綠城系的兩家上市平臺(tái)綠城中國和綠城管理都在昨天（8月27日）晚上發(fā)布中期業(yè)績，兩份數(shù)據(jù)背后，反映著兩家企業(yè)不同的發(fā)展道路和未來。
赴港上市剛過去50天，綠城管理的首份中期業(yè)績報(bào)告為市場關(guān)注，在遇上疫情“黑天鵝”大背景下，綠城管理開局表現(xiàn)同樣體現(xiàn)到資本市場的溫度。
8月28日，綠城管理截至收盤，股價(jià)報(bào)2.96港元/股，目前市值57.96億港元，市盈率為15.96。
數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)綠城管理持續(xù)經(jīng)營收入8.15億元；毛利3.4億元，持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)為毛利率41.72%。對(duì)比地產(chǎn)企業(yè)，綠城管理的毛利率處于較高水平。
上半年，綠城管理持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤1.53億元，期內(nèi)利潤1.34億元，剔除上市費(fèi)用后歸屬于公司股東的凈利潤為1.63億元，同比微增4.1%，凈利潤率為22.3%。
有參加了當(dāng)日綠城管理業(yè)績會(huì)的投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，會(huì)上綠城管理層的信心很足。不僅是CEO李軍，綠城管理董事會(huì)主席郭佳峰也寄予了對(duì)代建模式的厚望，認(rèn)為代建之路未來會(huì)非常美好。
在23頁的中報(bào)里，綠城管理列出自身的5點(diǎn)優(yōu)勢和3項(xiàng)管理舉措，并判斷由于宏觀調(diào)控及行業(yè)去杠桿等原因，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式占中國整體房地產(chǎn)發(fā)展的比例將持續(xù)增加，并且該模式有較強(qiáng)抗周期特質(zhì)。
“2020下半年，綠城管理將通過合理工期排布、加快供貨布局，減少疫情影響，力爭完成全年各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)�！本G城管理層表示。
真實(shí)收入未滅失
雖然，中期報(bào)告顯示營收、利潤下調(diào)，但綠城管理層認(rèn)為，疫情使當(dāng)期收入順延下個(gè)工程周期確認(rèn)，真實(shí)收入并未滅失。其依據(jù)在于，疫情影響代建項(xiàng)目的建設(shè)及銷售節(jié)點(diǎn)延遲一至兩個(gè)月，所以本期收入、毛利及凈利潤同比有所回調(diào)。
上半年，綠城管理新簽約商業(yè)代建項(xiàng)目29個(gè)。其中，項(xiàng)目銷售額為811億元，同比增加33%，項(xiàng)目對(duì)代建費(fèi)總額32.3億元，同比增加28.7%，公司擁有權(quán)益類公司下轄項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售251億元，與去年基本持平。
此外，綠城管理上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售對(duì)應(yīng)的面積約166萬平方米，同比減少19.4%，但項(xiàng)目銷售單價(jià)每平方米為1.51萬元，較去年同期增長24.8%。
投資人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，綠城管理現(xiàn)在簽約項(xiàng)目逾7300萬平方米，實(shí)際開工建設(shè)3882萬平方米，即還有接近3000萬平方米需要在下一階段開工建設(shè)。
“對(duì)于已開工建設(shè)的項(xiàng)目，實(shí)際上它的服務(wù)周期在4至5年，直到最后履約完成都是綠城管理的收入周期。若以歷史數(shù)據(jù)判斷，目前綠城管理手里的存量部分已足夠在未來4至5年保持20%的收入增長。”投資者轉(zhuǎn)述李軍的話表示。
據(jù)透露，在對(duì)未來房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定的情況下，綠城管理的代建業(yè)務(wù)現(xiàn)已恢復(fù)到同期水平，預(yù)期下半年的經(jīng)營業(yè)績情況會(huì)表現(xiàn)得更良好。同時(shí)，主動(dòng)調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶機(jī)構(gòu)，加大京津冀、長三角及珠三角的投入。
談及代建服務(wù)的對(duì)象，投資者稱，綠城代建以前更多關(guān)注中小開發(fā)商，現(xiàn)在關(guān)注政府和國企，未來關(guān)注金融機(jī)構(gòu)，包括四大不良資產(chǎn)管理公司。因此，綠城管理還進(jìn)行金融服務(wù)業(yè)務(wù)嘗試，推出金融撮合服務(wù)。
“綠城管理認(rèn)為金融將是業(yè)務(wù)及利潤增長點(diǎn)，公司內(nèi)部有相關(guān)戰(zhàn)略安排，未來這一塊可能會(huì)成長為跟代建主業(yè)齊頭并進(jìn)的一個(gè)收入和利潤來源。”
同時(shí)，綠城管理對(duì)未來預(yù)期比較樂觀，未來三年內(nèi)，公司的復(fù)合增長率能夠做到20%以上。
要達(dá)到上述增長率，企業(yè)還要通過不斷擴(kuò)大代建的在管面積和管理半徑，而隨著地產(chǎn)行業(yè)的集中度提高，頭部開發(fā)商搶占市場份額，未來代建業(yè)務(wù)的服務(wù)需求增長也將競爭激烈。
至于未來要保持這樣的增長速度，綠城管理認(rèn)為現(xiàn)在主要的壓力在于服務(wù)、團(tuán)隊(duì)以及管理水平能不能跟上。
有投資者稱，綠城管理主席郭佳峰在業(yè)績交流會(huì)上表示，與企業(yè)合作上，綠城管理要與有地，但自身能力較差的開發(fā)商合作。
另外，隨著城市更新、安置房需求等，政府代建數(shù)量增加，也為行業(yè)發(fā)展帶來空間。同時(shí)，在投資層面出現(xiàn)新模式：金融機(jī)構(gòu)委托投資，目前綠城管理還尚未開拓，但不排除金融企業(yè)委托業(yè)務(wù)的可能性，金融機(jī)構(gòu)介入是未來代建行業(yè)里面的一個(gè)重要扭轉(zhuǎn)。
政府代建提速與“零負(fù)債”
值得一提的是，在綠城管理的收入構(gòu)成中，商業(yè)代建和政府代建錄得收入增長呈現(xiàn)相反方向，其中報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)代建的營收為6.1億元，同比減少23.4%，政府代建的營收為1.87億元，同比增長20.1%。
仔細(xì)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，不論是商業(yè)代建，還是政府代建，來自合作伙伴的收入分別同比減少18.9%及28.8%，而自營的商業(yè)代建收入減少26.8%，政府代建的部分則增加22.8%。
因此，綠城管理的中期報(bào)告中一個(gè)很明顯的變化是，政府代建項(xiàng)目的增幅將近39%。目前，公司的政府代建項(xiàng)目在建面積2418.8萬平方米。
在CEO李軍看來，政府代建項(xiàng)目的優(yōu)勢在于，業(yè)務(wù)持續(xù)時(shí)間長、市場空間大、政策穩(wěn)定，可以抵抗周期風(fēng)險(xiǎn)。
他也認(rèn)為，綠城管理是國內(nèi)最大的保障房建設(shè)服務(wù)商，在未來兩到三年，逾2400萬平方米的在建面積可以提供持續(xù)穩(wěn)定的收入。
投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，代建這種輕資產(chǎn)模式對(duì)重資產(chǎn)模式形成一個(gè)逆周期作用，在綠城管理的業(yè)務(wù)里存在小的逆周期，即商業(yè)代建和政府代建。
“上半年政府代建項(xiàng)目和收入錄得比較大的增長，經(jīng)濟(jì)下行或金融形勢不佳的時(shí)候，政府會(huì)加大投資，所以政府是投資主體，所以上半年政府投資代建收入獲得長足增長，這是一個(gè)逆周期。”
眾所周知，綠城管理上市時(shí)就以輕資產(chǎn)代建服務(wù)供應(yīng)商為自我定位。此次中期業(yè)績，綠城管理稱，“沒有負(fù)債，亦不受金融去杠桿的影響�！边@種表態(tài)與近期房企將面臨融資和降負(fù)債壓力形成鮮明對(duì)比。
現(xiàn)金負(fù)債方面，報(bào)告期內(nèi)，綠城管理的銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）為12.08億元，同比增長94.6%，流動(dòng)比率為1.34倍，杠桿比率（計(jì)息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額）為0.03%。
上半年，綠城管理的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-4900萬元，主要原因是本期支付較多2019年終獎(jiǎng)金、項(xiàng)目日常經(jīng)營款項(xiàng)及亞運(yùn)會(huì)媒體村項(xiàng)目營運(yùn)資金。
隨后于7月，綠城管理已收回對(duì)亞運(yùn)會(huì)媒體村項(xiàng)目的墊支款4.61億元，并表示，預(yù)計(jì)今年全年的經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流會(huì)顯著改善。
期內(nèi)，綠城管理的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為1.19億元，去年同期為-13.4億元，同比增長988.1%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-140萬元，去年同期為-680萬元。
此外，上半年，綠城管理合同負(fù)債2.67億元，同比增加11.2%，該項(xiàng)增長則反映出實(shí)際收款快于提供服務(wù)的完工進(jìn)度情況。
在綠城管理上市前，就已有不少房企加入到代建行業(yè)的競爭中，不乏萬科、建業(yè)、朗詩、中海、綠地、濱江、富力、當(dāng)代置業(yè)等。對(duì)之后會(huì)入局的選手，李軍持歡迎態(tài)度，并希望更多同行能分拆上市，把這個(gè)行業(yè)做得更繁榮，店多榮市。
“房地產(chǎn)行業(yè)里，分工合作的現(xiàn)象會(huì)更加明顯。頭部房企在快速規(guī)�；耐瑫r(shí)會(huì)承載金融杠桿的壓力，輕資產(chǎn)的代建模式是保持規(guī)模，甚至放大規(guī)模的最好方案，是個(gè)路徑選擇�！�
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
