從深圳前海到廣州白云，憑借著在招拍掛市場上的積極表現(xiàn)，龍光（HK：03380）成為鎂光燈下的焦點(diǎn)。
可以看到，今年以來，龍光對于土地展現(xiàn)了高昂的熱情，在前五月，龍光已累計(jì)投資金額304億元，躋身中指院拿地排行榜第7位。而同樣不可忽視的是，在招拍掛市場中喜獲靚地之余，龍光在城市更新板塊亦同樣收獲頗豐，僅在東莞一城，年內(nèi)便拿下了近百萬平的城市更新土地面積。
近年來，憑借著在大灣區(qū)多年的沉淀以及早年城市更新的經(jīng)驗(yàn)，龍光的城市更新發(fā)展得“順風(fēng)順?biāo)�。從占�?jù)全年新增總貨值超過七成到實(shí)現(xiàn)約18億元的核心凈利潤，成為業(yè)績新增長引擎，在過去的2019年，城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍光財(cái)報(bào)的一大亮點(diǎn)。
不過，隨著區(qū)域格局的變化，龍光的城市更新之路似乎也面臨一些新的挑戰(zhàn)。
業(yè)績增長新引擎
6月1日，東莞370畝的沙頭社區(qū)舊改再度被龍光收入囊中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年年內(nèi)，僅在東莞，龍光便參與到廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石（南埔）村改造片區(qū)、大朗鎮(zhèn)黃草朗社區(qū)等城市更新項(xiàng)目之中，成為了1459.62畝、對應(yīng)面積約97.31平方米城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商。
事實(shí)上，自2016年成立正式成立城市更新集團(tuán)，多年以來，龍光在城市更新領(lǐng)域上的布局均保持了極高的熱情。在過去的2019年，城市更新已成為龍光補(bǔ)充土儲(chǔ)的主要手段，在當(dāng)年全年龍光合計(jì)新增貨值 2392 億元，其中通過城市更新項(xiàng)目新增貨值1690億元，占比超過七成。截至2019年末，龍光共計(jì)在10個(gè)城市拓展了78個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)貨值超4000億元，占據(jù)總土儲(chǔ)的半壁江山。
對此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)便對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，一方面是大灣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起步早，有著豐富的存量項(xiàng)目，另一方面，部分存量項(xiàng)目有著比較優(yōu)越的地段，從商業(yè)化運(yùn)作來講，通過城市更新對于企業(yè)的銷售端、利潤端也有著非常好的前景。
可以看到，在積極的布局之后，近兩年龍光的城市更新成果已經(jīng)開始兌現(xiàn)。繼2018年，在珠海、佛山成功孵化2個(gè)項(xiàng)目后，公司2019年在深圳、惠州又成功孵化了3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)貨值達(dá)1000億元左右。
此外，城市更新項(xiàng)目的兌現(xiàn)同樣體現(xiàn)在了企業(yè)的營收之上。在2018年，龍光一級土地開發(fā)收入實(shí)現(xiàn)了從無到有，當(dāng)年?duì)I收達(dá)到了10.67億元，而進(jìn)入到2019 年，該部分進(jìn)一步同比增長359.1%，實(shí)現(xiàn)營收49.00億元，同時(shí)貢獻(xiàn)了約30億元、18億元的毛利及核心凈利潤，毛利率超過60%，成為龍光2019年業(yè)績的一大亮點(diǎn)。
可以看到，在2019年，憑借極高的利潤率，城市更新業(yè)務(wù)已成為龍光新的業(yè)績增長引擎。
但從另一層面上，業(yè)界也傳來一些擔(dān)憂的聲音，根據(jù)披露，2019年城市更新業(yè)務(wù)49億元的營收均為上半年出售南山項(xiàng)目土地股權(quán)收入所得。有觀點(diǎn)認(rèn)為，過于集中的收入結(jié)合城市更新周期的不好把控，使得龍光未來一級土地開發(fā)或存在不確定性，甚至財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
然而，與擔(dān)憂的觀點(diǎn)不同，機(jī)構(gòu)卻對于該部分收入普遍表示看好，其中，天風(fēng)證券便表示，受益于龍光在2019年新增的1049萬平城市更新項(xiàng)目面積，未來一級土地開發(fā)收入有望進(jìn)一步上漲。而中金公司也持有相似觀點(diǎn)，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)在2020年惠州大亞灣項(xiàng)目股權(quán)處置有望為龍光帶來額外25億元-30億元的一級土地開發(fā)利潤，推動(dòng)公司盈利在高基數(shù)的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)同比增長。
而稍早前龍光管理層的表態(tài)，也顯示其對舊改節(jié)奏把控的充足信心�！拔磥�3年城市更新業(yè)務(wù)可貢獻(xiàn)當(dāng)年約20%的核心利潤�！�
在信心背后，依靠的或是龍光在舊改領(lǐng)域多年積累的經(jīng)驗(yàn)。
從“舊廠改造”到“舊村改造”
回顧龍光的發(fā)展史，城市更新并不是一個(gè)“陌生”的詞匯。在2000年，776畝的汕頭城中村改造項(xiàng)目曾幫助龍光一舉坐穩(wěn)了汕頭的龍頭地位，也確定了龍光在城市更新領(lǐng)域的“熟手”身份。
事實(shí)上，對于城市更新項(xiàng)目，這名“熟手”同樣有著自己的取舍。在2019年中期，龍光的城市更新項(xiàng)目中，舊廠改造項(xiàng)目成為了絕對多數(shù)，占據(jù)了約60%的比例。
一直以來，在城市更新的標(biāo)簽中，與“高毛利”如影隨形的似乎永遠(yuǎn)有“拆遷難”與“時(shí)間長”。據(jù)券商研究顯示，目前行業(yè)龍頭在深圳舊改項(xiàng)目孵化周期約在5年左右。不過，熱衷舊廠改造的龍光，周期卻顯著快于行業(yè)整體水平，在其已完成孵化的5個(gè)項(xiàng)目來看，從獲取到孵化完成平均時(shí)間僅在2年。
對此，龍光管理層曾指出，舊工廠基本都是單一業(yè)態(tài)，而且是市場化的商業(yè)行為，價(jià)格談攏就可以拿下；相對來講舊村前期投入少，但存在較大的不確定性，開發(fā)周期也會(huì)比較長。
有業(yè)內(nèi)人士表示，在“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”三舊改造中，開發(fā)商參與舊村、舊廠改造的積極性更高。其中，相較而言，城中村、城邊村的拆除重建，存在統(tǒng)一村民意見以及提升容積率等一系列難題，同時(shí)也需要較長的開發(fā)周期；而對于單一權(quán)利主體的“舊廠改造”，房企則可以直接通過協(xié)議受讓或收購公司股權(quán)獲得，跳過了一些相對繁復(fù)環(huán)節(jié)。
可以看到，在龍光近兩年完成的舊改項(xiàng)目中，普遍為舊廠改造。例如，在2019年順利完成孵化的僑城東項(xiàng)目，便是龍光在2017年11月以及2018年6月，以合計(jì)約百億元的價(jià)格購得。顯然，舊廠改造是龍光在長周期的城市更新領(lǐng)域中，找到了一個(gè)極為有利的切入點(diǎn)。
但值得一提的是，從近年來數(shù)據(jù)來看，相較于舊廠改造，大灣區(qū)內(nèi)城市的舊村改造訴求增長愈發(fā)迅猛。《2019廣東“三舊”改造和城市更新發(fā)展報(bào)告（2019年白皮書）》顯示，自2016年以來，廣東省全省舊村改造完成面積已連續(xù)4年超過舊廠改造面積，而從數(shù)量上看，近兩年完成的舊村改造數(shù)量也出現(xiàn)了大幅增長，在2017年的128個(gè)接連躍至2018年、2019年的205個(gè)及336個(gè)。
與此同時(shí)，行業(yè)的格局也或因此發(fā)生一些變化�；诖鬄硡^(qū)充沛的需求潛力以及改善毛利率下行的迫切訴求，近年來，越來越多房企涌入了大灣區(qū)的城市更新領(lǐng)域，企業(yè)獲取城市更新項(xiàng)目的難度也在不斷增長。
在此背景下，曾更青睞于舊廠改造的龍光，亦加大了舊村改造項(xiàng)目的獲取，可以看到，在今年獲取的諸多東莞城市更新項(xiàng)目中，無論是剛剛獲得的沙頭社區(qū)，還是廈邊舊村、沙邊舊村居住類城市、板石（南埔）村改造片區(qū)、大朗鎮(zhèn)黃草朗社區(qū)，其城市更新內(nèi)容均涉及舊村改造。
顯然，在城市更新這條突圍之路上，龍光依然不乏挑戰(zhàn)。而依靠舊廠改造已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不俗成績的龍光，能否在舊村改造同樣取得優(yōu)異表現(xiàn)，繼續(xù)獲得出色的戰(zhàn)果，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。
來 源： 藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
