隨著杭州和天津兩城首輪土地拍賣在同一天落下帷幕,2022年22城首輪集中供地交易已經(jīng)完成過半,整體表現(xiàn)冷熱不均。
截至4月26日,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,22城中已有13城完成首輪集中供地拍賣,共計攬金約3002億元,平均溢價率為4.61%。
“在首輪土拍中,各城市推出的地塊具有‘小而美’的特征!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示,一是供應(yīng)地塊位置較好,不乏稀缺地塊;二是大體量、高總價地塊供應(yīng)減少,一定程度上降低了開發(fā)商的拿地門檻;三是部分地塊的配建要求等有所優(yōu)化,為房企預(yù)留了一定的利潤空間。
市場分化加劇
“精準(zhǔn)投資”與“以銷定投”已成房企新的拿地鐵律。記者參與多家房企的2021年業(yè)績說明會獲悉,縮減投資戰(zhàn)線、重回一線、二線城市已成主流趨勢。
從上述13城首輪土拍的成交路徑亦可窺見一二,在梁楠看來,城市間土拍熱度分化愈加明顯,比如合肥、北京等城市首輪土拍明顯回暖,而南京、天津等城市的成交表現(xiàn)卻顯疲態(tài)?芍^有的“穩(wěn)中有熱”,有的流拍率攀升。即便在同一個城市,有的地塊溢價率達(dá)15%,有的則底價成交,遠(yuǎn)郊地塊與城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的分化也較為明顯。
4月25日,天津首輪集中土拍掛出的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓,整體溢價率僅有0.6%,依舊保持去年第三輪供地時的清冷態(tài)勢?硕鸨硎,天津本輪集中土拍更為蕭條,流拍率升至83%,高于以往任何一次集中土拍。
從規(guī)模上看,開拍前,天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱,29宗涉宅地中有15宗停牌。這樣一來,天津首輪集中土拍就僅余14宗涉宅地,實際總供應(yīng)建面僅166萬平方米,總起拍價僅95億元,供地規(guī)模較原供地公告規(guī)模近乎減半。
相較之下,同在4月25日,杭州首輪土拍收金827億元,平均溢價率3.6%,60宗地中僅有1宗遭遇流拍,成交的59宗地中有23宗觸頂搖號,整體競拍熱度雖不及去年第三批次,但仍處于較高水平。
“綜合來看,杭州2022年首批集中供地雖然熱度分化但整體表現(xiàn)依然較好!敝兄秆芯吭赫憬衷撼(wù)副總高院生向記者表示,究其原因,一方面是本次供地對于拿地企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松,同時溢價率最高僅12%,且部分板塊最高限價有所提升,開發(fā)商利潤有保障;另一方面也是因為杭州投資吸引力強(qiáng),居民購買力強(qiáng)勁,去化有所保證。
“當(dāng)下由于多數(shù)民營房企流動性仍較緊張,拿地能力略顯不足,加之一季度房企銷售表現(xiàn)不及預(yù)期,一定程度上導(dǎo)致土地市場景氣度并不高!绷洪硎,從拿地企業(yè)來看,國企及央企仍然是拿地主力,同時也出現(xiàn)了資金面寬裕、運(yùn)營穩(wěn)健的民營房企身影。
以杭州首輪集中供地的房企參與度和入賬地塊情況來看,本土品牌房企和國企是主力軍。高院生表示,本土品牌房企中,濱江集團(tuán)拿地最多,競得鐵路北站單元地塊等11宗地塊,總拿地金額達(dá)184億元;綠城中國以7宗地塊位居第二,拿地金額為146.4億元。此外,越秀地產(chǎn)、德信中國、建發(fā)股份、中鐵建、中建八局、興耀等也有不俗表現(xiàn)。遠(yuǎn)郊板塊及外部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊則多由城投公司競得,包括臨平城建集團(tuán)、臨平新農(nóng)村建設(shè)、蕭山城建等。
房企資金壓力有望緩解
從成都首輪集中拍地結(jié)果來看,供應(yīng)50宗地成交44宗,過去一年未在成都拿地的中海地產(chǎn)和保利發(fā)展各斬獲3宗地和2宗地,可謂強(qiáng)勢擴(kuò)土儲。龍湖集團(tuán)、凱德集團(tuán)等民營房企和外資房企也出現(xiàn)在拿地金額前十的房企名單中。
龍湖集團(tuán)相關(guān)人士向記者透露,“今年一季度,公司權(quán)益拿地金額為93億元!绷頁(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一季度,龍湖集團(tuán)新增土地貨值132億元,位于行業(yè)前列。對于公司的拿地原則,龍湖集團(tuán)CEO陳序平在2021年業(yè)績會上表示,龍湖一直堅持“量入為出、理性獲取”的投資原則,若整體資金相對從容,就按照土地市場熱度靈活調(diào)配投資,比如價格高時少拿,價格低時多拿。
至于二季度土地市場將有何表現(xiàn)?梁楠表示,隨著越來越多城市放開購房限制政策,房企銷售數(shù)據(jù)將逐漸改善,融資渠道逐漸打開,房企資金壓力有所緩解,屆時二輪土拍熱度有望提升。
來 源: 證券日報聲
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