對(duì)于租房市場(chǎng)來說，這是不尋常的春天。根據(jù)往年的經(jīng)驗(yàn)，三月和四月通常是北京租房市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，但是在疫情緩解之后的這個(gè)春天，北京的租房市場(chǎng)似乎并沒有真正恢復(fù)。
相反，去年經(jīng)歷了一系列動(dòng)蕩的長(zhǎng)租公寓仍然很受歡迎。除了高質(zhì)量、家電齊全、規(guī)則清晰的固有優(yōu)勢(shì)外，“經(jīng)歷一輪淘汰依舊健在”的邏輯使許多人認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度的釋放。記者走訪發(fā)現(xiàn)，租金貸正在減少，在風(fēng)暴中幸存下來的長(zhǎng)租公寓似乎正逐步走上正軌。
一個(gè)意想不到的長(zhǎng)租公寓
“今年春天的房客數(shù)量不如前幾年。”這是在天通苑一家租房公司工作的小陸最直觀的感覺。她在這里工作了三年多，他選擇的天通苑地區(qū)也被稱為“亞洲最大小區(qū)”和“北漂聚集地”。據(jù)了解，天通苑有16個(gè)區(qū)，645棟建筑，常住人口近50萬人。
北京的房屋租賃市場(chǎng)一向具有很強(qiáng)的時(shí)效性。三月后，會(huì)有很多人返回北京。同時(shí)，許多來自其他地方和海外歸國人員的畢業(yè)生也將在這個(gè)時(shí)候來北京找工作。但是今年的情況略有不同。小陸告訴記者，在新的一年之后的2月底，有更多的人在看房，但自3月以來，租房市場(chǎng)相對(duì)荒蕪。
北京其他地區(qū)也確認(rèn)了同樣的情況。蓮花橋區(qū)負(fù)責(zé)人方先生也對(duì)記者說：“隨著防疫政策的調(diào)整，對(duì)租房市場(chǎng)有利，但目前程度尚不容易判斷。可能需要一段時(shí)間才能變得真正炙手可熱�！备鶕�(jù)診斷研究所的數(shù)據(jù)，根據(jù)我愛我家研究院的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后，每月交易量仍保持去年9月以來的下降趨勢(shì)。盡管今年2月每平方米的平均租金大幅上漲，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%，但與去年同期相比仍下降了2.6%。
在這方面，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)分析說：“求職仍然沒有高潮，但冷漠是正常的。在夏天，隨著求職和跳槽的情況發(fā)生，它也可能變熱。”
但是，與傳統(tǒng)租房市場(chǎng)中的普通住房市場(chǎng)不同，盡管去年許多長(zhǎng)期租賃公寓品牌存在問題，但在風(fēng)暴過后，在長(zhǎng)租公寓平臺(tái)上尋找住房的房客仍然絡(luò)繹不絕。“雖然價(jià)格會(huì)更高，但長(zhǎng)租公寓的房間質(zhì)量還是不錯(cuò)的，家用電器和家具很齊全，寬帶水電費(fèi)的規(guī)定很明確，租后的維護(hù)和清潔服務(wù)不必?fù)?dān)心，這對(duì)我來說非常劃算�！毙〔�(居住在平臺(tái)列表中的租戶)很喜歡此類公寓的支持服務(wù)。關(guān)于先前的動(dòng)蕩，小蔡說：“如果因?yàn)椤住屯耆豢紤]長(zhǎng)租公寓的話，就有些因噎廢食了。盡管有之前的事情，但我想經(jīng)歷了這一輪市場(chǎng)淘汰，以及國家出臺(tái)的一些管控措施，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多�！�
同樣，當(dāng)被問及上次動(dòng)蕩的影響時(shí)，天壇附近一個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓的管家也告訴記者：“許多租戶問我，我會(huì)說我們不會(huì)有問題。我們以前沒有任何問題。有一個(gè)問題，正如您所看到的，另一個(gè)問題是，我們的房源很緊俏，平臺(tái)運(yùn)營(yíng)也非常好�！�
與分散式長(zhǎng)租公寓相比，集中式長(zhǎng)租公寓的“難覓一房”情況更加引人注目。記者在幾家集中式長(zhǎng)租公寓的APP中發(fā)現(xiàn)，空缺很少，大多數(shù)商店和房型都顯示房間空了。立水橋的長(zhǎng)期公寓管家小謝告訴記者，如果要預(yù)訂，必須決定至少提前一個(gè)月甚至兩個(gè)月簽訂合同。
偃旗息鼓的租金貸
長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)一目了然。它解決了業(yè)
主的租金和維修等一系列問題，為租戶找房子帶來了便利，同時(shí)改善了租賃體驗(yàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，集中式長(zhǎng)期出租公寓比較穩(wěn)定，是由大資產(chǎn)所有者裝修的，數(shù)量比較大且集中，租金相對(duì)穩(wěn)定，這也是方向政策鼓勵(lì)。權(quán)力下放的是傳統(tǒng)租賃住房的修改版本，不符合政策鼓勵(lì)的方向。
但是從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，由于租金貸款問題，長(zhǎng)期出租公寓還埋下了許多隱患。小李是北京的一名研究生。他需要在2020年6月從大學(xué)畢業(yè)時(shí)租房，因此他使用了父母公寓出租平臺(tái)為應(yīng)屆畢業(yè)生開展相應(yīng)的活動(dòng)。根據(jù)活動(dòng)的規(guī)則，畢業(yè)生不僅可以免交押金，還可以每月支付房租，這對(duì)學(xué)生們似乎非常友好。
但小李對(duì)記者說，直到房屋租賃合同簽訂，他才注意到房屋租賃合同之外還有貸款合同。該租賃合同與其他租戶一樣，是與甲方的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)簽署的，但另一項(xiàng)合同則是與金融機(jī)構(gòu)簽署的，中介沒有向他解釋。
北京東元律師事務(wù)所合伙人李松告訴記者：“租房者與中介簽訂的，名為租房合同，實(shí)為貸款合同。此貸款合同主要以租房者的個(gè)人信用做擔(dān)保獲得一年貸款。同時(shí)，合同中約定的服務(wù)費(fèi)，事實(shí)上為貸款利息�！�
目前，記者在多父母公寓出租平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，所有平臺(tái)都顯示他們提供一付一付的選擇權(quán)，有些平臺(tái)每月支付的費(fèi)用比季度多一點(diǎn)。當(dāng)被問及每月付款是否為租金貸款時(shí)，許多中介人都否認(rèn)了這一說法，并說抵押付款是寫在房屋租賃合同中的，并不涉及第三方金融機(jī)構(gòu)。
李松說：“承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀租賃合同的有關(guān)內(nèi)容，并謹(jǐn)慎簽署。實(shí)際上，租房者可能會(huì)注意分期付款的公共帳戶并使用其身份證拍攝照片，因此請(qǐng)當(dāng)心�！�
暴風(fēng)雨后回到正軌
在過去的一年中，長(zhǎng)租公寓一直是住房租賃市場(chǎng)中不可回避的關(guān)鍵詞之一。在經(jīng)歷了一系列動(dòng)蕩之后，長(zhǎng)租公寓也正在加速回到正確的軌道。在今年的全國兩次會(huì)議上，政府工作報(bào)告中首次列入了“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。強(qiáng)有力的監(jiān)督是不言而喻的。同時(shí)，國家“十四五”和2035年長(zhǎng)期目標(biāo)綱要還提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障，同時(shí)完善住房制度。具體來說，要加快住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展，切實(shí)振興住房資源存量，擴(kuò)大城市租賃住房供應(yīng)，完善長(zhǎng)效租賃政策，逐步使租賃住房享有同等權(quán)利。
在此之前，針對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年9月7日發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，并提出了60多項(xiàng)監(jiān)管措施來減少長(zhǎng)期租金。容易引起糾紛的“高收低出”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”現(xiàn)象，已包括在公寓的監(jiān)管中。
據(jù)了解，為確保租賃市場(chǎng)重回正軌，今年二月以來，北京、上海、廣州、深圳等六個(gè)省市相繼出臺(tái)了房屋租賃政策。以北京為例，今年2月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)文件，明確規(guī)定預(yù)收租金不得超過3個(gè)月的租金，押金也將由房東代收。由北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)設(shè)立的特殊賬戶。此舉的目的是使長(zhǎng)期出租的公寓保持更安全健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
除了政策和法規(guī)，公司本身也在進(jìn)行重組。關(guān)鍵指標(biāo)之一是入住率。據(jù)了解，一般而言，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的理想租金水平通常在90%-95%左右。但是，過去有很多長(zhǎng)期出租的公寓已經(jīng)過時(shí)了，而且租金也很低。在50%甚至30%的企業(yè)中。
來 源： 金投網(wǎng)
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