房?jī)r(jià)漲，房租降。讓不少人感到疑惑？尤其是今年以來(lái)，上漲的房?jī)r(jià)與持續(xù)下跌的房租，形成了明顯的背離。從西安來(lái)看，來(lái)自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，西安房屋的租金已經(jīng)連續(xù)十個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)CPI數(shù)據(jù)顯示：2020年3月和4月CPI漲幅都在3%以上，但租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%，創(chuàng)下改革開放以來(lái)最低水平。即使在2008年金融風(fēng)波中，也沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)房租同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。
房子太多，租客太少？還是租客收入下降，沒(méi)錢租房？
西安房租連續(xù)10個(gè)月下降
據(jù)易居方面發(fā)布的《2020年5月中國(guó)城市住房租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，監(jiān)控的35個(gè)城市中，有74%的城市租賃價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)不同程度下降，西安就是其中之一。
西安5月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.02%。當(dāng)然，今年因?yàn)橐咔橛绊懀恍┳夥筷P(guān)系中的供求心態(tài)可能發(fā)生變化，導(dǎo)致有些議價(jià)能力不強(qiáng)的房子在出租時(shí)做出讓步，但往前追溯，在上面提到的這份監(jiān)測(cè)中，從2019年8月起，西安租賃價(jià)格指數(shù)就一直環(huán)比下降。
就是說(shuō)，西安房租已連續(xù)下跌了10個(gè)月，這與房?jī)r(jià)走勢(shì)背道而馳。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)里，今年3、4月份，西安新建商品住宅價(jià)格分別環(huán)比上漲0.5和0.6%。而在此之前，除了今年2月份停漲，新房?jī)r(jià)格連漲了近4年。
去年下半年以來(lái)，西安房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄，但扭頭向下更明顯的卻是房租。
諸葛找房公布的一份全國(guó)大中城市租金掛牌價(jià)統(tǒng)計(jì)表中，西安5月份租金掛牌均價(jià)為27.16元/平方米/月，相比2019年5月份已經(jīng)下降了3.11%。
全國(guó)租賃房房租連續(xù)兩月下降
僅僅是西安如此嗎？其實(shí)全國(guó)許多核心城市都存在類似情形。
統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)CPI數(shù)據(jù)顯示，2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上，租賃房房租同比分別下降0.2%和0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來(lái)最低水平。
即使在2008年金融風(fēng)波中，也沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)房租同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。
具體到核心城市看，諸葛找房統(tǒng)計(jì)，與一年前相比，5月份房租跌幅較大的五個(gè)城市：三亞下降13.98%，杭州下降6.56%，深圳下降5.94%、鄭州下降5.21%，武漢則下降4.19%。
有報(bào)道稱，深圳不僅房租走跌，甲級(jí)寫字樓租金也出現(xiàn)明顯下滑，空置率有所提升。
與之截然相反，目前大中城市的房?jī)r(jià)正在企穩(wěn)，深圳、杭州熱度居高不下。
前一段時(shí)間，深圳因經(jīng)營(yíng)貸流入樓市而受到關(guān)注，打響了2020年樓市調(diào)控第一槍，要求各商業(yè)銀行“緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市”。
杭州則出現(xiàn)了6萬(wàn)家庭搶900多套房的盛況，“因申請(qǐng)人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，24小時(shí)不間斷審核購(gòu)房資質(zhì)�！�
房?jī)r(jià)漲、房租跌，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加？
不久前，社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院提及該現(xiàn)象時(shí)稱，按一般分析邏輯，租金下跌房?jī)r(jià)上漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加。但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是否可控，還要看2020年下半年房?jī)r(jià)和租金走勢(shì)。
今年上半年，疫情對(duì)房租的影響是明顯的。許多寫字樓、住宅和商鋪，租金都處在停滯甚至下降狀態(tài)。同時(shí)，由于跨區(qū)域旅游尚未恢復(fù)，短租和民宿壓力山大，也阻礙了房租向上空間。
另一方面，房?jī)r(jià)與房租，向來(lái)都不同步，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)背離，根本原因在于兩者定價(jià)機(jī)制不同。
一般房?jī)r(jià)可能受資金、地價(jià)和信貸水平影響，在杠桿支持下一路上行。房租卻始終受到供求關(guān)系影響，也容易受到居民實(shí)際收入和消費(fèi)約束。換句話說(shuō)，人口流入、就業(yè)和收入等都可能影響租房市場(chǎng)。只有在需求不斷提高的前提下，房租才會(huì)有進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。
當(dāng)然在租房市場(chǎng)中，由于中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)接一次就能從中賺取中介費(fèi)用。那么假設(shè)這樣一種形態(tài)：如有中介機(jī)構(gòu)能夠?qū)ψ赓U房源構(gòu)成壟斷，他們可能成為推高房租的左右手。不過(guò)，在零散的租房市場(chǎng)下，這是一種很難出現(xiàn)的理想狀態(tài)�？偠灾c房?jī)r(jià)相比，房租的推手有所不及。
租房收益率面臨考驗(yàn)
如何看待房租下跌？有專業(yè)人士認(rèn)為，某種程度上，房租走勢(shì)可以視為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行先行指標(biāo)。近日，中央提出“六穩(wěn)”、“六�！�，將“穩(wěn)就業(yè)、保民生”放在首位，不是沒(méi)有原因。
與此同時(shí)，房租下跌，房?jī)r(jià)上漲，還將帶來(lái)租房收益率的下降。
易居公布的《一季度50城租金收益率報(bào)告》顯示，北上廣深四個(gè)一線城市租金收益率均不足2%，最低的廈門更是只有1.2%。而且，在租金收益率不足2%的14個(gè)城市里，除了北上廣深和廈門，三亞、青島、天津、福州、唐山、南京、寧波、石家莊和無(wú)錫多是大中城市。
一般來(lái)說(shuō)，影響租金收益率走高的重要前提是：房租漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)。當(dāng)然對(duì)一些投資者來(lái)說(shuō)，只要房?jī)r(jià)能一路上漲，租金收益率再低也不怕，因?yàn)榉孔涌罩靡苍谏怠?/P>
然而就中遠(yuǎn)期來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲潛力也遇到爭(zhēng)議。從基本面看，國(guó)內(nèi)許多城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化不平衡正得到改善，也就是說(shuō)，不再缺房子。在市場(chǎng)橫盤狀態(tài)下，并不是所有房子都能像過(guò)去一樣，輕松就跑贏了通脹或者與GPD增速保持同步。
如果一個(gè)連房子都租不出去的區(qū)域，或者租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊樓盤的區(qū)域，很可能存在一定的問(wèn)題，比如投資的下降、企業(yè)活躍度降低、人口的流出、消費(fèi)的萎縮等等。假如租金收益率持續(xù)面臨下降壓力，也可能說(shuō)明一種情況：房租漲幅正在接近承受極限，而且隨著供應(yīng)增加和其他一些原因，租房需求也在減少。
來(lái)源：華商網(wǎng)
編輯：wangdc
