隨著疫情帶來的影響逐漸減退，聯(lián)合辦公行業(yè)也進入了恢復期。
4月聯(lián)合辦公行業(yè)陸續(xù)傳來好消息：納什空間再獲遠洋資本增持，并表示預期在2020年實現(xiàn)全面盈利；優(yōu)客工場5周年之際，創(chuàng)始人毛大慶正式對外披露2020年計劃實現(xiàn)100個輕資產項目。
相較2-3月，4月聯(lián)合辦公企業(yè)擴張節(jié)奏逐漸恢復，頭部企業(yè)相繼有項目落地。較之前因為空置率居高不下而帶來的悲觀情緒，行業(yè)發(fā)展迎來了新節(jié)點。
此外，近期有消息稱優(yōu)客工場暫停了上市計劃。瑞幸造假22億的消息傳出之后，PCAOB將啟動對中概股企上市材料和年報的核查，對盈利數據的確認成為很多國際投行關心的話題。
優(yōu)客工場規(guī)模制勝，聯(lián)合辦公空間盈利仍待考究
從榜單上看，優(yōu)客工場、WeWork中國、Distrii辦伴位列前三，其中優(yōu)客工場已連續(xù)4月獲得榜首。
年初至今，優(yōu)客工場旗下輕資產品牌先后與中景集團、成都電商直播產業(yè)園簽署合作運營協(xié)議，進一步推進輕資產布局進程。
根據優(yōu)客工場去年向納斯達克提交的招股書可以看到，截至2019年9月末，優(yōu)客工場在41座城市運營171個辦公場所，工位數7.27萬個，累計注冊會員61萬，在國內聯(lián)合辦公行業(yè)擁有絕對的規(guī)模優(yōu)勢。
4月18日，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在線上發(fā)布會中提到，2020年一季度，優(yōu)客工場新增入駐企業(yè)531家，線上新增注冊會員約11.42萬人、累計注冊會員超過88萬人。
數據來源：優(yōu)客工場招股書、觀點指數整理
如果細究優(yōu)客工場的盈利模式，會發(fā)現(xiàn)可能并不適用于大部分聯(lián)合辦公企業(yè)學習。根據此前發(fā)布的招股書，聯(lián)合辦公行業(yè)最為依賴的租金收入，也即優(yōu)客工場所稱的會員費收入，2019年1-9月為4.19億元，占優(yōu)客工場總收入的48%。這一比例較2017年和2018年分別下降44%與40%。
減少的比例，被營銷與品牌服務收入占據。招股書顯示，優(yōu)客工場2019年1-9月的營銷與品牌服務收入為4.03億元，占總收入的46%，已經和會員費收入大致相當。而2018年同期，營銷與品牌服務收入僅為85.5萬元，占總收入的0.3%。
營銷與品牌服務的巨大收入提升，主要來自優(yōu)客工場收購的一系列子公司。2018年11月，優(yōu)客工場從省廣集團手中收購省廣眾爍，其中優(yōu)客工場持股51%，后者持股30%，省廣眾爍主要供應數據營銷服務。根據省廣集團公布的數據，2019年1-6月省廣眾爍的營業(yè)收入為1.76億元。
除了省廣眾爍外，2019年，優(yōu)客工場還先后收購了新疆新優(yōu)眾營銷有限公司（占股100%）和厚璞睿豐（北京）國際文化傳播有限公司（占股51%）。
換句話說，優(yōu)客工場的業(yè)績改善很大程度上依賴投資收益，其盈利模式并不完全適用于其他聯(lián)合辦公企業(yè)學習，也不意味著聯(lián)合辦公模式跑出了新天地。
另外一個可以觀察的企業(yè)為創(chuàng)富港——4月27日晚間，創(chuàng)富港發(fā)布2019年財報，盡管已連續(xù)三年實現(xiàn)盈利，但與去年相比稍顯遜色。
2019年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，同比增長28.0%；歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1190.73萬元，同比減少63.5%；毛利率為35.76%，同比減少13.46%。
來源：企業(yè)年報、觀點指數整理
數據顯示，在營收穩(wěn)步增長的同時，創(chuàng)富港于2019年歸屬母公司股東的凈利潤較上年同期減少了2000萬元。探究緣由，或許是因為其在2019年整體市場環(huán)境并不樂觀的時候，仍然逆勢擴張，由此帶來的費用增加。
財報顯示，截至2019年底，創(chuàng)富港擁有商務中心183家，全國簽約門店建筑面積合計25.94萬平方米。而在2018年底，創(chuàng)富港擁有商務中心153 家，管理面積20.39萬方。由此可見，2019年內創(chuàng)富港簽約新店30家，新增管理面積5.6萬平方米，管理規(guī)模較上年增長27.5%。
數據來源：企業(yè)年報、觀點指數整理
逆勢擴張的B面是費用相應增加，新店擴張產生了較大的裝修費用。2019年，創(chuàng)富港投資新店支出約為1.24億元，較2018年增加了3343萬元。相應的，創(chuàng)富港的員工人數同比增加超過20%，由2018年底的854人增至1029人，其中銷售人員增加了111人。
疫后復蘇，產業(yè)園項目成聯(lián)合辦公競爭新賽道
受疫情影響，2020年第一季度聯(lián)合辦公企業(yè)整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。
4月，隨著大中小企業(yè)復工進程加快，聯(lián)合辦公企業(yè)隨即開啟了新一輪布局。據觀點指數不完全統(tǒng)計，4月有5個聯(lián)合辦公項目開業(yè)、簽約。
數據來源：公開資料、觀點指數統(tǒng)計
從城市分布來看，經濟發(fā)達、人口較多的一線城市仍是必爭之地。不過，近年來有一個趨勢是，聯(lián)合辦公企業(yè)正將目光轉移至一線城市周邊區(qū)域。由于這類地區(qū)屬一線城市輻射區(qū)域，經濟發(fā)展迅速，和聯(lián)合辦公企業(yè)聚集密集的一線城市對比，租金便宜且更容易獲得溢價率高的優(yōu)質項目。
一般來說，聯(lián)合辦公企業(yè)都比較重視辦公舒適度和多重場景的打造，故而對項目的選址大都是較為高檔的寫字樓之中。據觀點指數不完全統(tǒng)計，近6個月的新開項目中，有接近30.8%的新開項目位于產業(yè)園區(qū)內。
數據來源：公開資料、觀點指數統(tǒng)計
當中，有聯(lián)合辦公企業(yè)參與了近年較為火熱的城市更新項目。近日，由聯(lián)合辦公企業(yè)Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本打造的張江NEO項目正式對外開放，據了解，該項目位于張江高科技產業(yè)園區(qū)，Distrii辦伴負責項目的整體改造。
公開資料顯示，2019年中國聯(lián)合辦公平臺數超過300家，運營面積超過3000萬平方米，工位數約300萬個。觀點指數通過觀察聯(lián)合辦公行業(yè)近20家頭部企業(yè)經營情況發(fā)現(xiàn)，截止2020年4月，頭部企業(yè)合計運營工位數超過30萬，頭部企業(yè)的行業(yè)占比約為10%，行業(yè)格局分散，競爭仍較激烈。
值得注意的是，4月20日，國家發(fā)改委在例行新聞發(fā)布會上首次明確“新基建”范圍，包括信息基礎設施、融合基礎設施、創(chuàng)新基礎設施三大類。
“新基建”范圍的明確，對于產業(yè)地產企業(yè)在前期規(guī)劃建設，以及運營階段的招商引資都有了相當明確的指導，可以更好地配合地方政府的規(guī)劃要求、產業(yè)定位，也能針對意向入駐企業(yè)做好生活配套和運營服務空間設計。
隨著城市更新的布局，各類利好政策將會持續(xù)出臺，未來在全國范圍內將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產業(yè)園區(qū)。相信越來越多的企業(yè)將入駐其中，而產業(yè)園也將包容更豐富多元的業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公企業(yè)進入產業(yè)園或許將成為另一個趨勢。
來源：觀點指數
編輯：wangdc
