2020年因疫情影響，全球普遍實(shí)施較為寬松的信貸政策，主要經(jīng)濟(jì)體存在不同程度的貨幣超發(fā)。為了避免手中貨幣貶值，很多高凈值人群會(huì)選擇投資房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置。面對(duì)海外疫情嚴(yán)峻形勢(shì)，大部分人把目光放在國(guó)內(nèi)。而豪宅項(xiàng)目則因其稀缺性和唯一性成為高凈值人群投資和抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇，今年豪宅市場(chǎng)的火爆表現(xiàn)恰好印證了這一點(diǎn)。

　　深圳：豪宅市場(chǎng)最火爆，7.15后成交量下滑

　　從去年開始，深圳利好政策不斷，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布、“豪宅稅”取消，再加上相較于其他一線城市并不高的購(gòu)房門檻，深圳的豪宅市場(chǎng)一直都比較火。由于近幾年“限價(jià)”政策的影響，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，有些區(qū)域的一二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格差甚至可以達(dá)到5萬/平。所以新房項(xiàng)目比二手房要受歡迎，豪宅項(xiàng)目亦是如此。一手豪宅項(xiàng)目的火爆從今年上半年開盤的招商蛇口太子灣·灣璽就可見一斑，三次開盤，三次售罄，售價(jià)都是2000萬起步。

　　為了抑制過于火爆的深圳樓市，7月15日，深圳市住房和建設(shè)局等八部門聯(lián)合發(fā)布了八條樓市調(diào)控新政：要求落戶3年且連續(xù)繳納36個(gè)月社保才具備購(gòu)房資格，同時(shí)“豪宅稅”也再次重啟。政策一出，很多剛剛拿到深圳戶口的人失去了購(gòu)房資格，豪宅稅的重啟也增加了高端項(xiàng)目的購(gòu)房成本。

　　筆者從當(dāng)?shù)?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人了解到，政策出臺(tái)后，深圳成交量下降比較明顯，很多項(xiàng)目選擇延期開盤，但是交易價(jià)格依然堅(jiān)挺，買賣雙方對(duì)于深圳市場(chǎng)的保值能力仍保有較強(qiáng)信心。

　　上海：豪宅項(xiàng)目集中入市，需求釋放

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新古北豪宅店店東任甦祺在上海經(jīng)營(yíng)著兩家中介門店，專做中高端項(xiàng)目，項(xiàng)目標(biāo)的主要集中在1000萬到4000萬不等。筆者從任總處了解到，今年上半年上海豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，尤其表現(xiàn)在新房項(xiàng)目。這主要是由于過去兩年上海一手豪宅項(xiàng)目供應(yīng)不足，今年一手項(xiàng)目供給要大于往年，供應(yīng)放量，前期積壓的需求得到釋放，造成了今年上海豪宅市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面。

　　任總告訴我們，一手豪宅項(xiàng)目的房客比基本上是1:5，相當(dāng)于5個(gè)人搶1套房子。豪宅的購(gòu)房群體大部分是年齡在40-50歲的企業(yè)主，也不乏一些演藝明星，而購(gòu)買豪宅基本是為了資產(chǎn)保值。對(duì)于今年下半年上海豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，任總表示，受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，高凈值人群更愿意把錢投在更具保值性的豪宅上。因此，雖然下半年一手豪宅項(xiàng)目供應(yīng)會(huì)下降，成交量不會(huì)像上半年那樣火爆，但是房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)明顯浮動(dòng)。

　　北京：不限價(jià)地塊供應(yīng)增加，豪宅市場(chǎng)后勁足

　　今年上半年北京的豪宅市場(chǎng)并不像上海和深圳那么搶眼，但也相對(duì)火熱。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈。5月二手豪宅成交量攀升至2019年以來的高點(diǎn)，環(huán)比增加58%，同比增加91.7%。整體來看，2020年前7個(gè)月北京豪宅成交量基本恢復(fù)至去年同期水平，同比微幅下降1.3%。

　　為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，滿足剛需群體的購(gòu)房需求，在過去三年北京在土地供應(yīng)端做了調(diào)整，出讓地塊以限競(jìng)房（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）為主，大量限競(jìng)房入市，一手豪宅項(xiàng)目則鮮有入市。今年北京土地供應(yīng)出現(xiàn)了變化，土地市場(chǎng)推出多宗不限價(jià)地塊，僅上半年不限價(jià)地塊成交量占比就超過7成。進(jìn)入8月份，已有兩個(gè)10萬+項(xiàng)目拿到預(yù)售證并開盤，中海甲叁號(hào)院和北京金茂府二期分別創(chuàng)造了首日成交20億+的成績(jī)。

　　對(duì)于近期北京豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師王勝男表示，在過去3年，北京限競(jìng)房集中入市，一些位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，銷售情況并不理想。今年不限價(jià)地塊供應(yīng)增加意味著高端改善型項(xiàng)目的增加，未來北京新房供應(yīng)預(yù)計(jì)以不限價(jià)商品房為主，積壓已久的高端改善型需求有望迎來進(jìn)一步釋放。

　　總結(jié)北上深三個(gè)城市今年豪宅市場(chǎng)的回暖原因，主要有以下兩點(diǎn)：一方面是供應(yīng)端放量，前期積壓需求釋放；一方面是今年全球經(jīng)濟(jì)震蕩，海外疫情控制效果不夠理想，在一定程度上推動(dòng)高凈值人群在國(guó)內(nèi)置業(yè)，投資一線城市豪宅項(xiàng)目進(jìn)行自身資產(chǎn)配置。