回顧2022年的深圳房地產(chǎn)市場，第一太平戴維斯認為，作為粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟雙引擎之一，深圳在疫情的考驗下展現(xiàn)出強大的經(jīng)濟韌性。如今，疫情已步入常態(tài)化，在二十大及十四五規(guī)劃的戰(zhàn)略布局下，深圳將釋放出嶄新機遇。

　　整體來看，2022年，疫情的擾動及嚴峻的全球經(jīng)濟環(huán)境給深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了諸多影響。全市寫字樓租賃需求于近年低位徘徊，年度凈吸納量顯著下降，空置率連續(xù)四季度上升；零售市場情緒亦受沖擊，品牌多暫緩或擱置擴張計劃，空置率有所上升且增幅擴大；住宅市場活躍度欠佳，開發(fā)商推盤節(jié)奏仍趨保守，成交面積降至近四年最低。盡管如此，但隨著防疫政策的優(yōu)化，未來深圳經(jīng)濟發(fā)展料持續(xù)綻放活力，這有望為本地房地產(chǎn)市場發(fā)展注入積極增長動力。

　　住宅市場活躍度欠佳

　　供應(yīng)面積及成交面積均顯著下降

　　受整體市場活躍度欠佳影響，開發(fā)商拿地意愿略顯不足，其年內(nèi)整體推盤力度持續(xù)疲軟。深圳去年全年供應(yīng)面積達516.5萬平方米，同比下降22.5%。其中，去年第四季度供應(yīng)面積達111.7萬平方米，環(huán)比下降44.0%。

　　在疫情頻繁擾動、經(jīng)濟環(huán)境整體承壓、市場情緒持續(xù)低迷的背景下，深圳去年住宅成交面積同比下降31.5%，至388.7萬平方米。其中，第四季度成交面積環(huán)比下降11.4%，至97.4萬平方米。鑒于去年第四季度市場成交持續(xù)遇冷，疊加部分開發(fā)商仍面臨財務(wù)及運營壓力，季內(nèi)各新盤折扣營銷活動明顯增加，季度成交均價環(huán)比下降6.8%，至每平方米64171元。

　　展望今年，部分開發(fā)商料恢復(fù)推盤力度以緩解流動性壓力及債務(wù)危機。此外，隨著“金融16條”相關(guān)政策的逐步落實，預(yù)計新批預(yù)售速度將繼續(xù)加快，供求失衡狀況有望進一步改善。

　　短期內(nèi)，盡管調(diào)控政策的優(yōu)化及融資環(huán)境的不斷改善對居民購買力起到一定擴充作用，但因深圳住宅銷售市場情緒持續(xù)疲軟，加之2022年第四季度大量熱門項目入市已吸納了部分潛在需求，2023年購房者觀望情緒預(yù)計保持濃厚。

　　鑒于中短期內(nèi)謹慎的市場情緒仍將延續(xù)，加大促銷活動及優(yōu)惠力度仍將為開發(fā)商主要銷售策略之一，深圳一手住宅成交均價預(yù)計于2023年保持小幅下降趨勢。

　　寫字樓租賃需求仍處近年低位

　　空置率環(huán)比上升1.5個百分點

　　據(jù)第一太平戴維斯最近報告統(tǒng)計，2022年前三季度，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長3.3%，至2.29萬億元，增速分別高于全國、全省0.3及1.0個百分點。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達1.45萬億元，同比增長2.2%，三產(chǎn)占比較2021年提升0.5個百分點。

　　2022年第四季度，深圳有四個新項目入市，新增面積約35.5萬平方米。截至去年年末，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場總存量上升至999.5萬平方米，同比增長7.6%。季內(nèi)，市場存在若干源自金融及信息技術(shù)企業(yè)的擴張或搬遷需求。受此推動，深圳甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比上升1.5倍，達11.9萬平方米。

　　盡管如此，但因經(jīng)濟增長持續(xù)承壓疊加疫情反復(fù)的影響，全年租賃需求仍維持在近年低位，深圳年度凈吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至去年年末，深圳甲級寫字樓空置率環(huán)比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。分行業(yè)需求表現(xiàn)而言，除金融、專業(yè)服務(wù)及信息技術(shù)行業(yè)以外，源自制造與能源及公共機構(gòu)的租賃需求亦保持積極。

　　期內(nèi)，企業(yè)持續(xù)加強對房地產(chǎn)成本的控制，業(yè)主則進一步降租以應(yīng)對加劇的市場競爭。截至去年第四季度末，深圳甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至每平方米每月177.1元。

　　2023年，深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計達145.3萬平方米，其中第一季度預(yù)計將有6個新項目交付入市，共為市場帶來約42.1萬平方米的供應(yīng)面積。未來，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)行業(yè)仍將是租賃需求主力，且新興產(chǎn)業(yè)如新能源汽車、生命科學等行業(yè)的租賃需求亦有望穩(wěn)步提升。而另一方面，由于新增供應(yīng)將再迎高峰，市場去化仍預(yù)計承壓，全市空置率或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性上升。

　　在大量新增供應(yīng)入市的背景下，市場租賃競爭預(yù)將加劇，業(yè)主或選擇繼續(xù)降租以應(yīng)對市場競爭，深圳甲級寫字樓平均租金預(yù)計延續(xù)下跌趨勢。

　　零售新項目去化推動凈吸納量上升

　　但整體需求平淡致空置率微升

　　2022年1-11月，深圳社會消費品零售總額累積至8841.18億元，同比增長2.3%。分消費類型看，商品零售增長4.0%，而依賴于線下經(jīng)營的餐飲業(yè)則受本地疫情沖擊較大，其收入仍下降11.1%，但降幅已較1-10月有所收窄。

　　2023年，深圳零售物業(yè)市場共有7個新購物中心開業(yè)，合計為市場帶來50.2萬平方米的新增供應(yīng)。其中，四個項目于去年第四季度開業(yè)，合計零售建筑面積約31.0萬平方米。截至去年末，市場總存量同比擴容8.3%，至655萬平方米。

　　去年第四季度，新開業(yè)項目去化推動季度凈吸納量環(huán)比增長近1.3倍，但全年而言，疫情的擾動令業(yè)主及零售商信心飽受沖擊，整體需求趨于平淡，年度凈吸納量同比下降超五成。全市空置率亦自2021年二季度來首次同比上升0.8個百分點，至8.3%。

　　受前述因素影響，零售商擴張情緒走弱，業(yè)主亦降低預(yù)期，加之新增供應(yīng)入市租金較既有平均水平低，深圳零售物業(yè)租金指數(shù)環(huán)、同比降幅均超過2.0%，平均租金降至每平方米每月583.6元。

　　2023年，深圳零售物業(yè)市場預(yù)計迎來六個購物中心開業(yè)，合計零售建筑面積達約67.9萬平方米。年末，市場總存量將同比擴張10.4%，至722.8萬平方米。

　　隨著防疫政策的優(yōu)化，零售品牌及業(yè)主信心將逐步恢復(fù)。在此背景下，新興及中高端零售品牌租賃需求有望恢復(fù)活躍，空置率料將維持穩(wěn)定。得益于市場信心的回升，存量項目業(yè)主租金預(yù)期將逐步回調(diào)，項目租金有望回歸至先前水平。但鑒于擬入市項目租金或低于當前深圳平均水平，因此平均租金預(yù)計結(jié)構(gòu)性下降。

來源：第一太平戴維斯

編輯：jinbao