分拆商業(yè)物業(yè)平臺(tái)上市失效近一年，沉寂許久的瑞安商業(yè)于武漢再次邁開(kāi)了腳步。

　　日前，鄂港經(jīng)貿(mào)合作推介會(huì)在香港舉行，武漢市江岸區(qū)與港資開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)有限公司簽訂武漢天地B123商業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃投資30億元。

　　項(xiàng)目建筑規(guī)劃總面積約145萬(wàn)平方米，將打造一個(gè)集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂(lè)等多功能設(shè)施的市中心商住綜合發(fā)展項(xiàng)目，計(jì)劃發(fā)展成為武漢市“新地標(biāo)”。

　　武漢天地商業(yè)18年

　　本次簽約項(xiàng)目仍屬瑞安第一個(gè)武漢天地項(xiàng)目。

　　2022年4月，瑞安房地產(chǎn)以總價(jià)33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊，成為當(dāng)年武漢“地王”，樓面地價(jià)2337元/平方米。這一地塊，也是建國(guó)以來(lái)武漢市最大的城市更新工程。

　　該地塊目前仍未開(kāi)發(fā)完畢，瑞安房地產(chǎn)公司官網(wǎng)顯示，商業(yè)方面，參照上海太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目發(fā)展模式，特色商業(yè)街區(qū)武漢新天地已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬(wàn)平方米；2019年5月，繼壹方南館之后，武漢天地的購(gòu)物中心壹方北館亦正式開(kāi)業(yè)。

　　除此之外，武漢天地商務(wù)群第一棟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓企業(yè)中心5號(hào)已于2011年年底投入使用，二期A2、A3塔樓則在2015年交付使用。

　　不過(guò)，迫于舊改項(xiàng)目重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)帶來(lái)的壓力，武漢天地的辦公大樓從2011年開(kāi)始被瑞安房地產(chǎn)陸續(xù)出售予買(mǎi)家。

　　其中，武漢天地A5企業(yè)中心5號(hào)于2011年整售給平安保險(xiǎn)；A2物業(yè)于2015年歸為國(guó)資委旗下；A3物業(yè)及尚未建造完成的A1物業(yè)則是在2016年以約45億元出售予中信泰富。

　　自此，武漢天地A地塊的4棟甲級(jí)寫(xiě)字樓全部整售。瑞安曾表示，交易有助于該公司將二線城市商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，加快周轉(zhuǎn)，可為相關(guān)物業(yè)發(fā)展提供資金，同時(shí)減少負(fù)債。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充，雖然瑞安將武漢天地多棟寫(xiě)字樓整售，但運(yùn)營(yíng)依然由瑞安方面進(jìn)行。

　　資料顯示，瑞安武漢天地以長(zhǎng)江二橋?yàn)榻绶譃锳地塊與B地塊，其寫(xiě)字樓商務(wù)群最終將形成6棟國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓集群，總體量達(dá)50萬(wàn)平方米。

　　此前瑞安公布，武漢天地B地塊“盛薈”項(xiàng)目將打造綠化與建筑相結(jié)合的城市公園式綜合體，項(xiàng)目整體由商業(yè)上蓋物業(yè)、家庭購(gòu)物中心、整體寫(xiě)字樓群構(gòu)成。

　　所以，本次瑞安與江岸區(qū)簽約投資的武漢天地B123商業(yè)項(xiàng)目大概率與“盛薈”項(xiàng)目有關(guān)。

　　值得一提的是，2021年末，瑞安聯(lián)合武漢城建第三次落子武漢，以165億元拿下武昌灣“武船”三宗地塊打包項(xiàng)目，成為武漢新總價(jià)地王，總建面113萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目將打造下一個(gè)“武漢天地”項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、國(guó)際學(xué)校和其他公用設(shè)施以及更多業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)上市

　　出于對(duì)商業(yè)板塊的重視及分拆考慮，瑞安集團(tuán)早在2013年3月1日開(kāi)始就將中國(guó)新天地與瑞安房地產(chǎn)分開(kāi)營(yíng)運(yùn)，兩者為獨(dú)立公司。

　　彼時(shí)資料顯示，中國(guó)新天地定位為瑞安集團(tuán)的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，其業(yè)務(wù)將主要聚集在中國(guó)城市繁華地段管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷(xiāo)、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)。

　　之后，經(jīng)歷了戰(zhàn)略投資者Brookfield的7.5億美元注資與回購(gòu)其股份，以及2015年叫停上市，直到2021年9月13日晚間，瑞安新天地才正式向港交所遞交招股書(shū)。

　　招股書(shū)顯示，瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)宣布，建議將集團(tuán)的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)分拆及獨(dú)立上市，該等業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營(yíng)運(yùn)。

　　瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)認(rèn)為，建議分拆將有利于瑞安房地產(chǎn)和瑞安新天地把握增長(zhǎng)機(jī)遇，帶來(lái)明顯的裨益，瑞安新天地的獨(dú)立上市將提供一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)和評(píng)估其商業(yè)物業(yè)及配套業(yè)務(wù)估值的獨(dú)立平臺(tái)。建議分拆讓瑞安新天地能夠在未來(lái)獨(dú)立籌集更多資本，為現(xiàn)有營(yíng)運(yùn)和未來(lái)拓展提供資金，而無(wú)需依賴瑞安房地產(chǎn)。

　　截至2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬(wàn)平方米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積（不包含停車(chē)場(chǎng)及其他空間）64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。根據(jù)萊坊的獨(dú)立估值，瑞安新天地物業(yè)總值為531.35億元。

　　其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當(dāng)中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)（“創(chuàng)智天地”）及南京國(guó)際金融中心。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個(gè)月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。

　　從凈利潤(rùn)率來(lái)看，于2018財(cái)年、2019財(cái)年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個(gè)月的利潤(rùn)率為34.4%。

　　然而，醞釀十年的分拆并沒(méi)有使得瑞安新天地順利上市，2022年3月，港交所官網(wǎng)顯示，瑞安房地產(chǎn)有限公司擬分拆獨(dú)立上市的瑞安新天地招股書(shū)狀態(tài)顯示為“失效”。

　　市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，瑞安新天地地域集中度較高，收入過(guò)度依賴于上海物業(yè)組合或是原因之一。

　　瑞安新天地也在招股書(shū)中提示風(fēng)險(xiǎn)，稱(chēng)目前商業(yè)物業(yè)集中于上海，因而深受上海的市場(chǎng)狀況所影響，投資物業(yè)地域集中會(huì)令該公司承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)水平；但同時(shí)也表示將進(jìn)一步擴(kuò)充上海的業(yè)務(wù)。

　　同時(shí)，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)下行，關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)IPO進(jìn)程緩慢，也對(duì)上市造成不利影響。

　　招股書(shū)失效并未動(dòng)搖瑞安分拆商業(yè)的打算，瑞安房地產(chǎn)曾回應(yīng)稱(chēng)，雖然市況頗具挑戰(zhàn)，但仍將繼續(xù)推進(jìn)瑞安新天地上市，上市時(shí)間表將根據(jù)市場(chǎng)的變化而適時(shí)調(diào)整。

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：jinbao