近4年的調(diào)控重壓下，房地產(chǎn)市場終于恢復(fù)了平靜。當(dāng)利空扎堆降臨時，過去蜂擁而至的買房人，也一夜之間恢復(fù)了理性，開始作壁上觀。尤其是今年5、6月份，市場更是一反常態(tài)——搶購潮沒有出現(xiàn)，反倒是各個熱點城市均被爆出現(xiàn)了久違的二手房“拋壓”：低于市場價5%-10%賣房的現(xiàn)象比比皆是。很多網(wǎng)友透露，即使這樣，仍然沒有激發(fā)購房者的買房熱情，開發(fā)商和投資客期待的大規(guī)模搶房活動，并沒有到來——上半年，近9成房企的半年銷售目標未達標，就是最好的見證。
疊加今年上半年，調(diào)控始終保持緊繃，金融方面更是嚴防死守資金違規(guī)流入樓市——不僅多輪降息降準都明確表示“錢不能往房地產(chǎn)里跑”，而且銀保監(jiān)、央行、住建部等部門都有清晰表態(tài)，“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。這不僅宣告了樓市資金面的巨大壓力，更預(yù)警了開發(fā)商們接下來要過苦日子了。
不過，伴隨著二季度經(jīng)濟的強勢復(fù)蘇，我們看到，越來越多的觀點認為，房地產(chǎn)又要重演2016年的瘋狂一幕了——房地產(chǎn)信心大增，購房者即將大規(guī)模入市，房價迎來“觸底反彈”是大概率事件。
得出這種結(jié)論的依據(jù)是，二季度經(jīng)濟復(fù)蘇強勁，歸根結(jié)底是“房地產(chǎn)立了大功”，事實再一次證明“沒有房地產(chǎn)就救不了中國經(jīng)濟”。因此，就有專家建言，未來幾個月為了經(jīng)濟大局，我們應(yīng)該“全面放開限購政策”，即使會引起房價上漲，也沒有關(guān)系，因為和經(jīng)濟復(fù)蘇相比，房價上漲影響不大，更何況房價上漲是好事，不僅有助于居民提升財富，還有利于化解通脹壓力。
事實真的如此嗎？其實國家早有定論：黨媒經(jīng)濟日報在7月25日發(fā)表的標題為《不靠房地產(chǎn)經(jīng)濟難回暖？絕非如此》的文章中，說得很明確：有人認為當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展還是主要靠房地產(chǎn)，沒有房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟難有起色。事實證明，這種說法大錯特錯：首先，從上半年的經(jīng)濟恢復(fù)來看，是基礎(chǔ)設(shè)施投資在起決定性作用，國家并沒有啟動房地產(chǎn)；其次，棚改退場，舊改登場，再次證實了“未來不過度依賴房地產(chǎn)”；再者，整個上半年房地產(chǎn)調(diào)控都保持了定力。雖然上半年有少許城市樓市出現(xiàn)了短暫的升溫，但是最終都無一例外迎來了“調(diào)控的加碼”，尤其是深圳、南京、東莞等地的示范作用，非常明顯。
除此之外，官方還多次表態(tài)，“不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段�！崩碛墒�，一旦把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，一定會留下很大后遺癥。
事實上，從近期專家、社科院的態(tài)度和開發(fā)商、投資客的處境來看，我們反倒傾向于認為，業(yè)內(nèi)對于房價下跌的意見已經(jīng)達成一致了：
第一，野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)本就處于下行周期，政府堅持“房住不炒”，就等于客觀上承認了房價過高。在他看來，政策上始終保持調(diào)控緊逼不松，實際上就是在合理地化解風(fēng)險。房地產(chǎn)有泡沫，但是眾所周知，這個泡沫是不能一下刺破的，最好的方式就是，通過時間換空間——先用政策手段壓制過盛的需求，同時對樓市進行上鎖，繼而通過制定完善房地產(chǎn)長效機制，來最終燙平樓市泡沫，擠出水分；
第二，社科院的科學(xué)研究也證實，中國重點50城房價確實偏高：一方面，截止到7月底，百城房價均價高達15000元/平，而且其中頭部重點50城房價收入比數(shù)值已經(jīng)高達13：1，這遠遠高出了國際的9：1臨界點。一句話，國人購買房產(chǎn)所消耗的資金成本，要遠高于歐美發(fā)達國家，而且工作的時長也高于他們。按照社科院的說法，從2020年起，各大熱點城市的房價都應(yīng)該理性回調(diào)。因為另一項科學(xué)研究表明，房價過高不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，更不利于留住人才——一座城市房價每上漲1000元/平，就會有超過3%的畢業(yè)生選擇離開；
第三，易居研究院報告顯示，從2020年起，新房市場將進入供大于求局面。報告對于未來的房價走勢也是一錘定音：未來我國樓市將進一步降溫。
無獨有偶，近日有金融專家也公開表示，按人均30平米計算，中國的商品房已經(jīng)足夠十億人居住。而中國目前城鎮(zhèn)人口只有七億人，這意味著中國目前空置的住房足夠三億人居住。結(jié)論很明確：花高價買的房子，未來可能賣不掉。尤其是炒房人最終會發(fā)現(xiàn)，持有房產(chǎn)不劃算，不僅不會大幅增值，還有利息、維修、管理等的消耗�？偨Y(jié)而言就是，隨著房地產(chǎn)回歸平靜，投資買房越來越不劃算了。
第四，開發(fā)商腹背受敵，迎來最艱難時期。專家暗示，開發(fā)商只剩下“降價”這一條路可走，開發(fā)商大佬孫宏斌也透露了重要信號：降價賣房拉動回款，或是大多數(shù)開發(fā)商最好的“自救”途徑。
整個上半年，對于開發(fā)商來說，是不堪回首的。年初的“黑天鵝”事件，讓開發(fā)商一季度的銷售不忍直視，數(shù)據(jù)顯示，一季度開發(fā)商銷售業(yè)績整體下滑了15%，即便二季度情況有所好轉(zhuǎn)，各地復(fù)原工作有序推進，但是上半年還是有9成的房企沒有完成銷售目標，值得一提的是截止到8月上旬，全國有380家中小房企破產(chǎn)倒閉了，皆因為資金問題。
進入下半年，開發(fā)商本以為情況會有所好轉(zhuǎn)，局勢也會有利于他們，但熟料國家調(diào)控的意志堅決，7月份樓市就刮起了新一輪調(diào)控收緊，深圳、南京、東莞、寧波等地的大手筆加碼調(diào)控，讓所有心存幻想的城市都戛然而止，開發(fā)商們更是悻悻作罷。
對于開發(fā)商而言，更絕望的莫過于“金融監(jiān)管的再次收緊”——三道紅線設(shè)立：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。經(jīng)濟參考報報道，首批試點的開發(fā)商有12家。據(jù)專業(yè)人士分析，全國超過一大半開發(fā)商都“觸及了三道紅線”，這意味著如果這條政策真的全面實施，將會有一大批開發(fā)商會被拖入深淵。
事實上，倘若沒有新一輪融資收緊，其實今年開發(fā)商也并不好過。原因有二：第一個，前面已經(jīng)說到了，上半年開發(fā)商的銷售很不理想，百強房企中有近9成沒有達成目標；第二個，10、11月以后，房企償債高峰期才來到——數(shù)據(jù)顯示，下半年，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，同比增長58%。
腹背受敵的開發(fā)商，到底該如何自救？專家們給出的暗示很清楚：留給他們選擇的路不多了，只有一條，那就是降價降價再降價。手里有土地、有貨源不算本事，當(dāng)前時期，能把這些儲備換成現(xiàn)金，那才是真本事，也是開發(fā)商們“自救”的最后的途徑了。尤其是資金鏈瀕臨斷裂的中小開發(fā)商，沒有背景，沒有關(guān)系，融資完全受限，如果再不加強銷售，以價換量換來回款，結(jié)局可能會很凄慘。
對此，開發(fā)商大佬孫宏斌近日也透
露了重要信號。在昨天（8月27日）的年中業(yè)績發(fā)布會上，他說了一席話，頗具有信號意義：現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候，開發(fā)商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍得貴，房價壓力挺大的；這個行業(yè)下一步在2020年和2021年的利潤壓力比較大；房企高負債率必須降下來，依靠不停融資輸血的模式運行不下去了。
我們看來，有三點非常明確：首先，完全對應(yīng)上了上文所說的，開發(fā)商融資受限、回款有壓力，疊加償債高峰期將至，9月起資金鏈吃緊的開發(fā)商，會不得不選擇降價賣房，以價換量拉動回款；其次，地價過高，老百姓手中沒錢，言外之意，未來房價會走下坡路，尤其是自身實力和房價不匹配的城市，房價回調(diào)的空間更大，比如一眾“三無”三四線城市；再者，房地產(chǎn)在明年大概率會迎來洗牌，低利潤會淘汰一大批開發(fā)商，尤其是負債率過高的房企，在新政、融資、賣房和償債的多重壓力下，中小房企的路更難走了。
綜上所述，透過專家、社科院和開發(fā)商大佬的言論，我們基本坐實了“9月起，開發(fā)商將迎來降價賣房”的說法。對于開發(fā)商而言，不得不走打折促銷降價賣房的路子，是利潤的虧損。但是對于購房者而言，這卻是實打?qū)嵉母＠�。尤其是未來幾個月準備買房的人，真的有福了——開發(fā)商為了回款，選擇降價賣房，買房人恰巧有購房需求，購房“窗口期”就降臨了�；ǜ俚腻X，買到自己喜歡的房子，這種好事真的會降臨到你們身上。在此提醒所有買房人，一定要提前摸清所有房源的價格，以免被開發(fā)商套路。另外，既然知道了他們的難處，就一定要合理利用這次機會，狠狠壓價。
此外，9月起，除了開發(fā)商會主動降價讓利購房者之外，買房人還將會迎來兩大“好消息”：第一，據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析，9月起房貸利率市場還會調(diào)整，首套房貸款利率“7連降”之后，還會有下調(diào)的趨勢。雖然幅度不大，但是對于湊首付款買房的剛需來說，這也能節(jié)省不少購房成本；第二，9月起，上半年房價有異動的城市大概率會迎來調(diào)控的加碼，參照7、8月份深圳、南京的動作，基本可以肯定，上半年房價漲幅過快的城市，接下來可能會收緊限購、延長限售、政策上向剛需購房者傾斜。而且，下半年為了鞏固經(jīng)濟的發(fā)展，必然會有城市放寬落戶、補貼人才購房。對于還買買房的人才，這也是好消息一件。比如四線城市阜陽，近日就出臺了新的人才新政，對于企業(yè)引進的高端人才，最高資助220萬元。
來 源： 樓市新觀
編 輯：liuy
