老舊小區(qū)整治、建筑立面改造、片區(qū)環(huán)境提升……近年來，一場“城市更新”熱正悄無聲息潛入許多城市。所到之處，發(fā)生改變的，不僅僅是小區(qū)街區(qū)的外在形態(tài)，城市的功能品質(zhì)、宜居程度也在持續(xù)提升。

　　近日，華潤置地發(fā)布城市更新白皮書，系統(tǒng)展示公司在城市更新領域深耕十余年的經(jīng)典案例和專業(yè)思考。在中國經(jīng)濟由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”發(fā)展轉型的過程中，城市土地資源有限，大中城市進入存量發(fā)展時代的背景下，擁有深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等代表作的華潤置地，正為人們展示現(xiàn)代城市建設的更多可能。

　　一場關于城市的空間想象

　　17.9%，59.6%。這是1978末和2018年末我國常住人口的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，這一數(shù)字預計在2025年、2030年還將分別增長至65%和70%。

　　近幾十年城市化的高速發(fā)展，給中國帶來了舉世矚目的變化，但與此同時，粗放型的快速擴張模式帶來的城市空間利用不合理、土地低效運轉、資源過度消耗以及歷史文化特色受到?jīng)_擊等問題也不斷顯現(xiàn)，成為困擾城市可持續(xù)發(fā)展的“攔路虎”。城市不可能無限地擴張，而“三區(qū)三線”（生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)三類空間及據(jù)此劃定的控制線）的規(guī)劃實施基本框定了大中城市的發(fā)展邊界，人地矛盾對城市空間造成的壓力與日俱增。

　　地越來越少，人越來越多，在增量拓展已不可持續(xù)的前提下，怎么辦？2015年，中央城市工作會議明確指出，要嚴控增量、盤活存量，尊重城市發(fā)展規(guī)律，開展城市更新和城市修補。2016年，中共中央、國務院發(fā)布《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，明確要求有序實施城市修補和有機更新。

　　在政策推動和市場探索下，以城市更新進行存量挖潛，正逐漸成為解決城市化難題的共識。特別是土地開發(fā)強度首屈一指，城市空間承載力面臨巨大挑戰(zhàn)的大灣區(qū)，將在2022年建設成為“發(fā)展活力充沛、創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、要素流動順暢、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國際一流灣區(qū)和世界級城市群”，加速城市更新，無疑是如期完成建設目標，煥發(fā)城市生機與活力的必然選擇。

2018年粵港澳大灣區(qū)城市土地開發(fā)強度、人口密度和單位產(chǎn)值（圖源：《華潤置地城市更新白皮書》）

　　伴隨著灣區(qū)成長，華潤置地從2002年投資建設深圳華潤中心起涉足城市更新領域，十余年間從更新模式、設計理念和產(chǎn)品運營等方面不斷創(chuàng)新，呈現(xiàn)了多個引領行業(yè)潮流的標桿之作，深入?yún)⑴c到區(qū)域發(fā)展的進程之中。

　　一座城中村的脫胎換骨

　　傍晚時分，深圳市南山區(qū)深南大道華燈初上，車輛川流不息，剛從華潤置地大廈E座下班的白領步履匆匆，背著書包的學生結束一天的課業(yè)，從大沖學校魚貫而出，南山科技金融城的創(chuàng)業(yè)者則準備去萬象天地餐敘……

　　這是深圳大沖村的一個普通夜晚，眼前的繁華景象讓人實難想象十年之前這里還是“臟、亂、差”的城中村。當時，這里市政設施嚴重匱乏，建筑密度大，安全隱患嚴重，社會治安混亂，殘敗坍圮的面貌與比鄰而居的現(xiàn)代化高新園區(qū)形成鮮明對比。

　　大沖城市更新項目占地面積68萬平米，動遷居民1300戶，拆除房屋1500多棟，總規(guī)劃建筑面積達280萬平米，是當時廣東省舊城改造之最。在政策體系相對不完善，人們對舊改存在固有認知與偏見的時代背景下，項目牽涉人員龐雜、利益錯綜糾結、開發(fā)流程繁瑣、資源投入浩繁，無一不對操盤方的資質(zhì)和能力構成巨大挑戰(zhàn)。最終，華潤置地脫穎而出，成為大沖舊村改造的建設者。從2007年與村集體初步達成合作意向，到2011年改造工程破土動工，歷時十余年，總投資逾450億元，華潤置地將昔日的破舊村落換了新顏，成為集文化、購物、餐飲、酒店、娛樂、教育、休閑、辦公、居住等多功能、多層次消費元素于一體的現(xiàn)代化國際都市生活圈——深圳華潤城。

　　華潤城是華潤置地城市更新的樣本。改造中，公司在政府大力支持下，切實履行社會責任，充分照顧村民利益，將最好地塊用于建設回遷物業(yè)，通過改造總計補償村集體38萬平米辦公樓，補償村民68萬平米住宅和商業(yè)，讓村民在原有家園上安居樂業(yè)。

　　在保留舊村鄭氏宗祠、大王古廟、大涌石以及古榕樹等歷史文化遺產(chǎn)的同時，構筑了萬象天地、人文劇場、南山外國語學校、南山科技金融城等商業(yè)、文化、教育、產(chǎn)業(yè)等配套空間。這些改造改善了居民生活，完善了城市功能，提升了城市形象，實現(xiàn)了村民、政府、企業(yè)和社會共贏，深刻地影響了片區(qū)發(fā)展的肌理與內(nèi)涵。大沖項目充分展示了物理更替的背后是社會價值的再造，城市更新不是簡單粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量價值、契合城市可持續(xù)發(fā)展方向的有機更新過程。

　　一場綜合實力的“馬拉松”

　　作為現(xiàn)代城市發(fā)展的新常態(tài)，城市更新不僅關注物質(zhì)層面的出新與粉飾，更是面向更綜合的經(jīng)濟、文化與社會的發(fā)展。正如20年前人們滿足于“居者有其屋”，精神情感審美等方面的需求并不突出，到了今天，除了住宅本身結構合理、功能齊備，小區(qū)的環(huán)境綠化、文體設施、鄰里氛圍都是重要的評價指標。對城市而言，建筑的出新整治只是“表”，在此基礎上重塑城市空間、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、補齊功能短板、營造美好生活，才是真正有價值的“里”。

　　如何實現(xiàn)“表里如一 ”的城市更新？現(xiàn)階段，城市更新的核心理念和操作模式正在發(fā)生深刻的變化，在社會文明進化和政府政策引導的雙重背景下，以片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)賦能、政企聯(lián)動、文化保育、生態(tài)智慧為主要特征的城市更新形式，將成為新時代城市更新的主流趨向。對于企業(yè)而言，也提出了更高的要求，介入城市更新，不僅需要具備全鏈條、全周期的精細化開發(fā)運營能力，更需要具有以人為本、公益為先的社會責任感，從這一層面來說，作為城市綜合投資開發(fā)運營商的華潤置地無疑擁有天然優(yōu)勢。而除此之外，通過深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等多個大體量項目的探索，也讓公司在經(jīng)驗、項目、資源和人才層面有了更多發(fā)揮想象的空間。

　　目前，華潤置地正在大灣區(qū)主導多個城市片區(qū)整體改造工程，涉及舊工業(yè)區(qū)、城中村、舊住宅區(qū)、土地整備、大片區(qū)統(tǒng)籌等多種改造類型，承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。而立足灣區(qū)，華潤置地的城市更新觸角也逐漸走向全國，并成為公司可持續(xù)發(fā)展的新增長極。未來，相信憑借自身品牌綜合實力、國際化視野、匠心獨具的產(chǎn)品開發(fā)和大運營能力，華潤置地將在全國各地創(chuàng)造一個又一個美好城區(qū)。

　　來源：華潤置地

編輯：wangdc