長租公寓龍頭企業(yè)自如再度被推至輿論風(fēng)口浪尖，這一次是因降租金引發(fā)眾多業(yè)主維權(quán)。

　　近日，多位自如業(yè)主接連發(fā)聲，稱自如方面要求業(yè)主降低租金，否則將單方面解約并賠償業(yè)主兩個月房租，但是業(yè)主則需要賠償自如改造房屋時的裝修及家電費用。

　　一位來自北京昌平的自如業(yè)主向財聯(lián)社記者表示，自如管家在電話中向其透露，自如與北京至少80%的業(yè)主在談降價的事情。不過自如方面指出，自如與業(yè)主啟動價格協(xié)商的房屋僅占極少的比例。

　　據(jù)記者了解，目前不只是北京，深圳部分自如業(yè)主也接到了自如要求其降低租金的電話，不同房源的降租幅度存較大差異，降幅在8%-45%不等。

　　多位受訪的專家告訴記者，疫情導(dǎo)致很多長租公寓的空租期延長，單一通過提升租金并不足以彌補相應(yīng)的資金缺口，需要盤整收房成本過高的房源，以緩解目前的現(xiàn)金流難題。

　　對此，自如方面回應(yīng)財聯(lián)社稱，進入2020年以來，由于經(jīng)濟和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現(xiàn)了顯著的變化，特別是個別房屋出現(xiàn)委托價格與租賃價格倒掛的趨勢。為了與業(yè)主、客戶實現(xiàn)長期的合作共贏，隨即與個別業(yè)主展開了適當(dāng)調(diào)整委托價格的友好協(xié)商。

　　“不降租就解約”

　　“從6月23日開始，我已經(jīng)接到自如三次電話，主要是以疫情導(dǎo)致虧損為由，說服我在原有基礎(chǔ)上下調(diào)租金8%，如果不同意，他們就要走單方面解約程序。”一位來自北京海淀的自如業(yè)主對記者表示。

　　這位自如業(yè)主的房源位于海淀區(qū)馬連洼北路蘭園小區(qū)，其在2018年7月與自如簽訂為期四年的長租合同，加空置期5個月，實際共交給自如管理期為53個月，現(xiàn)在剛滿24個月。目前租金為7100元/月，自如要求其降至6500元/月。

　　“疫情當(dāng)前，短暫降租許多業(yè)主都可以理解，但是大家要求，降的租金要直接讓利租戶，而且疫情結(jié)束后，還應(yīng)該按原合同執(zhí)行。但自如要求剩下的兩年多時間都按降價后的租金來執(zhí)行，這是我接受不了的。”上述海淀業(yè)主說。

　　而來自朝陽區(qū)北京像素的一位業(yè)主被自如要求降租的幅度更大，高達40%。她表示，“6月24日，自如方面聯(lián)系我說行情不好讓我降租，目前的房租是4990元/月，自如直接要求我降到3000多元/月�！�

　　此外，自如降租風(fēng)波也波及到深圳。深圳福田區(qū)崗廈社區(qū)的一名自如業(yè)主告訴記者，“我5月初接到自如資產(chǎn)處置部員工的電話，要協(xié)商降價，對方要求租金從4770元/月降到3900元/月。”

　　另一位深圳羅湖金光華片區(qū)的業(yè)主也表示，“6月23日接到自如電話通知，說是現(xiàn)在自如出租房子的價格比給我的房租要低，所以要我每月減租1100元，目前租金是4892元/月�！�

　　據(jù)財聯(lián)社記者了解，業(yè)主與自如簽訂的合同期為3年-5年不等，自如按照約定每年會有3%的租金漲幅。但自如要求業(yè)主此次降租后，未來合同存續(xù)期間均按照降價后的租金來執(zhí)行。

　　多位接受記者采訪的業(yè)主指出，如果業(yè)主不接受降價，自如就要求解約，并賠償2個月租金，但要業(yè)主賠償裝修費以及家具折損費用。這也是眾多業(yè)主不能接受解約的主要原因。

　　“在自如和業(yè)主簽訂的合同里有霸王條款，不管是誰解約，都要業(yè)主承擔(dān)當(dāng)初自如的裝修款，但裝修款是多少，完全是自如說了算�！鄙鲜霰本┫袼氐臉I(yè)主表示。

　　記者獲悉，目前多位業(yè)主接到自如通知的裝修折舊費在2萬-4萬元之間。其中一位業(yè)主稱，其已被要求賠裝修折舊費用約3.7萬元。

　　“如果訴訟，業(yè)主可以主張承租方提供相關(guān)合理的依據(jù)，如果雙方不能達成共識，法院無法判斷的，可以評估相關(guān)裝修及家電費用。”北京大成（廣州）律師所律師謝玲麗告訴財聯(lián)社記者。

　　目前自如業(yè)主組成的違約維權(quán)群里，不接受自如降價要求的業(yè)主已超過400人。

　　多位維權(quán)的業(yè)主表示，希望自如將商業(yè)誠信放在首位，并承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，繼續(xù)履行合同。就算要單方面解約，也必須妥善處理好與業(yè)主簽訂的資產(chǎn)管理合同中關(guān)于裝修以及家具費用的歸屬問題。

　　對于業(yè)主維權(quán)行為，自如方面回應(yīng)財聯(lián)社稱，非常理解部分業(yè)主在房租水平和價格走勢方面與公司有不同的看法，短期內(nèi)難以達成一致。公司堅持友好協(xié)商的原則，嚴(yán)格遵守合同約定的內(nèi)容，切實保障業(yè)主的權(quán)益，盡力妥善解決這部分房屋面臨的問題，期待與他們未來能再次合作。

　　長租公寓至暗時刻

　　“自如聯(lián)系業(yè)主降租金的核心原因，應(yīng)該是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。”景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉指出。

　　他進一步表示，原來在自如的財務(wù)測算模型中，默認(rèn)北京每年房租會上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經(jīng)沒有強烈的上漲勢頭，而自如的房源做的都是重新裝修裝配，成本相對比較高，這些原因?qū)е伦匀缑媾R現(xiàn)金流壓力。

　　“自如虧損不是業(yè)主造成的，而是此前自如為抓住房源，盲目擴張后導(dǎo)致成本升高，沒有預(yù)估好未來租房市場的變化。這是企業(yè)戰(zhàn)略失誤，不應(yīng)將企業(yè)誤判的成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。”上述海淀區(qū)的業(yè)主向記者表示。

　　2018年前7個月，長租公寓運營商紛紛大舉擴張，甚至陷入搶房大戰(zhàn)，收房價格一度高出當(dāng)時市場租金20%以上。長租公寓市場亂象被曝光后，自如等相關(guān)機構(gòu)曾被政府約談。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，整個長租公寓的模式，是高進低出、短債長投的模式，需要規(guī)模不斷做大、不斷有新的租客、租金不斷上漲才能持續(xù)下去。而一旦這種模式遭遇市場下行，租客減少、租金上漲無法持續(xù)，便只能從業(yè)主入手，讓業(yè)主降價，削減高成本。

　　據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，其中，6月第三周租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。

　　有媒體報道稱，受年初以來疫情影響，今年前6個月，企業(yè)的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右。

　　事實上，從已上市的長租公寓品牌來看，無一例外都在虧損。其中，青客公寓2017財年至2019財年連虧三年，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

　　同樣，2017年-2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度再次虧損12.34億元。

　　“青客公寓實際上已經(jīng)爆倉，其負(fù)責(zé)人也被約談過，目前正在政府支持下，由國家隊進場接盤。”一位知情人士告訴財聯(lián)社記者，蛋殼未來也存在被國家隊接盤的可能性。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，自如3年累計虧損近13億元。但2017年至今，其未再公開相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　“突如其來的疫情讓危機提前發(fā)酵，不過自如比起蛋殼、青客要好一些，畢竟有貝殼以及鏈家來背書。大概率講，自如有可能通過降租以及再融資等手段，挺過這段艱難時期�！鄙鲜龇治鰩熑缡钦f。

　　作為長租公寓頭部企業(yè)，自如在2011年成立以來一度受資本熱捧，發(fā)展迅速。

　　根據(jù)自如發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2019年11月，其已重點布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢等城市，全國累計管理房源規(guī)模突破100萬間，有近50萬業(yè)主、300萬自如客。

　　根據(jù)已披露的公開信息，自如迄今至少完成了三輪融資，其中A輪融資募集了40億元，B輪融資5億美元，最新一輪融資10億美元，三輪融資過后自如估值已達66億美元。

　　對于行業(yè)今后的發(fā)展，胡景輝建議，長租公寓這個行業(yè)頂層設(shè)計是立法，在立法基礎(chǔ)上一方面加強行業(yè)監(jiān)管，另一方面加強政策扶持，才能使行業(yè)走向長期穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。

來 源： 企業(yè)觀察報   

  編 輯：liuy