南京5宗地塊入市出讓，分別位于江北新區(qū)高新區(qū)、高淳區(qū)，其中3宗為住宅用地、2宗為學校用地，最終金地拿下江北新區(qū)4宗地、恒泰底價拿下高淳區(qū)1宗綜合用地(含住宅)，土拍收金一共30.2億元。

　　值得注意的是，這次土拍溢價均處于較低水平，成交溢價最高也僅為3.1%。南京資深房地產業(yè)內人士尹霄飛表示，這次土拍溢價的確都不算高，從這點看，南京土地市場確實有一定的降溫。

　　例如江北新區(qū)這4宗地只有碧桂園、新城、金地、新力4家房企參與競拍，而且房企們在競價方面也顯得冷靜不少。

　　相較于4月底南京上演的那場“370億土拍爭奪戰(zhàn)”，這場土拍更不算惹眼。只是火熱與降溫之下，令人更想去重新審視當前的南京土地市場。

　　事實上，自5月份起，南京土地出讓規(guī)模便有所減少，相應的成交金額、成交面積也隨之下降。相關統(tǒng)計數(shù)據顯示，5月南京市累計土地成交金額為94.89億元，同比上漲126.63%，環(huán)比下降78.43%，其中宅用土地成交金額75.14億元，同比上漲140%，環(huán)比下跌82%。

　　但也有說法稱，在南京發(fā)布土地新政后，房企拿地更趨于理性。

　　據了解，于6月5日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2020年寧出第07號出讓公告，其中掛牌出讓條件采取“限房價、競地價”的方式，地塊均設置了毛坯房銷售限價，最高銷售單價不得超過售價均價的110%。這是南京首次采用“限房價、競地價”方式出讓地塊。

　　不過，尹霄飛認為，雖然南京近期出了新的土地出讓政策，但此次土拍還是延用以前的政策，關系不算很大。

　　金地南京奪4地

　　獨攬4宗地的金地無疑是這場土拍的主角。具體而言，金地拿下包括江北新區(qū)NO.新區(qū)2020G06、NO.新區(qū)2020G08的2宗宅地，以及NO.新區(qū)2020G07、NO.新區(qū)2020G09的2宗教育用地，涉及總出讓面積13.89萬平方米，總建筑面積27.4萬平方米，總成交價達到25.2億元。

　　尹霄飛介紹，金地拿下的這4宗地從區(qū)位來看，算是一個大的綜合地塊，地塊相對比較規(guī)整，是連成一片的，可能國土部門更希望由一家開發(fā)商進行開發(fā)。

　　區(qū)域位置上，這4宗地均位于高新區(qū)，板塊為南京高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。上述業(yè)內稱，高新區(qū)在南京不算是特別熱的板塊，既不是江北的核心區(qū)，也不像河西南這種特別火的區(qū)域，“高新區(qū)是南京的一個剛需板塊，或者說剛需購房者圖性價比的區(qū)域�！�

　　其中備受關注的是兩宗宅地，因為宅地向來是南京土拍市場上熱門的選擇。據悉，G06地塊競價5輪，成交總價13.3億，成交樓面價11952元/平方米，溢溢價率3.1%；G08地塊競價3輪，成交總價9.8億，成交樓面價11827元/平方米，溢價率1.2%。

　　此次金地攬下的兩宗宅地，尹霄飛表示，這比之前的樓面價低了將近4000元/平方米，相較于前兩年樓面價也有不少的下跌。他續(xù)稱，現(xiàn)在1萬元/平方米的樓面價，未來房價2-2.5萬元/平方米左右，這個價格也能夠讓剛來南京的剛需購房者接受。

　　這也是金地首次進入高新區(qū)板塊。此前2018年，金地曾以33.5億元競得江北新區(qū)2018G04地塊，樓面價為13389元/平方米，但該宗地塊屬于核心區(qū)。

　　早于2018年，金地南京便提到希望快速擴大規(guī)模，而區(qū)域目標是銷售100億以上。當時金地華東區(qū)域南京公司總經理表態(tài)，金地接下來的發(fā)展將深耕江北新區(qū)，包括汊河在內的大江北區(qū)域范圍。

　　但根據相關媒體統(tǒng)計數(shù)據顯示，2019年，金地在南京區(qū)域的權益銷售金額為69.78億元，位居第九位。

　　實際上，金地在南京已深耕近13年之久，2007年4月6日，金地拿下集慶門 G14 地塊，這是金地在南京的首次亮相。

　　發(fā)展到目前，金地在南京的項目種類已經比較豐富，南京各個板塊都有金地的項目，包括河西中部、奧南、城北、仙林湖、浦口新城、河西南部等等。

　　在業(yè)內人士看來，雖然是首次在高新區(qū)拿地，但金地對南京的社群心理把握、區(qū)域分析等都較有經驗，往后操盤項目的問題不大。

　　至于為何此次大手筆拿下4宗地，據尹霄飛分析，因為金地在南京的土地儲備不多了，今年需要及時進行補倉，“金地今年在南京拿地，也是不出所料。”

　　此前4月底的土拍大戰(zhàn)中，金地聯(lián)合體便以68.7億底價摘得南京秦淮區(qū)大體量商住地，為秦淮區(qū)紅花街道明匙路以東、機場路兩側地塊，地塊建筑面積502956.41平方米。

　　金地華東里程

　　1999年，金地開啟全國化布局，到如今已形成華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大區(qū)域，而華東區(qū)域被列為發(fā)展的重頭區(qū)域。

　　官網顯示，當前金地華東區(qū)域的城市包括上海、南京、合肥、揚州、蘇州、常州等14個城市。根據披露，金地在華東區(qū)域的布局主要以深耕上海、南京、蘇州和合肥四個核心城市為主。

　　梳理近些年金地的營收數(shù)據不難發(fā)現(xiàn)，華東區(qū)域一直是金地較為重要的營收來源。

　　最近幾年的節(jié)點是從2016年開始的。這一年，金地華東區(qū)域營收突破百億，一躍成為金地區(qū)域公司的營收榜首。

　　而節(jié)奏的改變或許與金地華東區(qū)域2015年的換帥不無關系。2015年9月，市場消息稱，金地集團常務副總裁、華東區(qū)域地產公司董事長陳必安被調回總部。而接任者是金地華北區(qū)域地產公司董事長、總經理陽侃。

　　根據此前業(yè)內人士的分析，陳必安的運營風格更為穩(wěn)健，這亦導致了2015年之前華東區(qū)域的發(fā)展顯得略為保守。據觀點地產新媒體早前統(tǒng)計，陳必安任職期間，從2011年到2015年上半年，金地華東合計獲取項目13個，其中上海僅4個。

　　陽侃歷任金地賓館總經理、集團項目拓展部總經理助理、企業(yè)發(fā)展部副總經理、經營管理部總經理，負責集團土地投資、生產經營計劃制定及營銷管控。陽侃也曾加入金科和景瑞，后于2013年回歸金地，主管金地華北區(qū)域。

　　彼時，擺在接任者陽侃面前的，是提高金地華東規(guī)模的迫切。而陽侃履新之后，確實給金地華東帶來較大的變化，首先是在土地市場發(fā)力。接任職幾個月之內，金地在上海已經斥資51.37億元斬獲4宗土地。

　　之后金地華東也沒有停下規(guī)模擴張的腳步。2018年之前，金地華東主要是以上海和南京的深耕為主。

　　2018年，金地華東將重點放在了合肥、徐州、無錫。其實于2017年，金地華東便首入徐州、滁州、鎮(zhèn)江，隨后2018年3月，金地華東新進入合肥、南通、太倉等地。當時金地華東的邏輯是，“從一二線進入三四線”。

　　直到2019年，金地華東也在鎮(zhèn)江、常州、揚州、蕪湖等地都拿下了新的項目，并接連在合肥、蘇州、南京獲取地塊。

　　規(guī)模的擴張的另一邊，是銷售的提升。事實上，早于2013年，金地華東再次提出百億元級銷售目標。但直到2016年、2017年，金地華東才接連邁上100億、200億的銷售門檻。這亦得益于陽侃帶來的調整和變革。

　　除此之外，陽侃還為金地華東規(guī)劃了新的發(fā)展方向，探索城市更新，布局長租公寓、養(yǎng)老產業(yè)和社區(qū)商業(yè)。

　　然而回歸金地華東的營收數(shù)據上，這幾年波動并不算小。2017年年報披露，金地華東的營收僅為56億元，比起上一年降了93億元。但又于2018年有了更大的突破，營收202.01億，占集團收入比例40.28%，毛利率43.88%，又再次成為金地第一區(qū)域公司。

　　可好景不長，于2019年，金地華東營收規(guī)模又跌到67.23億，占集團收入比例10.68%，毛利率46.71%。

　　根據金地2019年年報解釋，報告期內，華東區(qū)域的營業(yè)收入及營業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因為該區(qū)域房地產項目結算面積減少。

　　在金地2019年銷售規(guī)�？缛�2000億之際，華東區(qū)域的成績不免遜色。步入2020年，金地華東土地市場、銷售市場更需要新的跨越，但能否在營收上取得更大的突破，或許有待下一步規(guī)劃。

　　來 源：觀點地產網

　　編 輯：chenhong