這兩天，中海有點(diǎn)忙。不僅忙著人事變動(dòng)，還忙著拿地補(bǔ)倉、項(xiàng)目引資。
于5月13日，中海拿下太原萬柏林區(qū)SP-2019住宅兼容商業(yè)、托幼地塊，成交總價(jià)22.03億元，樓面價(jià)8333.9元/平方米，溢價(jià)率72.27%。
而在前一日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中海擬為鄭州海旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司兩家附屬公司進(jìn)行增資，各自引進(jìn)一個(gè)合作方，對(duì)應(yīng)持股權(quán)均為20%。
事實(shí)上，規(guī)模與現(xiàn)金之間的平衡，向來是房企們最為頭疼的。所以一邊忙碌拿地，另一邊又進(jìn)行項(xiàng)目引援便成了房企慣用的平衡之術(shù)。
“開源”節(jié)奏
顏建國帶領(lǐng)下的中海，積極拿地已成為標(biāo)簽。不過這幾年，雖然拿地金額均有所上漲，但是拿地宗數(shù)與樓面面積卻為下降趨勢。對(duì)于2020年要實(shí)現(xiàn)4000億目標(biāo)的中海來說，拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模亦是當(dāng)務(wù)之急。
每一宗土地都來之不易。關(guān)于太原河西污水處理廠SP-2019的這宗地塊，中海獲取的過程也算坎坷。
于5月13日，太原萬柏林區(qū)新晉祠路附近兩宗地塊成功出讓，編號(hào)分別為SP-2018、SP-2019，由保利、中海地產(chǎn)分食，總成交金額46.82億元。
相比起深耕太原多年的保利，在太原項(xiàng)目不多的中海更像是這次土拍的主角。
頗具故事性的是，此兩宗地塊曾于4月10日入市出讓，當(dāng)時(shí)吸引了中海、萬科、青島華發(fā)、招商蛇口(001979,股吧)、保利、金茂等一眾大牌房企爭相舉牌，最終中海對(duì)SP-2019地塊出價(jià)高達(dá)20.245億元（溢價(jià)率為58.34%），但結(jié)果仍為流拍。
另一宗SP-2018地塊，中海最終出價(jià)達(dá)到21.435億（溢價(jià)率50.5%），也還是流拍了。彼時(shí)公布的流拍原因?yàn)�，上述兩宗地最終出價(jià)都沒有達(dá)到出讓底價(jià)。
歷經(jīng)一月有余，中海還是將其中一宗地收入囊中。據(jù)太原業(yè)內(nèi)人士分析，此次地塊最終出讓的溢價(jià)率72.27%也并不算高，畢竟政府要打造的是長風(fēng)西高端片區(qū)。
上述人士介紹，在太原人的印象里，以前長風(fēng)西片區(qū)的發(fā)展不太好，低端產(chǎn)業(yè)云集，“加上長風(fēng)商務(wù)區(qū)并沒有多大起色，沒有很多產(chǎn)業(yè)愿意過去，只有一些基礎(chǔ)的公共服務(wù)類的圖書館、博物館之類的。”
但近年來，長風(fēng)西片區(qū)列為太原“南移西進(jìn)”的重要發(fā)展區(qū)域，加上融創(chuàng)、中國鐵建、華潤、萬科、遠(yuǎn)大各大房企相繼落子，發(fā)展?jié)摿^大。
業(yè)內(nèi)人士也提到，“自從華潤萬象城購物廣場開業(yè)后，看到了這一片區(qū)的發(fā)展價(jià)值。”據(jù)悉，長風(fēng)西片區(qū)內(nèi)華潤中心、萬象城、陽光城環(huán)球金融中心等商業(yè)以及寫字樓較多，未來還將有遠(yuǎn)大購物中心。
另根據(jù)中海官網(wǎng)顯示，目前在太原僅有兩個(gè)項(xiàng)目，包括中海華潤幸福里以及中海寰宇天下。連同此次拿的項(xiàng)目，中海在太原區(qū)域的三個(gè)項(xiàng)目都位于萬柏林區(qū)，而長風(fēng)西片區(qū)位于萬柏林區(qū)的南側(cè)。
回歸中海自身，其實(shí)不只在太原區(qū)域?qū)τ诘貕K具有渴求之意，而是在各大城市的拿地上都表達(dá)了一種焦急情緒。
此前3月份，中海發(fā)布2020尋地合作計(jì)劃，擬就股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇進(jìn)行全面合作，城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強(qiáng)三線城市。
然而，近段時(shí)間也未見中海收并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或是城市更新等相關(guān)動(dòng)作的披露。
數(shù)據(jù)顯示，前4月，中海通過招拍掛市場獲得7宗地塊，分布于北京、上海、長沙、沈陽，累計(jì)應(yīng)占樓面面積約134.72萬平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為171.14億元。與去年同期相比，應(yīng)付土地出讓金下降50%左右。
根據(jù)中海2019年業(yè)績會(huì)上所提及的，2020年的拿地計(jì)劃，中海的權(quán)益預(yù)算為1400億元，同比增長23%。
如此看來，對(duì)于今年有著拿地壓力的中海來說，前4月的節(jié)奏顯然過于緩慢。步入5月，中海也更多在土地招拍掛市場露面。在剛過去的北京、西安等地的土拍中，均出現(xiàn)過中海的身影，卻可惜空手而歸。
5月份也已過去半個(gè)多月，中海僅僅拿到長沙岳麓區(qū)一宗雙限地宅地，以及上述太原地塊，總斥資55.45億元。
“節(jié)流”舉措
拿地著急的另一邊，同樣也急著為項(xiàng)目引援增資，這是中海這段時(shí)間的真實(shí)寫照。
5月12日，中海披露擬為鄭州海旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司兩家附屬公司增資，對(duì)應(yīng)持股權(quán)均為20%。其中對(duì)鄭州公司擬募集不低于1億元，對(duì)武漢公司募集金額擇優(yōu)待定。
此次增資完成后，兩家項(xiàng)目公司融資方原股東即中海方面持股80%，新增投資方持股20%。
兩個(gè)項(xiàng)目所募集資金用途，均主要用于項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)，包括但不限于支付項(xiàng)目開發(fā)工程款、前期費(fèi)用、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等。償還公司的部分股東借款，補(bǔ)充流動(dòng)資金。
根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，上述鄭州公司，主要資產(chǎn)應(yīng)為中海于去年12月于鄭州鄭東新區(qū)拿下的一宗宅地，編號(hào)鄭政東出〔2019〕13號(hào)（網(wǎng)），成交總價(jià)26.7億元，折合樓面價(jià)14743元/平方米。
此外，武漢公司主要資產(chǎn)應(yīng)為中海于去年12月以23.76億元、溢價(jià)13.36%競得的宅地，即東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)P（2019）163號(hào)地塊，樓面價(jià)6012.4元/平方米。
根據(jù)2020年3月31日財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，鄭州公司資產(chǎn)總計(jì)28.17億元，負(fù)債總計(jì)28.17億元，所有者權(quán)益1.64萬元，凈利潤1.69萬元；而武漢公司資產(chǎn)總計(jì)23.76億元，負(fù)債總計(jì)23.76億元，所有者權(quán)益0.06萬元，凈利潤-0.058萬元。
得以窺見，這兩家項(xiàng)目公司均處于前期開發(fā)階段過程中，未實(shí)現(xiàn)盈利。一業(yè)內(nèi)人士表示，房企都有業(yè)績、規(guī)模等方面的壓力，而且目前的形勢是大家都要拿地，像“引援”這樣的操作，也可以實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。他提到，“這背后的邏輯是僧多粥少”。
值得關(guān)注的是，于4月25日，中海也披露了將為武漢海澤房地產(chǎn)有限公司引進(jìn)一個(gè)合作方，對(duì)應(yīng)持股比例35.35%，用于項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)、償還公司的部分股東借款等。情況與上述項(xiàng)目相仿。
中海一貫擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)控制能力，頻頻為項(xiàng)目公司引入合作方或是財(cái)務(wù)方面的考量。在業(yè)內(nèi)人士看來，品牌開放商本身的體系都是比較完整的，引入合作伙伴增資項(xiàng)目這樣的操作多是對(duì)報(bào)表美化起作用。
反觀中海自身，現(xiàn)金流情況又是如何？截至2019年底，中海發(fā)展持有現(xiàn)金954.5億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為320.8億元，占有息負(fù)債總額的16.9%；資產(chǎn)負(fù)債率60.06%，凈借貸比率33.68%，加權(quán)平均借貸成本為4.21%。
但一季度深受新冠疫情影響，截至2019年3月31日止三個(gè)月，中海發(fā)展經(jīng)營業(yè)務(wù)收入為206.8億元，同比下降14.7%；經(jīng)營溢利為56.1億元，同比下降24.9%。
雖然營收以及溢利有所下降，但期末中海的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為997.4億元，仍保持著將近千億的規(guī)模。不過，凈借貸比率則為39.4%，相較去年末有所上升。
資金看起來尚充裕，但中海方面也并不松懈，沒有停下在資本市場融資的腳步。
據(jù)深交所5月8日信息披露顯示，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券，以及2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券均獲深交所通過。
資料顯示，兩個(gè)債券類別均為小公募，擬發(fā)行金額分別為95億元和24億元，發(fā)行人均為中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司。
來 源： 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
