人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一向有很多偏見，除了高房價(jià)，高負(fù)債也常常被詬病，有些高負(fù)債企業(yè)更是經(jīng)常被唱衰，殊不知負(fù)債在財(cái)務(wù)上不僅被視為資產(chǎn)的一部分，更是撬動(dòng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的最有利工具�？创�(fù)債，不能只看負(fù)債水平的高低，而是要結(jié)合行業(yè)環(huán)境和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
近期，富力地產(chǎn)的高負(fù)債再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，面對(duì)高負(fù)債企業(yè)，外界最關(guān)注的就是償債能力，那么，富力地產(chǎn)的償債能究竟如何呢？實(shí)際上，富力地產(chǎn)在償還債務(wù)方面已經(jīng)取得不錯(cuò)進(jìn)展，更重要的是，富力地產(chǎn)發(fā)展的基本面非常堅(jiān)實(shí)，能夠?yàn)槠髽I(yè)的穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。
富力地產(chǎn)再融資渠道暢通
可以確定的是，雖然富力地產(chǎn)的高負(fù)債風(fēng)波不斷，但長期來看，機(jī)構(gòu)仍然看好富力地產(chǎn)的發(fā)展。
標(biāo)普認(rèn)為，由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場的強(qiáng)大地位，該公司不太可能遭遇流動(dòng)性緊縮。該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步表示，富力地產(chǎn)目前的流動(dòng)性緊張狀況將逐步緩解，不過可能需要12個(gè)月以上的時(shí)間，標(biāo)普預(yù)計(jì)2020年至2021年，富力地產(chǎn)的杠桿率將逐步改善。簡言之，機(jī)構(gòu)對(duì)富力地產(chǎn)長期降負(fù)債比較看好。
短債方面，早在去年富力就已經(jīng)有所行動(dòng)，通過促進(jìn)銷售回款、減少拿地、增加舊改等舉措降低負(fù)債。在業(yè)績會(huì)上，李思廉明確表示降負(fù)債的決心，表示在今年內(nèi)可以將凈負(fù)債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內(nèi)，在3年左右，肯定可以將凈資產(chǎn)負(fù)債率降到150%以內(nèi)。截至今年一季度，富力地產(chǎn)再融資約150億，還有100億公開債已獲批，截至目前共持有約220億元公開產(chǎn)品額度（包括小公募、私募、PPN）。同時(shí)，其銀行融資渠道通暢，尤其是城市更新項(xiàng)目，獲眾多銀行青睞，持續(xù)獲得大額銀團(tuán)授信及貸款支持。由此計(jì)算可知，完全可以覆蓋債務(wù)缺口。
今年以來，不少房企趁著流動(dòng)性寬松的窗口發(fā)債融資，這既是借新債以償付即將到期的舊債，同時(shí)也有出于降低整體融資成本的考慮。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至5月27日，房企境內(nèi)發(fā)債已高達(dá)3076億元，為去年全年一半以上。
融資成本方面，富力地產(chǎn)整體融資成本維持在每年6.6%的水平，優(yōu)于部分國企和龍頭房企，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。此外，根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)日前發(fā)布《1-4月中國房企融資能力TOP30》報(bào)告，富力地產(chǎn)位列第23位，融資能力同樣處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
值得注意的是，除了以舊換新置換債務(wù)，富力地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流也比較可觀，公告顯示，2020年一季度，富力地產(chǎn)貨幣資金約337億元，這些資金流入將有助于緩解債務(wù)壓力，此外，富力地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入大約449.4億元，這些結(jié)轉(zhuǎn)成營業(yè)收入，將進(jìn)一步提高流動(dòng)性。
公告顯示，2020年5月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額約為 106.2 億元，銷售收入環(huán)比上升15%，累計(jì)至2020年5月底，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約人民幣 365.5 億元，銷售面積達(dá)約310萬平方米。
銷售權(quán)益比93%，基本面長期向好
判斷一家企業(yè)的債務(wù)能力，還有一個(gè)更有趣的方式，那就是企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)格，是穩(wěn)健的高質(zhì)量風(fēng)格還是冒險(xiǎn)性的投機(jī)性風(fēng)格？這在某種程度上決定了抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而富力地產(chǎn)顯然是前者。
比如，在開發(fā)模式上，富力不會(huì)為了沖刺銷售規(guī)模而進(jìn)行合作開發(fā)，以中指院2020年前5月的銷售數(shù)據(jù)為例，在全口徑銷售金額和權(quán)益性銷售金融兩者的差值榜單中，富力地產(chǎn)的銷售額差值為17億元，而行業(yè)均值高達(dá)163億元，也就是說，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍選擇合作開發(fā)的時(shí)候，富力地產(chǎn)非�？酥�，其銷售權(quán)益占比高達(dá)93%。
合作開發(fā)的好處非常明顯，可以通過充分利用合作杠桿，對(duì)于并表非全資子公司，可以增加少數(shù)股東權(quán)益來增厚凈資產(chǎn)，從而壓低凈負(fù)債率；也可以通過合聯(lián)營方式可以將債務(wù)放在表外，可以減少合并報(bào)表的債務(wù)水平，這兩種合作方式都可以對(duì)債務(wù)進(jìn)行很好的美化。但弊端在于如果控股權(quán)較低，會(huì)失去對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的把控，容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。
出于對(duì)質(zhì)量把控和品牌的愛惜，這是富力地產(chǎn)堅(jiān)持全資持股的一個(gè)重要原因，不過，這也讓富力地產(chǎn)失去了隱藏債務(wù)、美化報(bào)表的機(jī)會(huì)，但這就是富力地產(chǎn)的風(fēng)格，穩(wěn)健且務(wù)實(shí)。
富力地產(chǎn)未來發(fā)展的基本面屬于實(shí)打?qū)嵉南蚝茫辽�，從以下三個(gè)方面有所體現(xiàn)。
首先，富力地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁。行業(yè)競爭日趨激烈，富力地產(chǎn)的最大優(yōu)勢是舊改，透過城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化出的土地儲(chǔ)備，極具成本優(yōu)勢，財(cái)報(bào)顯示，2019年，富力地產(chǎn)已透過城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地，并且未來數(shù)年可轉(zhuǎn)化潛在土儲(chǔ)建面超過4000萬平方米。公司預(yù)計(jì)，未來兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積將達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。截止2019年底，富力地產(chǎn)可售資源大約7460億元，貨源充足，至少能夠滿足未來四年的發(fā)展。
過去5年，富力地產(chǎn)的土儲(chǔ)變化
根據(jù)富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截止2019年底，富力地產(chǎn)在海南擁有268.9萬平方米權(quán)益可售土儲(chǔ)。隨著《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的推出，海南對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性不言而喻，未來海南將成為具有國際競爭力和影響力的海關(guān)監(jiān)管特殊區(qū)域，海南自由貿(mào)易港將成為引領(lǐng)我國新時(shí)代對(duì)外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶。城市發(fā)展是房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)，未來隨著海南的崛起和國際地位的提高，將吸引越來越多的人口流入，房產(chǎn)價(jià)值亦會(huì)隨之上升，這意味著富力地產(chǎn)在海南的268.9萬平方米的土地價(jià)值將不斷得以凸顯。
其次，富力地產(chǎn)擁有大量優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，主要位于一二線城市，由于富力地產(chǎn)的固定資產(chǎn)都以按照歷史成本入賬，且在存續(xù)期內(nèi)要折舊或者攤銷，運(yùn)營效益提升明顯，但賬面價(jià)值并沒有反映運(yùn)營提升和物業(yè)增值，因此，存在資產(chǎn)低估的情況。
最后，國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)已經(jīng)開始，眾所周知，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是發(fā)行REITs的基礎(chǔ)，在業(yè)內(nèi)看來，試點(diǎn)雖然從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始，但基礎(chǔ)設(shè)施量級(jí)較小，未來會(huì)有更多不動(dòng)產(chǎn)被納入REITs的發(fā)行范疇，其中就包括酒店，要知道在所有不動(dòng)產(chǎn)類型中，酒店的運(yùn)營效率比較成熟而且穩(wěn)定，因此，富力地產(chǎn)的未來融資可謂后勁十足。
考慮到全球市場波動(dòng)及新型冠狀病毒的影響，富力地產(chǎn)提出2020年的銷售目標(biāo)是1520億元，同比增速約10%，雖然富力地產(chǎn)表示該增速比較溫和，但相對(duì)于目前大多數(shù)已經(jīng)披露銷售目標(biāo)的房企來說，增速已處于行業(yè)領(lǐng)先水平。
