面對“三道紅線”的重壓和供地政策“兩集中”的試點,當外界普遍以為“減速”會成為開發(fā)商2021年目標確定的關(guān)鍵詞時,卻依然有企業(yè)逆勢而行。隨著年報季臨近收官,記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),無論是頭部的碧桂園,還是3000億元檔的世茂、金茂、綠城,抑或是近兩年的新貴龍光等,均在談及2021年目標時繼續(xù)表現(xiàn)出對規(guī)模化的訴求,部分如綠城等中期目標甚至對標當前頭部企業(yè)的數(shù)據(jù)。這不禁讓人想問:“三道紅線”之下的規(guī);有機會嗎?兩集中疊加“三道紅線”的規(guī);踩吔缬衷谀模
降速與規(guī);
在剛剛過去的年報季,各大房企都亮出了過去一年的成績單,與往年相比,各房企銷售增速放緩尤為明顯,這一指標2020年大多處于“降速”區(qū)間。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年來看,絕大部分在年內(nèi)設定了業(yè)績目標的規(guī)模房企,均完成了年度業(yè)績目標。但整體來看,受疫情影響,2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想,目標完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年,目標完成度在90%-100%之間的房企數(shù)量也有所提升。
延續(xù)去年的應對態(tài)度,2021年眾房企繼續(xù)保持“謹慎”,不過也有房企脫離于大勢之外,表現(xiàn)出對規(guī);脑V求,而其中不乏具備一定規(guī)模體量的房企。
2020年,世茂實現(xiàn)合約銷售額3003億元,同比增長15.5%,這一增幅也領(lǐng)先大多數(shù)房企。在順利完成2020年度3000億元的銷售目標后,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇于業(yè)績會上對外宣布,2021年的合約銷售目標為3300億元,比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。
同樣喊出規(guī);鲩L的,還有將矛頭直指3000億元的旭輝。2021年,旭輝將銷售目標值設定為2650億元,同比增長15.22%。
在眾多房企中,如果說近期哪一家房企對規(guī)模增長表現(xiàn)尤為積極,那無疑是綠城中國。自中交入主后,綠城重啟規(guī);M程!熬G城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃,預計到2025年沖擊5000億元的銷售目標。”在今年的業(yè)績發(fā)布會上,綠城中國董事會主席張亞東絲毫沒有掩飾對規(guī)模的追求,并提出,在重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)板塊,綠城到2025年底,目標銷售額是超過3500億元,保持15%的增速。
行業(yè)下行壓力加大,房企主動降速成為“活下去”的應對手段,但對于未來規(guī)模化訴求也存在不同聲音。在地產(chǎn)分析師嚴躍進看來,上述提出規(guī)模的房企都有一個共同點,那就是在新的“戰(zhàn)場”具有優(yōu)勢。就眼下的市場形勢而言,“大吃小”的局面正在逐步形成,談規(guī)模也是著眼于下半場的長遠發(fā)展。
同策研究院資深分析師肖云祥則表示,強調(diào)做規(guī)模是因為大有可為,其實房企做規(guī)模帶來的紅利很多,比如市場占有率、資源獲取能力、降低融資成本、品牌效應等,但規(guī)模和負債之間還需要進行平衡。目前,市場調(diào)控趨嚴,并不是說無法做規(guī)模,只是在目前的市場環(huán)境下,想像過去幾年一樣高速增長的可能性很小。
“兩集中”成分化加速器
2020年,有三個重要政策影響著房地產(chǎn)市場,即融資“三道紅線”、銀行“兩道紅線”以及供地“兩集中”,而這也被視為從融資、市場、土地方面進行管控。
融資“三道紅線”在去年中期報成為話題,而今年年報季則圍繞供地“兩集中”展開討論。所謂供地“兩集中”,就是指城市全年土地出讓集中3次進行,實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡;并要求同批次土地出讓應確定共同的掛牌起止日期,應當連續(xù)集中完成拍賣活動。
“面粉”是房企賴以生存的基礎(chǔ)。在今年的業(yè)績會上,眾房企對“兩集中”的態(tài)度也較為積極。
例如對規(guī);в性V求的世茂,其管理層直言,供地“兩集中”對于大型房企而言,是比較好的機會,世茂也預留了一些資金,希望能在4-5月參與進來。政府出臺該政策的目的,主要還是為了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。在世茂深耕的長三角及粵港澳大灣區(qū)兩個區(qū)域,土地價格上漲較為明顯,世茂比較期待“兩集中”政策的出臺,帶來更多的機會。
而財務指標一向穩(wěn)健的萬科也提出“機會”論。萬科董事會主席郁亮稱,有時候出現(xiàn)下降,是萬科在等待機會,今年土地集中供應,要求企業(yè)資金有很大的彈性,如果沒有很大的彈性,面對土地集中供應會遇到很大的壓力。所以18%的凈負債率剛好是在等待市場變化的機會。按照郁亮的說法,今年大概率會是萬科大力補土儲的一年。
“‘兩集中’政策會加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化,有實力的會吃得更飽。”嚴躍進稱,對于有規(guī)模訴求的房企來說,現(xiàn)在正是“彎道超車”的好機會,此消彼長可以拉開同級別之間的差距。而這之中,兩類房企相對具備優(yōu)勢。一類是財務指標健康的房企,尤其是全國化布局下,對資金充裕的房企反而機會更多;另一類則是專注于單一區(qū)域的房企,相對而言資金壓力要小很多,且這類企業(yè)大多區(qū)域深耕多年,拿地方式也更為靈活,對于招拍掛的依賴程度并不高。
嚴躍進分析指出,做規(guī)模的另一層含義也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力,集中供應能極大程度上抑制土地溢價率,從源頭進行管控。也就是說,部分房企的低毛利率情況會因此有所改善。
安全邊界在哪
克爾瑞發(fā)布的專題報告顯示,近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩,行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當頭。在目前“房住不炒”的政策主基調(diào)下,未來行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。預計2021年全國商品房銷售金額將繼續(xù)保持增長,但銷售面積大概率會維持在目前的水平,行業(yè)整體規(guī)模將步入無增長時代。
無增長時代下,規(guī)模化訴求的安全邊界又在哪?
根據(jù)今年各大房企業(yè)績會所透露的信息,以及行業(yè)專家的反饋,這一安全邊界大概鎖定在市場布局、融資水平、強管理和抓產(chǎn)品力等幾個方面。
可以看到的是,隨著三四線城市紅利的消退,房企普遍回歸一二線城市發(fā)展,而這之中也有碧桂園等繼續(xù)看好三四線的房企,歸結(jié)于一點就是在于對未來市場的把握。
“無論市場怎么變,房企創(chuàng)收的邏輯一直沒變!必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕品Q,用更便宜的錢、拿盈利空間更好的地、快速完成銷售回款、再投入新的項目運作是基本邏輯,政策促使房企更謹慎也更精準地去把握市場。許多房企都在進行更細致的市場劃分,用自己的優(yōu)勢兵力在細分市場取得更好的收益,從而形成長期穩(wěn)定的增長。
另一方面,房企融資水平也直接影響到規(guī)模化進展是否順利。今年一季度,房地產(chǎn)行業(yè)整體債市下行,發(fā)債規(guī)模同比下降23%,境內(nèi)外債市表現(xiàn)分化,境內(nèi)債市平穩(wěn)適度寬松,境外債市低迷致規(guī)模大幅下滑。融資新規(guī)后,已連續(xù)兩月新增發(fā)債不及到期債務規(guī)模,該趨勢或成近年常態(tài)化表現(xiàn)。
“‘三道紅線’之下,房企繼續(xù)舉債沖規(guī)模已絕無可能,但適度的擴容仍具備提升空間。”肖云祥稱,融資方面,目前各大房企需要提升融資能力不僅是獲得融資,而且還要降低融資成本,這一方面可以保障企業(yè)財務指標安全,另一方面也會使公司獲得更大的利潤空間。
除此之外,開拓新賽道、強管理和抓產(chǎn)品都是房企發(fā)展的重心。最近幾年,各大房企動作頻頻,有分拆旗下公司上市的、有積極拓展多元化賽道的、有優(yōu)化產(chǎn)品線的,也有依靠管理紅利進行降本增效的。歸根結(jié)底,大家要的無非是有質(zhì)量發(fā)展。
來源:北京商報
編輯:wangdc