2022年12月28日，第一太平戴維斯舉行2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)云端分享會(huì)，權(quán)威發(fā)布《廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年回顧與展望》報(bào)告。第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)副董事長(zhǎng)劉蔚海，華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇，第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負(fù)責(zé)人劉曉思，第一太平戴維斯華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部高級(jí)助理董事呂艷媚等出席了此次活動(dòng)，與眾多廣州主流媒體一同回顧了今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，展望未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)副董事長(zhǎng)劉蔚海在致辭中表示：“隨著廣州優(yōu)化完善疫情防控措施，經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境逐步恢復(fù)秩序，以及2022年底以來(lái)的防疫和房地產(chǎn)市場(chǎng)若干重大政策調(diào)整變化,都將為2023年的全面復(fù)蘇注入更多新的活力。第一太平戴維斯深耕廣州市場(chǎng)25余年，未來(lái)將持續(xù)緊隨宏觀政策導(dǎo)向以及市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)，助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁入新的高度，開(kāi)創(chuàng)灣區(qū)城市高質(zhì)量發(fā)展的新篇章�！�
邁向行業(yè)新階段 共探綠色住宅未來(lái)
近日，政府發(fā)布房地產(chǎn)金融相關(guān)的信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具“三箭連發(fā)”，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中也釋放出積極信號(hào)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將加速推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，一系列利好政策為后疫情時(shí)代的行業(yè)持續(xù)發(fā)展指明了新方向。
第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負(fù)責(zé)人劉曉思在廣州住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)分析中表示：“受全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行與疫情常態(tài)化等的影響，2022年廣州住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)承受了較大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)兩級(jí)分化，整體萎縮，市場(chǎng)與購(gòu)買者信心仍未恢復(fù)。但隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與政策的持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房需求或?qū)⒌玫结尫牛?023年廣州住宅市場(chǎng)韌性十足，成交量?jī)r(jià)有望回暖，逐步企穩(wěn)�！�
廣州作為率先放寬防疫政策的一線城市，展現(xiàn)出積極復(fù)蘇跡象，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)步恢復(fù)，人們對(duì)綠色健康與可持續(xù)發(fā)展理念認(rèn)知也有了新的定位和要求，住宅開(kāi)始走向精細(xì)化產(chǎn)品打造和購(gòu)房者需求導(dǎo)向階段。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多 的“綠色住宅性能驗(yàn)證（Green Rater）”持證專業(yè)人士之一，華南區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級(jí)助理董事呂艷媚在“后疫情時(shí)代下，我們需要怎樣的住宅”的主題演講中，介紹了市面上從空間設(shè)計(jì)、功能技術(shù)和社區(qū)配套方面為住宅增強(qiáng)“免疫力”的關(guān)注點(diǎn)，以及應(yīng)用于評(píng)價(jià)綠色建筑住宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)：“隨著疫情防控的逐步放開(kāi)，“家”已經(jīng)成為無(wú)數(shù)人抵御病毒的重要的一道防線，住宅也實(shí)現(xiàn)了從單純滿足居住功能到為住戶架設(shè)健康屏障這一重大功能轉(zhuǎn)變，一處健康的房子能賦能新的生活方式，同時(shí)也必然帶來(lái)住宅產(chǎn)品的更新迭代，回歸本位，以人為本的綠色、健康理念，將會(huì)是后疫情時(shí)代下住宅的主流訴求�！�
助力高質(zhì)量發(fā)展 洞察市場(chǎng)發(fā)展方向
分享會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)等方面深入剖析了2022年廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，并展望2023年的市場(chǎng)整體趨勢(shì)。他表示：“10月以來(lái)，嚴(yán)峻的本土疫情形勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)與商務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生了顯著沖擊，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展亦受一定影響。在此背景下，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，年度凈吸納量降至近十年最低；消費(fèi)市場(chǎng)廣受沖擊，零售品牌擴(kuò)張需求放緩；住宅成交量顯著下降，庫(kù)存升至近五年最高。展望未來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)疫情防控措施的優(yōu)化，疊加‘金融16條’及廣州市政府所開(kāi)展的招商引資工作的積極影響，市場(chǎng)發(fā)展料迎更多利好，商用物業(yè)市場(chǎng)需求或逐步回暖，住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)預(yù)將企穩(wěn)�！�
廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年回顧與2023年展望
寫字樓 —— 疫情擾動(dòng)致市場(chǎng)情緒傾軟，凈吸納量降至近十年最低
據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣20,735.40億元，同比增長(zhǎng)2.3%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣14,832.71億元，同比增長(zhǎng)1.6%。盡管前三季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速較上半年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，但自10月份以來(lái)，因本地疫情形勢(shì)嚴(yán)峻且遠(yuǎn)超預(yù)期，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展受顯著影響，下行壓力顯現(xiàn)。
2022年，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)共迎七個(gè)新項(xiàng)目入市，共帶來(lái)53.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。其中，第四季度位于珠江新城的粵海金融中心入市，為市場(chǎng)帶來(lái)13.3萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。截至年末，全市總存量升至660.5萬(wàn)平方米，同比擴(kuò)張8.9%。
第四季度，新項(xiàng)目去化疊加既有項(xiàng)目中有部分交易于年底前達(dá)成，全市季度凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正至3.9萬(wàn)平方米。盡管如此，因受復(fù)雜的經(jīng)貿(mào)環(huán)境影響及疫情反復(fù)的擾動(dòng)，2022年市場(chǎng)繼去年反彈后再遇冷，凈吸納量降至近十年最低，約為去年的9.5%。全市平均空置率四個(gè)季度連續(xù)上升，年末同比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)，至16.3%。
年內(nèi)，業(yè)主對(duì)租戶資源的渴求更為明顯，租賃競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，業(yè)主去化壓力增大而繼續(xù)降租。受此影響，全市平均租金延續(xù)下行趨勢(shì)，年末降至人民幣每平方米每月152.2元，租金指數(shù)同比下降3.8%。
展望
2023年，新增供應(yīng)仍將保持充沛，全市新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)116.9萬(wàn)平方米。其中，第一季度，全市預(yù)計(jì)迎來(lái)五個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)約26.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。
宏觀層面，國(guó)內(nèi)疫情防控措施的優(yōu)化及年底廣州市政府所開(kāi)展的招商引資工作有望為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入利好，助力全年市場(chǎng)需求的復(fù)蘇。盡管如此，考慮到當(dāng)前本地疫情的發(fā)展形勢(shì)及即將到來(lái)的春節(jié)假期的影響，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)需求恢復(fù)或仍較緩慢。
全年來(lái)看，需求的逐漸恢復(fù)仍難以抵消大量新增供應(yīng)入市所帶來(lái)的市場(chǎng)效應(yīng)，業(yè)主采取降租以獲得更高去化的主要競(jìng)爭(zhēng)策略仍將系市場(chǎng)主流趨勢(shì)，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢(shì)。
零售 —— 存量項(xiàng)目租金水平維穩(wěn)，疫情擾動(dòng)致空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)
2022年前十月，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)至人民幣8,618.50億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增速比前三季度提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，在本地疫情影響下，實(shí)體出行類消費(fèi)短期受抑，但網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)仍較為活躍。
2022年，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得三個(gè)新項(xiàng)目入市。其中，兩個(gè)購(gòu)物中心在第四季度開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)20.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，總存量因此環(huán)比上升3.0%，至703.9萬(wàn)平方米。
第四季度，新項(xiàng)目以較高入駐率開(kāi)業(yè)，支撐全市季度凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)為正，且較過(guò)去五年均值高37.1%。但就全年而言，受疫情擾動(dòng)及個(gè)別項(xiàng)目業(yè)態(tài)及品牌升級(jí)調(diào)整的影響，全市年度凈吸納量仍遠(yuǎn)低于過(guò)去十年均值，空置率亦隨之走高，年末環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)、同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，至14.6%。
第四季度，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)中既有項(xiàng)目租金基本與上季度持平，但考慮到疫情對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)的影響，部分業(yè)主為少數(shù)租戶提供短期租金減免等優(yōu)惠。同期，鑒于新項(xiàng)目入市租金較低，其亦結(jié)構(gòu)性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民幣每平方米每月650.4元，租金指數(shù)同比下降1.4%。
展望
2023年，全市預(yù)計(jì)迎來(lái)七個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)64.2萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，項(xiàng)目分別位于荔灣、白云、南沙和番禺等子市場(chǎng)。
防疫政策的優(yōu)化除將利好本地消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇外，亦令市場(chǎng)參與各方預(yù)期及信心有所恢復(fù)。盡管如此，但短期而言，本地疫情仍待恢復(fù)，加之大體量新增供應(yīng)預(yù)將集中入市，全市空置率料小幅波動(dòng)。
盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)將穩(wěn)中有升，但次核心商圈將有多個(gè)新增供應(yīng)集中開(kāi)業(yè)，且其租金預(yù)計(jì)尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅 —— 購(gòu)房者置業(yè)仍保謹(jǐn)慎，全年成交量降至近十年最低
2022年，廣州一手住宅供應(yīng)呈下降趨勢(shì)。截至2022年12月16日，全市供應(yīng)面積約為697.6萬(wàn)平方米，同比下降16.0%。其中，第四季度全市供應(yīng)面積環(huán)比下降47.9%，至134.0萬(wàn)平方米。
全年，盡管中央及本地持續(xù)頒布利好政策以促市場(chǎng)回暖，但內(nèi)外部宏觀環(huán)境的不確定性致購(gòu)房者整體保持謹(jǐn)慎情緒，成交面積回落至546.3萬(wàn)平方米，為近十年最低。其中，第四季度，盡管核心區(qū)域的部分高端項(xiàng)目持續(xù)去化，但大部分項(xiàng)目去化表現(xiàn)仍較為平淡，各區(qū)成交量均呈下降趨勢(shì)。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降38.1%，至91.5萬(wàn)平方米。
全年，盡管成交均價(jià)有小幅波動(dòng)，但改善型項(xiàng)目的持續(xù)去化仍推動(dòng)全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升2.9%，至人民幣每平方米45,267元。
展望
2023年，在中央“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的指引下，政策環(huán)境預(yù)計(jì)保持積極，未來(lái)市場(chǎng)將迎更多利好創(chuàng)新性政策，房企的資金流動(dòng)性問(wèn)題亦將得到改善，市場(chǎng)信心將得以提振。
得益于上述利好政策的頒布，預(yù)計(jì)明年開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏將逐步恢復(fù)，市場(chǎng)亦料迎更多供應(yīng)入市。
2023年，市場(chǎng)有望逐步回暖。短期內(nèi)，改善型買家仍將是購(gòu)房主力，這料將推動(dòng)全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。
來(lái)源：第一太平戴維斯
編輯：jinbao
