對于租房市場來說，這是不尋常的春天。根據(jù)往年的經(jīng)驗，三月和四月通常是北京租房市場的傳統(tǒng)旺季，但是在疫情緩解之后的這個春天，北京的租房市場似乎并沒有真正恢復(fù)。
相反，去年經(jīng)歷了一系列動蕩的長租公寓仍然很受歡迎。除了高質(zhì)量、家電齊全、規(guī)則清晰的固有優(yōu)勢外，“經(jīng)歷一輪淘汰依舊健在”的邏輯使許多人認(rèn)為，長租公寓的風(fēng)險已得到一定程度的釋放。記者走訪發(fā)現(xiàn)，租金貸正在減少，在風(fēng)暴中幸存下來的長租公寓似乎正逐步走上正軌。
一個意想不到的長租公寓
“今年春天的房客數(shù)量不如前幾年�！边@是在天通苑一家租房公司工作的小陸最直觀的感覺。她在這里工作了三年多，他選擇的天通苑地區(qū)也被稱為“亞洲最大小區(qū)”和“北漂聚集地”。據(jù)了解，天通苑有16個區(qū)，645棟建筑，常住人口近50萬人。
北京的房屋租賃市場一向具有很強的時效性。三月后，會有很多人返回北京。同時，許多來自其他地方和海外歸國人員的畢業(yè)生也將在這個時候來北京找工作。但是今年的情況略有不同。小陸告訴記者，在新的一年之后的2月底，有更多的人在看房，但自3月以來，租房市場相對荒蕪。
北京其他地區(qū)也確認(rèn)了同樣的情況。蓮花橋區(qū)負(fù)責(zé)人方先生也對記者說：“隨著防疫政策的調(diào)整，對租房市場有利，但目前程度尚不容易判斷。可能需要一段時間才能變得真正炙手可熱�！备鶕�(jù)診斷研究所的數(shù)據(jù)，根據(jù)我愛我家研究院的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后，每月交易量仍保持去年9月以來的下降趨勢。盡管今年2月每平方米的平均租金大幅上漲，環(huán)比增長4.1%，但與去年同期相比仍下降了2.6%。
在這方面，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受記者采訪時分析說：“求職仍然沒有高潮，但冷漠是正常的。在夏天，隨著求職和跳槽的情況發(fā)生，它也可能變熱�！�
但是，與傳統(tǒng)租房市場中的普通住房市場不同，盡管去年許多長期租賃公寓品牌存在問題，但在風(fēng)暴過后，在長租公寓平臺上尋找住房的房客仍然絡(luò)繹不絕。“雖然價格會更高，但長租公寓的房間質(zhì)量還是不錯的，家用電器和家具很齊全，寬帶水電費的規(guī)定很明確，租后的維護和清潔服務(wù)不必?fù)?dān)心，這對我來說非常劃算�！毙〔�(居住在平臺列表中的租戶)很喜歡此類公寓的支持服務(wù)。關(guān)于先前的動蕩，小蔡說：“如果因為‘爆雷’就完全不考慮長租公寓的話，就有些因噎廢食了。盡管有之前的事情，但我想經(jīng)歷了這一輪市場淘汰，以及國家出臺的一些管控措施，風(fēng)險會小很多�！�
同樣，當(dāng)被問及上次動蕩的影響時，天壇附近一個集中式長租公寓的管家也告訴記者：“許多租戶問我，我會說我們不會有問題。我們以前沒有任何問題。有一個問題，正如您所看到的，另一個問題是，我們的房源很緊俏，平臺運營也非常好�！�
與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓的“難覓一房”情況更加引人注目。記者在幾家集中式長租公寓的APP中發(fā)現(xiàn)，空缺很少，大多數(shù)商店和房型都顯示房間空了。立水橋的長期公寓管家小謝告訴記者，如果要預(yù)訂，必須決定至少提前一個月甚至兩個月簽訂合同。
偃旗息鼓的租金貸
長租公寓的優(yōu)勢一目了然。它解決了業(yè)
主的租金和維修等一系列問題，為租戶找房子帶來了便利，同時改善了租賃體驗。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，集中式長期出租公寓比較穩(wěn)定，是由大資產(chǎn)所有者裝修的，數(shù)量比較大且集中，租金相對穩(wěn)定，這也是方向政策鼓勵。權(quán)力下放的是傳統(tǒng)租賃住房的修改版本，不符合政策鼓勵的方向。
但是從過去的經(jīng)驗來看，由于租金貸款問題，長期出租公寓還埋下了許多隱患。小李是北京的一名研究生。他需要在2020年6月從大學(xué)畢業(yè)時租房，因此他使用了父母公寓出租平臺為應(yīng)屆畢業(yè)生開展相應(yīng)的活動。根據(jù)活動的規(guī)則，畢業(yè)生不僅可以免交押金，還可以每月支付房租，這對學(xué)生們似乎非常友好。
但小李對記者說，直到房屋租賃合同簽訂，他才注意到房屋租賃合同之外還有貸款合同。該租賃合同與其他租戶一樣，是與甲方的長租公寓平臺簽署的，但另一項合同則是與金融機構(gòu)簽署的，中介沒有向他解釋。
北京東元律師事務(wù)所合伙人李松告訴記者：“租房者與中介簽訂的，名為租房合同，實為貸款合同。此貸款合同主要以租房者的個人信用做擔(dān)保獲得一年貸款。同時，合同中約定的服務(wù)費，事實上為貸款利息�！�
目前，記者在多父母公寓出租平臺上發(fā)現(xiàn)，所有平臺都顯示他們提供一付一付的選擇權(quán)，有些平臺每月支付的費用比季度多一點。當(dāng)被問及每月付款是否為租金貸款時，許多中介人都否認(rèn)了這一說法，并說抵押付款是寫在房屋租賃合同中的，并不涉及第三方金融機構(gòu)。
李松說：“承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂租賃合同時，應(yīng)仔細(xì)閱讀租賃合同的有關(guān)內(nèi)容，并謹(jǐn)慎簽署。實際上，租房者可能會注意分期付款的公共帳戶并使用其身份證拍攝照片，因此請當(dāng)心�！�
暴風(fēng)雨后回到正軌
在過去的一年中，長租公寓一直是住房租賃市場中不可回避的關(guān)鍵詞之一。在經(jīng)歷了一系列動蕩之后，長租公寓也正在加速回到正確的軌道。在今年的全國兩次會議上，政府工作報告中首次列入了“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。強有力的監(jiān)督是不言而喻的。同時，國家“十四五”和2035年長期目標(biāo)綱要還提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障，同時完善住房制度。具體來說，要加快住房租賃市場的培育和發(fā)展，切實振興住房資源存量，擴大城市租賃住房供應(yīng)，完善長效租賃政策，逐步使租賃住房享有同等權(quán)利。
在此之前，針對長租公寓市場可能存在的風(fēng)險和問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年9月7日發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，并提出了60多項監(jiān)管措施來減少長期租金。容易引起糾紛的“高收低出”“長收短付”“租金貸”現(xiàn)象，已包括在公寓的監(jiān)管中。
據(jù)了解，為確保租賃市場重回正軌，今年二月以來，北京、上海、廣州、深圳等六個省市相繼出臺了房屋租賃政策。以北京為例，今年2月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)文件，明確規(guī)定預(yù)收租金不得超過3個月的租金，押金也將由房東代收。由北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會設(shè)立的特殊賬戶。此舉的目的是使長期出租的公寓保持更安全健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
除了政策和法規(guī)，公司本身也在進行重組。關(guān)鍵指標(biāo)之一是入住率。據(jù)了解，一般而言，長租公寓行業(yè)的理想租金水平通常在90%-95%左右。但是，過去有很多長期出租的公寓已經(jīng)過時了，而且租金也很低。在50%甚至30%的企業(yè)中。
來 源： 金投網(wǎng)
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