歷經(jīng)4個(gè)月又19天的“暫�！焙�，6月23日，連接香港和深圳的第一口岸——羅湖口岸終于恢復(fù)正常通關(guān)。
聽聞此消息后，深圳房東周進(jìn)覺得壓在心里的“石頭”變輕了一點(diǎn)�！氨緛碛X得降降價(jià)、最遲4月也能租出去，結(jié)果拖到快7月�！彼嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前房租價(jià)格比年前降了近900元，但是乏人問津。最近兩個(gè)月連問租房的人都沒了，自己的心里有些焦慮。
今年1月，周進(jìn)將自己在羅湖口岸的房子以約5400元/月的價(jià)格掛到中介處出租，想著用出租的收入抵部分房貸和裝修費(fèi)用。去年底，為了提高出租的租金，他還花費(fèi)幾萬元將房子翻新了一下。
按往常來看，周進(jìn)的房子不僅挨著羅湖口岸，還是“地鐵房”，這樣的房子一般很受往返深圳和香港兩地的從業(yè)者以及到香港求學(xué)的學(xué)生群體歡迎�！扒皫啄旰芎米獾�，有時(shí)一周都不到就有下家租客接手了�！敝苓M(jìn)表示，但今年，房租價(jià)格下調(diào)近20%也是首次。而且不僅是自己的房子，由于口岸關(guān)閉、香港防疫措施等因素的影響，整個(gè)片區(qū)的租房價(jià)格都受影響。
2月4日凌晨起，受新型冠肺炎疫情影響，羅湖口岸臨時(shí)關(guān)閉。由于深圳和香港兩地的防疫措施、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境等有所不同，往返兩地的員工和學(xué)生何時(shí)復(fù)工、復(fù)學(xué)成為一件不確定性較大的事情。
“相隔100米，往返28天�！币晃煌瞪罡蹆傻厣习嗟乃緳C(jī)這樣向記者形容自己的隔離經(jīng)歷，雖然從地理位置上看，深圳和香港相隔不足百米，但自己4月中旬從香港去深圳辦事，需要先在香港隔離觀察14天，然后抵達(dá)深圳辦完事后，還需要在深圳隔離14天才能回香港，1個(gè)月時(shí)間就這樣過去了。
租房市場“涼涼”？未必
除了受波及影響較大的羅湖區(qū)，記者以租客身份，陸續(xù)詢問了在南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)和龍華區(qū)的房東和中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)處于租金高位的南山區(qū)和福田區(qū)的自住式出租公寓（區(qū)別于公租房和廉租房）普遍有空置率同比增長、租金下調(diào)的現(xiàn)象，但是幅度并沒有羅湖口岸附近那么高，基本上在5%—10%之間。
寶安區(qū)和龍華區(qū)的租金幅度則相對(duì)比較穩(wěn)定，部分價(jià)格不超過2500元的公寓租金甚至還小幅上升�！翱梢哉f是一種租房降級(jí)吧，有好幾位租客因?yàn)槭I(yè)和收入銳減的原因，讓我給他們找更便宜的房子。”一位租房中介告訴記者，因?yàn)閷毎矃^(qū)和龍華區(qū)有片區(qū)的租金價(jià)格比較低，如不到2000元的一居室，所以成為租客的熱門備選。
在深圳，租房市場的“涼”與買房市場的“熱”似乎形成對(duì)比。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《5月百城二手房均價(jià)報(bào)告》和《5月全國租金報(bào)告》，今年5月，一線城市5月二手住宅市場均價(jià)為61279元/平方米，環(huán)比上漲1.19%，其中深圳的環(huán)比漲幅為2.69%，位列一線城市之首；但深圳的租金價(jià)格環(huán)比降幅卻較為明顯，達(dá)到2.45%，僅次于海南三亞。
“我認(rèn)為未來一年，深圳中低端市場這一塊的租金會(huì)有一個(gè)持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。”6月12日，簽約物業(yè)數(shù)將近30萬平方米的前海租無憂總經(jīng)理任海洋表示，作為一個(gè)外來人口占據(jù)主要人口的城市，深圳的租金下降是由于目前供過于求導(dǎo)致的，目前深圳提供的就業(yè)機(jī)會(huì)二三線城市無法取代，依然會(huì)吸引大量的流動(dòng)人口。
從全國的交易量來看，租房市場并未遇冷。據(jù)貝殼研究院發(fā)布《5月重點(diǎn)城市租賃市場數(shù)據(jù)報(bào)告》，5月住房租賃市場總體交易量穩(wěn)中微升，環(huán)比上漲2.1%，同比去年5月上漲52%。受到疫情影響，租賃需求推遲，3月開始呈現(xiàn)集中釋放，截止5月，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢。
但從整體租金來看，租房市場的確出現(xiàn)了普降的趨勢(shì)。6月16日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱，除福建廈門外，全國核心城市5月租金均出現(xiàn)下降。
長租公寓暴雷問題已經(jīng)凸顯
租金普降、租房利潤下跌沖擊的不止只有房東，更考驗(yàn)著整個(gè)長租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東們”，長租公寓承受的資金風(fēng)險(xiǎn)要更大一些。
今年3月以來，國內(nèi)媒體多次曝光長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂、拖欠房東房租、變相提高租客租金等新聞。6月1日，合肥蜀山區(qū)市場監(jiān)督管理局在合肥市市長熱線電話平臺(tái)發(fā)布公告稱，經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)，長租公寓企業(yè)合肥匠寓涉嫌一方收取租客租金，另一方不支付房東租金，并有注銷公司的意向。
6月18日，身處在輿論“風(fēng)口浪尖”的蛋殼公寓發(fā)布公告稱，由于公司CEO高靖被調(diào)查，任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO，立刻生效。
盡管蛋殼公寓在公告中強(qiáng)調(diào)，CEO被調(diào)查是因?yàn)橹暗纳虡I(yè)投資出了問題，但其股價(jià)很快隨之大跌并觸發(fā)熔斷，報(bào)8.76美元，折合總市值約16億美元。這較其在2020年1月17日上市的市值相比，已經(jīng)縮水了近11億美元。
蛋殼公寓是中國長租公寓行業(yè)僅有的兩家上市企業(yè)之一。另一家是青客公寓。5月29日，一則關(guān)于
“青客公寓倒閉、售后安排退款”的消息在朋友圈廣為傳播，當(dāng)日，青客公寓緊急進(jìn)行澄清公司仍在正常運(yùn)營中，但表示目前資金困難。
“長租公寓行業(yè)需要探索新的商業(yè)模式，走品牌化和規(guī)模化的道路�！睆V東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長劉昕在第三屆“寓言·未來”住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇（下稱“論壇”）上表示，有些企業(yè)急于“高速”發(fā)展，存在較為嚴(yán)重的“高進(jìn)低出”、“長收短付”等行為，已經(jīng)損害到整個(gè)行業(yè)的利益。
目前，長租公寓的商業(yè)操作一般是通過跟房東簽訂3—5年的租約合同，在裝修房子或者說整合房源后，再向租客出租。其利潤主要來源于租客與房東租金之間的差價(jià)，不僅收入來源單一，且隨著公寓體量越大，長租公寓企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
租房生意近一年內(nèi)還好做嗎？看租金
“在此次疫情黑天鵝中，入住率不是最大的影響，最核心的影響是單價(jià)下降。”任海洋表示，從10年、20年的長線來看，租金可能是上漲的，但是并不是很兇猛地一路上漲，未來一年更可能的是緩慢上漲。
“針對(duì)廣東租房市場而言，我認(rèn)為近一年左右租金會(huì)有一些下跌，未來兩三年可能隨著通貨膨脹加劇等因素，租金會(huì)上漲，”運(yùn)東長租創(chuàng)始人蔡鵬在論壇上表示，由于目前長租公寓同行幾乎都在急于把房子租出去，再累計(jì)之前簽約的房子要出來，所以空置率很難短時(shí)間內(nèi)下降。目前，運(yùn)東長租在珠三角一帶的出租體量超過3萬間。
上海曼舍副總裁俞鼎也提出了類似的觀點(diǎn)�！拔磥硪荒昀铮饨鹩锌赡苓�會(huì)下滑�！彼谕瑐�(gè)論壇中表示，租房供應(yīng)端不停地供應(yīng)，同時(shí)得不到消化，在這種情況下，租金下降是必然的，所以應(yīng)該盡快把空房租出去。
他還表示，長租公寓與買賣房產(chǎn)不同，它的時(shí)間是不可逆的，不能放段時(shí)間等上漲了再出售，在規(guī)定時(shí)間段內(nèi)沒有租出去，虧了就是虧了。
長租公寓服務(wù)商三彩家聯(lián)合創(chuàng)始人費(fèi)欣偉則在論壇中提出了相反的觀點(diǎn)�！安还苡袥]有疫情，租金一定會(huì)上漲�！彼硎荆捎趪鴥�(nèi)的租售比實(shí)在是差距太大，即房子太貴、租金太便宜，隨著房價(jià)高企，人們對(duì)房子的租賃周期會(huì)越拉越長，租金也會(huì)隨之上漲。
房地產(chǎn)咨詢公司克而瑞租售事業(yè)部總經(jīng)理王偉判斷，今年租金的觸底時(shí)間是在6月份，反彈是7月份�！暗�7月份，一方面需求會(huì)增長，另一方面該出貨的已經(jīng)出完了，尤其是熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域，包括核心的19個(gè)城市房價(jià)中位數(shù)以上和具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市，這兩類城市的租金會(huì)率先上漲�！彼硎�。
截至6月上旬，國內(nèi)重點(diǎn)城市房租的下跌勢(shì)頭仍未停止。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，6月第一周，重點(diǎn)18城租賃市場租金水平為41.7元/平方米，環(huán)比5月下降4.3%，同比下降5.2%。
來 源： 中國經(jīng)濟(jì)周刊
編 輯：liuy
