日前，上海市人民政府印發(fā)《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《管理辦法》”）的通知。與此同時(shí)，2008年2月印發(fā)的《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（滬府發(fā)〔2008〕14號(hào)）廢止。
記者梳理相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，此次新版《管理辦法》新增誠信管理?xiàng)l款，失信主體將被依法限制或禁止參與上海市土地交易活動(dòng)。同時(shí)，調(diào)整了土地交易入市范圍，新增了“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”等相關(guān)業(yè)務(wù)。
多名受訪專家在接受記者采訪時(shí)表示，此次新政有諸多創(chuàng)新點(diǎn)，結(jié)合了當(dāng)前上海土地市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)各類土地交易進(jìn)行了規(guī)范，類似規(guī)定也對(duì)后續(xù)全國其他城市的土地交易市場(chǎng)有借鑒意義。
新增誠信管理?xiàng)l例
記者梳理發(fā)現(xiàn)，相比于2008年的舊規(guī)，此次頒布的《管理辦法》新規(guī)，最大的亮點(diǎn)莫過于新增了誠信管理?xiàng)l例。
《管理辦法》第十五條規(guī)定，按照建立健全信用體系的要求，根據(jù)市場(chǎng)主體分類分級(jí)的動(dòng)態(tài)信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機(jī)制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè)，構(gòu)建公平誠信的市場(chǎng)環(huán)境。
此外，要求上海市規(guī)劃和自然資源局應(yīng)當(dāng)在土地交易市場(chǎng)設(shè)立投訴檢舉渠道，并對(duì)外公示投訴檢舉途徑、時(shí)間、地點(diǎn)及方式等內(nèi)容，接受公民、法人和其他組織對(duì)土地交易違紀(jì)違規(guī)行為的投訴、檢舉。土地交易行為違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
4月16日，本報(bào)曾報(bào)道，在3月31日上海市土地競(jìng)拍會(huì)上，中海地產(chǎn)從萬科、華潤、招商、綠城、平安等品牌房企中，以起拍價(jià)34.3億元，平均樓面價(jià)6.3萬元/平方米獲得虹口區(qū)嘉興區(qū)街道HK271-01地塊，溢價(jià)率為零。但此后，因華潤置地、中海地產(chǎn)等三家房企涉嫌圍標(biāo)拿地，司法機(jī)關(guān)介入調(diào)查。
“新增誠信管理?xiàng)l例，在我看來主要出于兩方面的考量，除為了加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，也與此前上�！S金地塊’涉嫌圍標(biāo)不無關(guān)系�！敝兄秆芯吭汉贾莘衷焊痹洪L(zhǎng)高院生如是說。
“從此類規(guī)定可以看出，后續(xù)對(duì)于誠信機(jī)制的考核變得很關(guān)鍵�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，尤其是最近幾年，上海出現(xiàn)了很多違規(guī)拿地的現(xiàn)象，包括資金來源不當(dāng)、競(jìng)拍過程不當(dāng)?shù)�，所以從誠信建設(shè)的角度看，土地市場(chǎng)納入此類體系和標(biāo)準(zhǔn)，有助于后續(xù)土地交易的規(guī)范化。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，串通投標(biāo)通常是“里應(yīng)外合”的，不僅涉及串通投標(biāo)罪，往往還伴隨著行賄受賄罪。
對(duì)此，《管理辦法》第十六條也補(bǔ)充了中介服務(wù)單位及其工作人員在土地交易過程中的行為要求，中介服務(wù)單位及其工作人員在土地交易過程中，有違反有關(guān)法律、法規(guī)及業(yè)務(wù)管理規(guī)則、保密協(xié)議等規(guī)定行為的，市或者區(qū)規(guī)劃和自然資源局或市土地交易事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)服務(wù)約定，予以處理；造成損失的，依法追償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定使得各類土地中介業(yè)務(wù)更加規(guī)范。尤其是在評(píng)標(biāo)公證等領(lǐng)域，存在很多打擦邊球的地方。通過此類規(guī)范，有助于土地交易中介業(yè)務(wù)的規(guī)范，防范土地交易腐敗等行為，這對(duì)于上海土地市場(chǎng)的健康發(fā)展具有積極的作用。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”
與原規(guī)定相比，新的《管理辦法》調(diào)整了土地交易入市范圍、公開土地交易信息種類和各項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)入市交易規(guī)則。
其中，“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”“開發(fā)區(qū)成片開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓”“委托市土地交易事務(wù)中心進(jìn)行交易”三項(xiàng)交易活動(dòng)繼續(xù)保留；新增“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租”“其他根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行交易”“合同約定進(jìn)行交易”三項(xiàng)交易活動(dòng)。
高院生告訴記者，此前國土資源部便曾提及關(guān)于集體性用地入市的相關(guān)政策，此次《管理辦法》的調(diào)整實(shí)際上也是為與上述政策保持一致。“這一政策可能會(huì)打破過去的城鄉(xiāng)二元的土地結(jié)構(gòu)，加大后期的集體性用地出讓市場(chǎng)所發(fā)揮的這個(gè)作用�！�
“尤其是經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)出讓和出租，符合當(dāng)前新《土地管理法》的導(dǎo)向�！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)上海會(huì)加快此類土地的出讓和出租，客觀上也會(huì)形成一個(gè)較大的土拍市場(chǎng)。所以此次規(guī)定非常及時(shí)，有助于為后續(xù)土拍市場(chǎng)提供更多的法律法規(guī)支持，也為全國集體建設(shè)用地入市的細(xì)則制定提供了地方案例的參考。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉分析稱，從土地供應(yīng)的角度來看，目前租賃市場(chǎng)的土地供應(yīng)需要向多元化轉(zhuǎn)變，而上海此前在集體用地的出讓卻是少之又少，僅有一塊集體用地出讓后用于租賃住宅市場(chǎng)；從經(jīng)營性用地的角度看，如果能夠增加集體用地用作租賃住宅，一定程度會(huì)減輕商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。
值得一提的是，近期涉及上海土地市場(chǎng)的利好政策也頻頻出臺(tái)。
4月9日，發(fā)改委發(fā)布的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，提出推動(dòng)建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜、探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等；4月22日，上海市人民政府辦公廳正式印發(fā)《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》的通知，其中9條直接與土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)，例如加快土地收入安排和使用、加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地保障、保持土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)有序、加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏等。
與此同時(shí)，上海土拍熱度進(jìn)一步“升溫”。中指院數(shù)據(jù)顯示，4月，上海市共推出土地35宗，推出土地面積116萬平方米，占據(jù)了一線城市“半壁江山”；成交方面，共成交土地29宗，成交面積為99萬平方米，樓面價(jià)格10916元/平方米，土地出讓金共計(jì)217.6億元，同比增長(zhǎng)223%。
�。ɡ顗�(mèng)琪對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
來 源： 中國經(jīng)營網(wǎng)
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