理區(qū)。建成區(qū)是指建筑連接成片，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的城市區(qū)域，其面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市規(guī)劃區(qū)和城市行政管理區(qū)。
重視城市更新在中國(guó)當(dāng)下的重要意義
城市更新是未來(lái)城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。中國(guó)的建成區(qū)面積增長(zhǎng)速度比常住人口的增長(zhǎng)速度快了將近一倍，這就導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施每公里所服務(wù)的人口和承載的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出缺被低密度所稀釋了，投資邊際效益降低，地方政府只好不斷地再征地賣(mài)地以?xún)斶�為建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所背負(fù)的債務(wù)，城市面積又進(jìn)一步擴(kuò)張，擴(kuò)張后政府再負(fù)債投入……如此反復(fù)，問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。從更宏觀的角度來(lái)看，建成區(qū)不合理擴(kuò)張和低效利用，還占用了大量耕地和農(nóng)田，破壞了原有的自然生態(tài)環(huán)境，付出了昂貴的代價(jià)。當(dāng)然,近10年來(lái)有了一些變化，東部的速度差開(kāi)始縮小，但中西部地區(qū)仍在重復(fù)過(guò)去的發(fā)展模式。
未來(lái)，隨著人口紅利的衰減、新增建設(shè)用地資源的日益減少和地方政府債務(wù)規(guī)模的約束，改變傳統(tǒng)外延擴(kuò)張式城鎮(zhèn)化發(fā)展道路已迫在眉睫，急需通過(guò)城市更新優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提升城市功能，改善城市人居環(huán)境，通過(guò)城市與產(chǎn)業(yè)同步更新，探索出一條內(nèi)涵提升式的高質(zhì)量城鎮(zhèn)化發(fā)展途徑。
城市更新是城鎮(zhèn)化進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段的必然選擇。城市進(jìn)入中高級(jí)發(fā)展階段之后，全世界各個(gè)國(guó)家的城市化都會(huì)出現(xiàn)一種新格局：人口向城市群、都市圈集聚。當(dāng)一個(gè)地區(qū)或國(guó)家城市化率比較低時(shí)，每個(gè)城市都還有自己發(fā)展壯大的空間，這個(gè)時(shí)候城市與城市之間主要是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，互相之間爭(zhēng)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)招商引資等，那時(shí)都市圈或城市群的興起就比較困難。當(dāng)?shù)貐^(qū)城鎮(zhèn)化率提高，中心城市的產(chǎn)業(yè)和人口開(kāi)始外溢的時(shí)候，城市與城市之間才有可能從過(guò)去的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系變成合作關(guān)系，都市圈或城市群才有可能加快形成。我國(guó)當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化的中高級(jí)發(fā)展階段，全國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)60.6%，已有約20個(gè)城市的城鎮(zhèn)化率超過(guò)80%。都市圈或城市群能否真正形成，或形成速度的快與慢，則主要取決于中心城市的凝聚力和輻射力。
在城鎮(zhèn)化的中高級(jí)階段，中心城市擴(kuò)張的空間有限，其發(fā)展的重要途徑就是城市更新。通過(guò)城市更新，中心城市按經(jīng)濟(jì)規(guī)律置換和升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高城市內(nèi)土地、建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)的產(chǎn)出效率，與周邊城市形成有機(jī)產(chǎn)業(yè)集群，都市圈逐步形成。中心城市將發(fā)展模式從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更新，可以在減少基礎(chǔ)設(shè)施投資的情況下，升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引入先進(jìn)的有發(fā)展前途的制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改變過(guò)去支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)空間變?yōu)槲瞬诺男驴臻g，本文開(kāi)頭所述北京懷柔的一個(gè)水泥廠(chǎng)變身創(chuàng)新辦公新空間即是如此�？梢哉f(shuō)，沒(méi)有功能強(qiáng)大的中心城市，就不可能有有競(jìng)爭(zhēng)力的城市群或都市圈，更不可能有世界級(jí)城市群。
城市更新是城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要途徑。城市更新區(qū)別于擴(kuò)張式城市發(fā)展模式，成功的城市更新對(duì)城市發(fā)展會(huì)有四方面的貢獻(xiàn)。
一是在存量中獲得增量，實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)涵式發(fā)展。城市更新是在城市的存量土地中求增量，而非擴(kuò)張式發(fā)展新增土地。這里的增量主要指兩類(lèi)增量，一類(lèi)是建筑的增量，比如從原來(lái)的低層建筑增加到現(xiàn)在的十層樓；更重要的是經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)效益上的增量。在沒(méi)有占用農(nóng)村的土地和耕地的情況下，通過(guò)城市更新獲得了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，豐富了居民的消費(fèi)，提高了政府的稅收，在存量中獲得增量，這就實(shí)現(xiàn)了城市的內(nèi)涵式發(fā)展。
二是在效率中得效益，實(shí)現(xiàn)城市低成本高質(zhì)量發(fā)展。城市擴(kuò)張發(fā)展不僅要占用新的土地，而且要在新區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，配套幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等公共和服務(wù)設(shè)施，總投入是巨大的。而對(duì)城市中的一些衰敗區(qū)域進(jìn)行更新，可以極大化地利用已有成熟的各種配套設(shè)施，只是通過(guò)降低空置率、增加有效使用面積、引入產(chǎn)出更高的產(chǎn)業(yè)、吸引更多的消費(fèi)人群，就可以使地方經(jīng)濟(jì)得到增長(zhǎng)。所以，城市更新可以充分利用城市核心區(qū)完善的配套、人口人才密度、商圈基礎(chǔ)，市場(chǎng)規(guī)模等極大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在提高效率中得效益，實(shí)現(xiàn)城市更低成本的高質(zhì)量發(fā)展。
三是在傳承中求變革，實(shí)現(xiàn)城市功能環(huán)境全面提升。高水平的城市更新都是在傳承城市文脈、歷史和文化的基礎(chǔ)上的更新，將傳統(tǒng)的建筑與新的產(chǎn)業(yè)、新的需求結(jié)合，在保留城市的鄉(xiāng)愁、韻味和文化的同時(shí)，提升城市功能，改善城市環(huán)境，給城市帶來(lái)有價(jià)值的變化。所以發(fā)達(dá)國(guó)家在后期的城市更新中特別注重對(duì)城市肌理的保護(hù)，街道、建筑的框架基本不變，只能改變建筑內(nèi)在的功能和裝飾，城市的特征明顯。與我國(guó)的城市過(guò)去提出"三年一大變"、"一年一小變"等目標(biāo)有很大的不同。
四是在創(chuàng)新中謀發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。城市擴(kuò)張式的發(fā)展基本不需要太多的創(chuàng)新，就像在一張白紙上作畫(huà)，可以畫(huà)出各種最美的畫(huà)面。但是如果要在舊城區(qū)舊建筑內(nèi)更新，就好像螺螄殼里做道場(chǎng)，不靠創(chuàng)新是很難做到的。比如，過(guò)去的傳統(tǒng)辦公樓，空間效率很低，功能單一，租金雖不高，但老板、員工都不愿意來(lái)，如果將傳統(tǒng)辦公樓更新成現(xiàn)代有科技含量的辦公樓，可以引入高端的研發(fā)企業(yè)、金融企業(yè)、高科技企業(yè)，可以將辦公、生活、文化、綠色、健康的理念都融入進(jìn)去，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)了，從而實(shí)現(xiàn)城市新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。
城市更新能夠在創(chuàng)新的前提下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，科技的引領(lǐng)，健康的生態(tài)，綠色的發(fā)展，這也是踐行五大發(fā)展理念的重要方面。
第二部分：城市更新的模式分類(lèi)及作用
城市更新的三種模式
城市更新既復(fù)雜又專(zhuān)業(yè)。有些人會(huì)問(wèn)，城市更新與過(guò)去的舊城改造有何區(qū)別？舊城改造主要是拆房、修路、建橋，改造的主要是物質(zhì)方面，但城市更新不只是物質(zhì)更新，更重要的是城市產(chǎn)業(yè)、人們生活方式、城市功能的更新。概括來(lái)說(shuō)，城市更新就是針對(duì)城市中衰落的區(qū)域，賦予其新的功能，優(yōu)化配套和環(huán)境，激發(fā)其活力，再造城市的繁榮。具體來(lái)講，城市更新有三種模式，這三種模式對(duì)應(yīng)三種不同的更新運(yùn)作方式和投融資模式，也對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生了不同的效果。
一是拆除重建類(lèi)。拆除重建類(lèi)指的是對(duì)區(qū)域原有的建筑物僅做點(diǎn)狀保留，其余基本全部拆除，再根據(jù)城市新的規(guī)劃來(lái)重新建設(shè)的更新。更新之前和之后的土地使用權(quán)和用途完全發(fā)生變化。比如過(guò)去城中村居住著老居民，是集體所有制的土地，按照城市新的規(guī)劃進(jìn)行布局、開(kāi)發(fā)和更新后，城中村變成了商場(chǎng)、酒店、辦公樓、商品房等，原來(lái)的土地使用權(quán)和用途都發(fā)生了改變。再如原來(lái)的工業(yè)企業(yè)根據(jù)政府"退二進(jìn)三"的政策，將這些原來(lái)位于中心區(qū)域的已經(jīng)不適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的工業(yè)廠(chǎng)房拆除，收回土地使用權(quán)，然后招標(biāo)拍賣(mài)給新的開(kāi)發(fā)者，因此土地使用權(quán)和用途發(fā)生變化。
這類(lèi)城市更新在過(guò)去量比較大，有些是有必要的，有些卻會(huì)破壞城市原來(lái)的系統(tǒng)，損壞原來(lái)的居住生態(tài)，排擠了原居民，大家所批評(píng)的中國(guó)"千城一面"就是這樣造成的。拆除重建后建筑外觀類(lèi)似，失去了城市原有的文化、歷史和特色。棚戶(hù)區(qū)改造、城中村拆遷、老工業(yè)區(qū)拆除等都屬于拆除重建類(lèi)。2011-2018年中國(guó)大概拆除了3000萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)。這種拆除重建類(lèi)的投融資模式基本上就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，所不同的只是有地方土地是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，有地方是二者分離，但基本都是通過(guò)提高容積率的方式平衡開(kāi)發(fā)投入，有的甚至還為地方政府貢獻(xiàn)了不少的土地出讓收入。未來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升和保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，這種拆除重建的占比會(huì)越來(lái)越小。
二是有機(jī)更新類(lèi)。不同于拆除重建，有機(jī)更新是對(duì)區(qū)域內(nèi)原有的建筑基本保留，改變或不改變?cè)惺褂霉δ�，只有少量拆建的更新。有機(jī)更新后的土地主體使用權(quán)、功能和用途可變或不變。比如原來(lái)的百貨公司通過(guò)自我更新后仍是商場(chǎng)，土地使用權(quán)人、功能和用途沒(méi)有改變，但商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了升級(jí)。另一種情況則是土地使用權(quán)、功能發(fā)生變化，比如一個(gè)業(yè)態(tài)很差的老舊招待所已經(jīng)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力了，舊業(yè)主將其轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)買(mǎi)人，土地使用權(quán)人發(fā)生變化，新的業(yè)主將其更新后可能變成酒店、寫(xiě)字樓或公寓，用途也發(fā)生了變化。所以在這個(gè)模式下，土地使用權(quán)主體、功能和用途是可變可不變的。
我國(guó)有機(jī)更新的案例也很多，較早的如北京的798，就是在原工廠(chǎng)經(jīng)過(guò)"退二進(jìn)三"搬走后，在保留原建筑的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)更新改造，變身成為如今的798文創(chuàng)基地。目前首鋼正在和世界上最有經(jīng)驗(yàn)的鐵獅門(mén)國(guó)際公司合作，計(jì)劃將保留原首鋼大量的建筑，如鍋爐、煉鋼爐、傳輸帶、工廠(chǎng)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)，將其更新成一個(gè)具有甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端研發(fā)中心和冬奧會(huì)相關(guān)旅游中心的區(qū)域新首鋼園。
2018年10月，習(xí)近平總書(shū)記考察了廣州市歷史文化街區(qū)永慶坊，提出城市規(guī)劃和建設(shè)要高度重視歷史文化保護(hù)，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種"繡花"功夫，注重文明傳承、文化延續(xù)，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁。廣州的永慶坊就是典型的有機(jī)更新案例，改造后的永慶坊，為青年創(chuàng)客們提供了實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的土壤。已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的永慶坊一期吸引了近60家文化創(chuàng)意、精品民宿、創(chuàng)意輕食、文化傳媒等商戶(hù)和企業(yè)，成為青年創(chuàng)客的聚集之地。它通過(guò)導(dǎo)入新業(yè)態(tài)，注入產(chǎn)業(yè)造血功能，讓老城區(qū)逐漸煥發(fā)出新的活力。
與拆除重建類(lèi)基本上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投融資模式不同，有機(jī)更新類(lèi)的投融資模式有3個(gè)特征，就是投資基金化、建設(shè)信貸化、運(yùn)營(yíng)證券化。投資基金化就是指有機(jī)更新類(lèi)主要靠社會(huì)資金來(lái)投資。國(guó)外絕大部分的有機(jī)更新項(xiàng)目都是由險(xiǎn)資、養(yǎng)老基金以基金的形式投資，我國(guó)的險(xiǎn)資投資此類(lèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大部分也是通過(guò)基金的形式投資的。建設(shè)信貸化，即在更新改造過(guò)程中的建設(shè)資金靠銀行貸款支持；運(yùn)營(yíng)證券化是指當(dāng)存量資產(chǎn)更新后，產(chǎn)生了現(xiàn)金流，前期基金的投資則可以通過(guò)REITs退出，由REITs管理人進(jìn)行資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。
公募REITs人人可以買(mǎi)，退出的資本可以再投入新的更新項(xiàng)目，由此形成一個(gè)投資退出的閉環(huán)。過(guò)去中國(guó)的老百姓很難直接參與商業(yè)地產(chǎn)、酒店、辦公樓等大標(biāo)的商業(yè)項(xiàng)目投資。即使商業(yè)地產(chǎn)可以按單個(gè)鋪面散賣(mài)，若沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，鋪面就和大賣(mài)場(chǎng)一樣，無(wú)法顯示出商業(yè)品質(zhì)。而且商鋪價(jià)格高，也非一般老百姓所能承受的。但是REITs只需很少的錢(qián)就能投資，老百姓就能夠參與到城市商業(yè)的繁榮發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)會(huì)之中。公募REITs要求90%的收益要分紅于投資者，股票無(wú)強(qiáng)制分紅政策，因此從全世界來(lái)看REITs的長(zhǎng)期收益都是好于股市的。另外，REITs還可以分散風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)收入好的商業(yè)地產(chǎn)REITs自然會(huì)吸引更多的投資人投資，而那些經(jīng)營(yíng)不好的商業(yè)物業(yè)甚至REITs也發(fā)不出去。這種機(jī)制可以激勵(lì)那些運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)不斷地提高自己的運(yùn)營(yíng)效率和資產(chǎn)管理水平。
目前來(lái)說(shuō)我國(guó)REITs有可惜和可喜的兩個(gè)方面，可惜在于盡管已經(jīng)呼吁了近20年，中國(guó)卻始終長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有推出公募REITs�？上苍谟谧罱鼑�(guó)家已經(jīng)開(kāi)始在作基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，如果試點(diǎn)成功，就可以順理成章地推廣到商辦物業(yè)中去。有了REITs，買(mǎi)住房將不再是中國(guó)老百姓投資房地產(chǎn)的唯一方式，證券化的投資也會(huì)成為一種選擇。目前有機(jī)更新在我國(guó)各地所占比例仍然不高，相比只能給政府帶來(lái)一次收益的拆除重建，有機(jī)更新可以不斷地迭代更新產(chǎn)業(yè)，持續(xù)不斷地為地方創(chuàng)造新的供給，滿(mǎn)足新的需求，讓城市在延續(xù)歷史和文化中不斷發(fā)展。
三是綜合整治類(lèi)。這類(lèi)基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通過(guò)整治、改善、保護(hù)、活化來(lái)完善更新區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、美化環(huán)境，使整個(gè)改造區(qū)域的配套功能和環(huán)境完善提升。它涉及了基本民生，比如增加停車(chē)場(chǎng)、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施，增加商業(yè)設(shè)施和養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)等公共服務(wù)。除了老舊小區(qū)改造之外，中國(guó)地方政府這些年也做了大量了不起的環(huán)境整治工作，比如將河道變成沿河公園、修復(fù)生態(tài)、美化城市等。
這類(lèi)綜合整治權(quán)屬和用途是完全不變的，如居民的房子產(chǎn)權(quán)始終屬于居民，公園綠地、基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)屬始終屬于政府，更新前后不會(huì)改變。這類(lèi)更新經(jīng)濟(jì)效益不高，但社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著。如老舊小區(qū)改造后，老百姓的幸福感、獲得感大大提升。公園整治后，城市美化了，環(huán)境改善了，環(huán)境效益也就顯現(xiàn)出來(lái)了。
從綜合整治類(lèi)的投融資模式來(lái)看，由于綜合整治類(lèi)更新無(wú)法產(chǎn)出大量的經(jīng)濟(jì)效益，所以過(guò)去主要都是由政府以及相關(guān)的企業(yè)來(lái)進(jìn)行投資。如今年全國(guó)老舊小區(qū)改造有3.9萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目，是由中央財(cái)政補(bǔ)貼、地方專(zhuān)項(xiàng)債支持和政策性的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的金融服務(wù)來(lái)投資。為吸引社會(huì)資本進(jìn)入綜合整治類(lèi)的更新，可以采用片區(qū)統(tǒng)籌、整體打包、"肥廋搭配"的策略，將老舊小區(qū)與其他拆除重建或有機(jī)更新類(lèi)項(xiàng)目捆綁統(tǒng)籌，通過(guò)"大資源再規(guī)劃"生成城市更新綜合性項(xiàng)目，吸引社會(huì)資本參與。
城市更新雖然可分成三類(lèi)，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，有可能在一片區(qū)域更新中對(duì)拆除重建、有機(jī)更新和綜合整治這三類(lèi)內(nèi)容均有涉及。從舊城改造到城市更新，從大拆大建到有機(jī)更新，從棚戶(hù)區(qū)改造到綜合整治，可見(jiàn)，中國(guó)城市更新的發(fā)展已由單純的改造物質(zhì)，變成了物質(zhì)、產(chǎn)業(yè)、生活方式、城市發(fā)展理念等的多重提升。
當(dāng)前我國(guó)城市更新的實(shí)踐
城市更新已經(jīng)成為一線(xiàn)城市的重點(diǎn)領(lǐng)域。深圳由于所有土地都屬?lài)?guó)有，不存在新增土地的問(wèn)題，因此所有的開(kāi)發(fā)都是城市更新。北京、上海也已經(jīng)意識(shí)到不能擴(kuò)張而要減量發(fā)展，城市更新也成了重點(diǎn)領(lǐng)域。當(dāng)前二三線(xiàn)城市政府對(duì)城市更新也高度關(guān)注。在城市快速擴(kuò)張發(fā)展之后，大家都已意識(shí)到城市里還有大量可開(kāi)發(fā)、再提高的空間。另外，城市更新的理念也在發(fā)生變化，上海已經(jīng)提出城市更新從過(guò)去的"拆、改、留"變?yōu)?留、改、拆"，深圳也提出，今后城中村將以"微更新"為主。
今年廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠(chǎng)房舊村莊改造協(xié)會(huì)發(fā)布了關(guān)于城市更新的白皮書(shū)。數(shù)據(jù)顯示，廣東省城市更新的投資占比達(dá)到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的5.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額占比達(dá)到15.6%，其中社會(huì)資本投資占86%。十年來(lái)，廣東省城市更新累計(jì)節(jié)約了20.4萬(wàn)畝的土地，節(jié)地率達(dá)42%；建設(shè)單位用地從2008年的每畝13.7萬(wàn)元，增長(zhǎng)到2018年的每畝30.94萬(wàn)元，增長(zhǎng)了125.84%，效率非常明顯，空間也非常大。
過(guò)去我國(guó)的城市更新更多的是拆重除建類(lèi)，但未來(lái)有機(jī)更新空間更大。根據(jù)2018年華夏時(shí)報(bào)的調(diào)查分析顯示，我國(guó)有135萬(wàn)億閑置國(guó)有資產(chǎn)，達(dá)到國(guó)有資產(chǎn)總量的30%以上，其中老國(guó)企擁有的資產(chǎn)很大一部分是房屋土地資產(chǎn)。我國(guó)1998年前建成的老舊商辦物業(yè)有170億平方米左右。按全國(guó)每年改造1%來(lái)計(jì)算，每年的投資額度就高達(dá)萬(wàn)億級(jí)別。從單個(gè)城市來(lái)看，這幾年北京商辦物業(yè)等市場(chǎng)化更新投資的規(guī)模是410億，上海是420億，深圳是綜合型的，包括老舊小區(qū)改造、舊工業(yè)區(qū)更新等是1012億。只要在政策上、管理體制機(jī)制上、金融創(chuàng)新支持上有所突破，我國(guó)的有機(jī)更新必將會(huì)給城市帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
第三部分：城市更新可借鑒的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
城市更新是當(dāng)今國(guó)際大都市持續(xù)提升城市活力的關(guān)鍵舉措。世界城市像倫敦、紐約、東京等之所以百年不衰，就在于通過(guò)不斷更新保持城市持久的活力，所以城市更新是永續(xù)的過(guò)程。近年來(lái)，在城市更新過(guò)程中，像倫敦、東京、紐約等地都提出來(lái)要打造世界級(jí)的創(chuàng)新中心，吸引了大量人才，人才又支撐了升級(jí)的產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)最現(xiàn)代的需求，帶來(lái)了商業(yè)最頂端的發(fā)展。所以，特別要注意的是，不能將城市更新搞成運(yùn)動(dòng)，而是要尊重規(guī)律、尊重市場(chǎng)、尊重專(zhuān)業(yè)，把資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)集中在一起，做成一片繁榮一片，腳踏實(shí)地推進(jìn)。城市更新是永續(xù)的過(guò)程，不可能一蹴而就。
第一，充分尊重城市遺產(chǎn)的價(jià)值。要傳承城市的歷史和文化，首先要尊重城市遺產(chǎn)，在繼承、珍視、愛(ài)護(hù)城市歷史上留下的寶貝印記的基礎(chǔ)上進(jìn)行有機(jī)更新。成功的城市更新特別注重城市遺產(chǎn)的價(jià)值。從形式上看更新后的城市是新與舊的完美結(jié)合。如，在倫敦可以看到街道上新舊建筑的交替顯現(xiàn)，特別是古典建筑給人的印象非常深刻，從城堡到教堂，從酒店到住房，從辦公樓到公共建筑，英國(guó)建筑因?yàn)槠滹L(fēng)格獨(dú)特、保存完好而成為人們生活和記憶中美好的一部分。建筑是美的表達(dá)，在英國(guó)人的價(jià)值觀里，建筑、音樂(lè)和文學(xué)是同等重要的藝術(shù)載體。而在傳統(tǒng)建筑之間，混雜著許多新式的建筑，或獨(dú)立成樓，或與舊建筑混成一體。新舊建筑之間，古老的美與現(xiàn)代的美交映成趣，絕大多數(shù)是協(xié)調(diào)完美的。這種新舊結(jié)合的表現(xiàn)形式實(shí)際是城市更新要彰顯城市遺產(chǎn)價(jià)值理念的表達(dá)。
舊有建筑是城市的基因，承載著一座城市的歷史文脈，具有重要的歷史文化價(jià)值，只有充分"尊重"它們才有成功的"更新"。在這樣的理念下，城市沒(méi)有被推平，而是在保護(hù)和傳承中更新，城市里新舊建筑產(chǎn)生了協(xié)調(diào)的美，在這種理念下，建筑師的創(chuàng)造力、藝術(shù)家的想象力得到了最大的尊重。
第二，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)和法規(guī)、指南。各國(guó)不同模式的存量用地再開(kāi)發(fā)，都建立了一套嚴(yán)格的法律政策體系，詳細(xì)規(guī)定了實(shí)施的內(nèi)容、目標(biāo)、程序、各方的責(zé)任義務(wù)等相關(guān)內(nèi)容。在調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，調(diào)動(dòng)存量資源，提升城市質(zhì)量方面，有一套完整的體制機(jī)制，將剛性的約束與彈性的管理結(jié)合起來(lái)。
如英國(guó)在1990年代后成立了英格蘭合作組織和區(qū)域發(fā)展機(jī)構(gòu)作為城市更新的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。在國(guó)家層面、區(qū)域?qū)用嫔婕俺鞘懈碌挠小冻鞘形拿鞣ā�、《地方政府�?guī)劃和土地法案》；在項(xiàng)目層面也有更為詳細(xì)的政策和措施，如1978年威斯敏斯特市政府針對(duì)科文特花園更新，出臺(tái)了《科文特花園行動(dòng)計(jì)劃》、《科文特花園保護(hù)與管理指南》、《商業(yè)用途規(guī)劃指南補(bǔ)充說(shuō)明》等，提出重點(diǎn)保護(hù)科文特花園區(qū)域的城市肌理和歷史特性，在不破壞歷史建筑的前提下鼓勵(lì)與新型商業(yè)業(yè)態(tài)混合使用，具體內(nèi)容包括歷史建筑的日常維護(hù)，公共空間的復(fù)興，經(jīng)濟(jì)的振興等方方面面，為項(xiàng)目更新操作提供了極強(qiáng)的指導(dǎo)。
第三，平衡政府、投資人、民眾三者的需求。政府是城市更新的規(guī)劃決定者、投資人是主要實(shí)施者、民眾是最重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同參與的機(jī)制。如英國(guó)新地標(biāo)倫敦巴特西電站項(xiàng)目，在2012年該電站的更新規(guī)劃過(guò)程中，政府總體指導(dǎo)、實(shí)施者提供方案、民眾充分發(fā)表意見(jiàn)，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)20多年一輪輪的規(guī)劃、修改后最終得以落地。政府實(shí)現(xiàn)了保護(hù)歷史遺產(chǎn)和城市更新的雙重目的；投資者獲得了規(guī)劃的認(rèn)可并取得了較好的收益；民眾充分表達(dá)了意愿并取得了令他們滿(mǎn)意的效果，最終實(shí)現(xiàn)了多方共贏，推動(dòng)了項(xiàng)目進(jìn)程。
更新決策不是由一方的利益決定，而是采取政府、社區(qū)、投資者相互協(xié)調(diào)平衡的辦法。雖然損失了效率，但卻可以獲得共識(shí)和共贏，具有長(zhǎng)久的歷史價(jià)值。在城市有機(jī)更新過(guò)程中，政府的積極作用不可替代，一方面要運(yùn)用一些激勵(lì)性政策吸引私有部門(mén)對(duì)城市更新進(jìn)行投入，另一方面又要維護(hù)公眾利益、為社區(qū)創(chuàng)造條件，在三方伙伴關(guān)系中起到協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、監(jiān)察和調(diào)解的作用，確保社區(qū)利益不為商業(yè)利益所吞沒(méi)。許多國(guó)家不但設(shè)有權(quán)威部門(mén)開(kāi)展重建更新等工作，而且還有政府、私人及居民共同組成的機(jī)構(gòu)。不同部門(mén)各司其職、協(xié)同配合，對(duì)需要改造的工程制定詳細(xì)的調(diào)查、規(guī)劃與管理策略，從而形成了良好的實(shí)施管理機(jī)制體制。
第四，設(shè)立多種政策優(yōu)惠的更新區(qū)制度。鑒于城市有機(jī)更新的復(fù)雜性，針對(duì)城市中某一個(gè)具有特別價(jià)值的地域（城市中心區(qū)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)、特色功能區(qū)或歷史文化街區(qū)等等），通 過(guò)"目標(biāo)+手段"組合，采用一系列法定的優(yōu)惠和鼓勵(lì)措施。這種區(qū)域在不同國(guó)家稱(chēng)謂不一樣，在美國(guó)稱(chēng)之為特別目的區(qū)，在英國(guó)稱(chēng)之為企業(yè)區(qū)，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱(chēng)之為更新地區(qū)。如美國(guó)紐約的劇院特別區(qū)。1969年為了避免當(dāng)時(shí)曼哈頓辦公建筑開(kāi)發(fā)熱潮對(duì)紐約市百老匯地區(qū)造成威脅，政府設(shè)立了特別目的區(qū)，提出在該區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)辦公建筑的同時(shí)，加建劇院可給予20%的附加容積率獎(jiǎng)勵(lì)。盡管該獎(jiǎng)勵(lì)政策是非強(qiáng)制性的，但是在市場(chǎng)機(jī)制和引導(dǎo)政策下，有五個(gè)新劇場(chǎng)相繼落成，加強(qiáng)了百老匯劇院區(qū)的傳統(tǒng)特色。
英國(guó)在20世紀(jì)80年代對(duì)城市更新采取了企業(yè)區(qū)制度，選擇有明顯經(jīng)濟(jì)衰退和物質(zhì)衰敗問(wèn)題但有開(kāi)發(fā)需求和開(kāi)發(fā)潛能，且地方樂(lè)于參的地區(qū)作為企業(yè)區(qū)。1981-1996年共38個(gè)。在企業(yè)區(qū)內(nèi)可以享受各種政策工具的優(yōu)惠：如對(duì)建造、改善或擴(kuò)建商業(yè)或工業(yè)建筑的建設(shè)費(fèi)用給予100%的稅收減免；對(duì)工業(yè)和商業(yè)樓宇免征營(yíng)業(yè)稅；簡(jiǎn)化規(guī)劃程序；免征工業(yè)培訓(xùn)稅；快速處理公司關(guān)于倉(cāng)儲(chǔ)免關(guān)稅的申請(qǐng)；政府減少對(duì)統(tǒng)計(jì)信息的要求等。其中三個(gè)最重要的政策工具是：免征地方稅，實(shí)行資本補(bǔ)貼，放寬有關(guān)土地使用的規(guī)劃控制。從2011年開(kāi)始，英國(guó)相繼又批準(zhǔn)了20多個(gè)企業(yè)區(qū)。
第五、靈活的財(cái)政資金引導(dǎo)。發(fā)達(dá)國(guó)家在城市有機(jī)更新中通常有一些激勵(lì)機(jī)制，比如政府的產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行引領(lǐng)，培育期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中給予稅收減免、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策，來(lái)減輕城市有機(jī)更新的難度。英國(guó)在不同歷史階段，財(cái)政資金以不同的方式分配給公司或者地方政府或者非政府組織。主要有以下三種方式：一是通過(guò)開(kāi)發(fā)公司注入資金，如20世紀(jì)80年代，中央政府為城市開(kāi)發(fā)公司注入了大量資源。1981-1990年，城市開(kāi)發(fā)公司使用的資金總額高達(dá)180億英鎊；二是通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式分配資金，如城市挑戰(zhàn)基金；三是發(fā)放資助金，政府每年提供給住宅協(xié)會(huì)一定數(shù)量的住宅協(xié)會(huì)資助金。
美國(guó)城市更新資金主要來(lái)源是稅收，政府通過(guò)提供預(yù)付金等措施為城市更新提供支持。當(dāng)?shù)胤礁鹿こ逃?jì)劃申報(bào)批準(zhǔn)后，聯(lián)邦提供資金援助，提供預(yù)付金和聯(lián)邦撥款支持，主要用于聯(lián)邦應(yīng)承擔(dān)的部分純工程費(fèi)用，彌補(bǔ)因征地拆遷等工程所造成的地方財(cái)政損失。根據(jù)住房法，聯(lián)邦將支付純工程費(fèi)用的2/3，地方支付1/3。如美國(guó)俄亥俄州托萊多濱水區(qū)的再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，配合濱水區(qū)開(kāi)發(fā)的歐文-伊利偌伊公司和托萊多信托公司共同投資10多億美元的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，托萊多市政府投資了180萬(wàn)美元啟動(dòng)了濱水區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)步行系統(tǒng)和美化環(huán)境，由聯(lián)邦政府投資1200萬(wàn)美元進(jìn)行散步公園的建設(shè)和街道的改造。
第六、多主體合作的開(kāi)發(fā)模式。多主體合作開(kāi)發(fā)主要是采用公私合營(yíng)模式。這種更新模式是指在城市更新中采取政府與私人組織合作的方式，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。如德國(guó)魯爾區(qū)赫恩市的蒙特-塞尼斯街區(qū)城市更新采用公私合營(yíng)模式。在該區(qū)的更新中，土地?fù)碛姓吆秃斩魇幸怨胶蠣I(yíng)模式共同組建了開(kāi)發(fā)公司EMC。在該公司內(nèi)，赫恩市作為股東擁有51%的股份，土地?fù)碛姓邠碛?9%，混合融資方式是公私合伙制模式的典型特征。EMC使用自己的賬戶(hù)進(jìn)行交易，負(fù)責(zé)籌備和規(guī)劃場(chǎng)地、投資教育學(xué)院等等。EMC總共投資了6000萬(wàn)歐元，資金來(lái)源于EMC的預(yù)算，來(lái)自北萊茵-韋斯特法倫州政府的不同部門(mén)以及歐盟和赫恩市的資金。
再如英國(guó)伯明翰布林德林地區(qū)城市更新的"建造-轉(zhuǎn)移-運(yùn)營(yíng)"模式。布林德利地區(qū)位于伯明翰市中心區(qū)西部，自工廠(chǎng)和碼頭關(guān)閉后，該地區(qū)從此蕭條破敗。1987年，市政府就"節(jié)日市場(chǎng)"項(xiàng)目向開(kāi)發(fā)商們發(fā)出了公開(kāi)邀請(qǐng)，并從21家開(kāi)發(fā)商中挑選了6家參加競(jìng)標(biāo)。其中的梅林公司與參加競(jìng)標(biāo)的另外2家公司--專(zhuān)門(mén)從事零售業(yè)的Shearwater公司和具有體育館開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的萊思公司聯(lián)合，組成了實(shí)力雄厚的Merlin－Shearwater－Laing聯(lián)合公司，在競(jìng)標(biāo)中一舉擊敗最后的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得了最終的勝利。它們付出了2330萬(wàn)英鎊，取得了布林德利地區(qū)10公頃土地150年的開(kāi)發(fā)使用權(quán)和室內(nèi)競(jìng)技館承建權(quán)。
此外，發(fā)達(dá)國(guó)家還充分發(fā)揮社會(huì)捐助、公益基金的作用，而不是政府包辦，成熟的金融體系如REITs也為城市更新提供了有力的支持。
�。ㄗ髡撸呵睾纾�(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)主任委員、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任）
來(lái)源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)
編輯：wangdc
