7月6日，北京萬科第一個村集體合資租賃型住宅綜合體項目泊寓成壽寺社區(qū)正式開業(yè)運營，這標志著北京“租購并舉”的住房保障體系進一步得到完善。

　　萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經理劉肖表示，公司參與集體土地建設租賃住房的事業(yè)初心，是“給年輕人一個有家的城市”。該項目的建成，則是“在租購并舉的時代，為年輕人、為時代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案”。

　　據(jù)悉，作為北京市乃至全國首個開工及入住的集體土地租賃住房，泊寓成壽寺社區(qū)得到了相關部門的大力支持，自2018年3月15日取得立項批復，到2018年8月23日取得“工程施工許可證”，總用時僅5個月，比計劃提前2個月開工，最終項目較綜合計劃提前6個月開業(yè)。

　　此外，得益于創(chuàng)新的合作運營模式，雖然項目位于地理位置優(yōu)越的南三環(huán)，但其開間產品定價僅為3600元/月-4600元/月，約為周邊同品質一居室租金的65%-84%，既保障了居住生活品質，也降低了租賃成本。目前泊寓成壽寺社區(qū)首期交付共計235套房源，于項目正式開業(yè)試運營前7天全部租罄。

　　村集體與市場主體共建共贏

　　近幾年，全國各地都出臺了加大租賃住房供應的政策。而要加大租賃住房供應，必須增加租賃住房建設用地的供給。其中北京市2017年11月份發(fā)布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計劃未來每年供應30萬套住宅，包括10萬套租賃住房。這既解決了當前北京等一線城市市區(qū)內國有建設用地不足的問題，又充分盤活農村集體建設用地，推進了北京市土地供給側結構性改革，加快建立租購并舉的住房體系，可謂一舉多得。

　　萬科作為全球五百強企業(yè)，在推進城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展過程中，確立了城鄉(xiāng)建設與生活服務商的戰(zhàn)略定位，致力于為我國城市建設與發(fā)展持續(xù)提供全面、系統(tǒng)的優(yōu)質配套服務。租賃住宅業(yè)務作為城市配套服務的重要一環(huán)，也是萬科主營業(yè)務之一。當前在北京市內，萬科旗下租賃住宅品牌“泊寓”已經有11家門店正式開業(yè)運營，總房間數(shù)2132間，共計6.6萬平方米，整體出租率在95%以上。

　　同時，在北京市的集體土地租賃住宅建設方面，萬科集團也始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經營合作。

　　以泊寓成壽寺社區(qū)為例，村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經營權，村集體獲得固定租金及超額經營分紅。通過這種方式，既盤活了集體土地，又讓運營方以相對較低的成本獲得經營權，大幅減少開發(fā)成本，降低了企業(yè)的資金壓力。

　　截至目前，萬科在北京已經獲取了6個集體土地建設租賃住房項目，總建筑面積75萬平方米，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。2020年-2022年，萬科每年計劃新增約7000間租賃住房。

　　退出機制有待完善

　　不過，在各地持續(xù)加快集體土地建設租賃住房的同時，應該看到，在北京等一線大城市，租賃住房的絕對數(shù)量與相對品質都存在巨大的短缺。

　　貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

　　北京的租賃市場還面臨著供求和價格錯配。近400萬白領（占中高端需求70%）對租賃中的獨立空間需求強烈，但目前的供應中僅有80萬套開間或一居的獨立空間，大部分青年只能采用合租解決。同時，北京合規(guī)的250萬套租賃住房，套均租金為7000元/月，超出年輕人合理支付范圍（約3000元/月）。

　　顯然，租賃住房的持續(xù)建設與供應是勢在必行，尤其是規(guī)劃更為合理的新建項目，這也意味著需要進一步增加用于建設租賃住房的集體土地的供應。

　　此外，雖然集體土地建設租賃住房政策為企業(yè)進入打開了端口，但是當前集體土地建設租賃住房中不可轉讓退出的要求，導致企業(yè)需要承擔幾十年的全部經營風險而沒有正確的退出途徑。這也極大地提高了企業(yè)的經營風險，降低了參與熱情。行業(yè)人士也普遍認為，集體土地租賃住房項目需要有更完善的退出機制，保障行業(yè)能夠形成“進入-退出”的閉環(huán)，更好地建設“租購并舉”的住房保障體系。

來源：證券日報

編 輯：chenhong