新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場(chǎng)，隨著確診總數(shù)不斷猛增，加上美聯(lián)儲(chǔ)迫于壓力一口氣把利率降至零，市場(chǎng)上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國(guó)債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現(xiàn)金才能讓投資者的內(nèi)心感到踏實(shí)。
在這樣的大背景下，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)又將何去何從呢？
分析認(rèn)為，首先，旅行限制導(dǎo)致的海外買(mǎi)家交易量暴跌已不可避免，比如熱門(mén)投資目的地泰國(guó)就深受其害；其次由于房地產(chǎn)行業(yè)周期較長(zhǎng)，疫情對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可能會(huì)延后，尚需時(shí)間來(lái)觀察；最后美聯(lián)儲(chǔ)帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利于房市，但也可能會(huì)埋下新一輪次貸風(fēng)險(xiǎn)的種子。
旅行限制使交易量陷入低谷
以泰國(guó)為例，該國(guó)是近年來(lái)十分受到國(guó)人喜愛(ài)的海外房地產(chǎn)投資目的地，一直在居外網(wǎng)（Juwai）的詢(xún)盤(pán)量上高居全球第一。根據(jù)泰國(guó)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)買(mǎi)家總數(shù)超過(guò)所有海外買(mǎi)家一半之多，達(dá)到了57.6%。
由于受突發(fā)疫情的影響，中國(guó)暫停了所有赴海外的旅行團(tuán)，而泰國(guó)方面也暫時(shí)取消了包括中國(guó)在內(nèi)18個(gè)國(guó)家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對(duì)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大沖擊。
泰國(guó)房地產(chǎn)信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（VichaiViratkapan）預(yù)計(jì)，今年上半年來(lái)自中國(guó)買(mǎi)家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。
泰國(guó)FazWaz房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)比穆洪（MarcianoBijmohun）稱(chēng)，當(dāng)?shù)卮罅科诜抗㈨?xiàng)目正接近完工，但部分中國(guó)買(mǎi)家由于旅行限制而無(wú)法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認(rèn)為，未來(lái)數(shù)月這種情況會(huì)持續(xù)發(fā)生，并且將給當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定程度上的財(cái)政壓力。
亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾（GeorgChmiel）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，受疫情影響，中國(guó)和其他亞洲國(guó)家買(mǎi)家的跨境房地產(chǎn)投資被按下了暫停鍵。短期內(nèi)，交易數(shù)量減少，看房、購(gòu)房活動(dòng)停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會(huì)持續(xù)太久。奇米爾補(bǔ)充說(shuō)，中國(guó)買(mǎi)家在海外投資房產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力仍將長(zhǎng)期存在，疫情只是暫時(shí)抑制了這種需求。
此外，他還表示，疫情使得海外房產(chǎn)買(mǎi)家從以投資為主開(kāi)始轉(zhuǎn)向了投資加自住的趨勢(shì)。此前東南亞房產(chǎn)的海外買(mǎi)家大多青睞一居室的小戶(hù)型以便獲得較高的租金回報(bào)率，但最近越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注大戶(hù)型，為了以后遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購(gòu)房目的地國(guó)家的公共衛(wèi)生設(shè)施條件也被納入了買(mǎi)家的考量范圍。
短期對(duì)海外房?jī)r(jià)的影響料將有限
疫情引發(fā)的交易量下降是否會(huì)給海外市場(chǎng)的房?jī)r(jià)帶來(lái)沖擊呢？
對(duì)此，德國(guó)德昇地產(chǎn)有限公司（SunImmobilienGmbH）總經(jīng)理孫楊在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期要比股市長(zhǎng)很多，交易量下降并不會(huì)馬上導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。通常這種情況下，大多數(shù)戶(hù)主都會(huì)選擇持有觀望，而不是急于出手。如果疫情短期內(nèi)得到控制，且之后經(jīng)濟(jì)得以快速?gòu)?fù)蘇，預(yù)計(jì)整體房?jī)r(jià)不會(huì)受到太大影響。當(dāng)然,他也補(bǔ)充道，萬(wàn)一情況失控，引爆全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以獨(dú)善其身。
高緯環(huán)球分析師羅基（RebeccaRockey）也認(rèn)為：“現(xiàn)在預(yù)測(cè)疫情是市場(chǎng)的影響還太早，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是股票市場(chǎng)，租金等基本面因素不會(huì)在一兩天內(nèi)就發(fā)生劇烈波動(dòng)�！�
不過(guò)，近期疫情在歐洲地區(qū)大暴發(fā)還是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上了一層陰影。據(jù)德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)銀行Hypo最新公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)下跌了10.5個(gè)點(diǎn)，跌至100.5點(diǎn)，低于100點(diǎn)則表示未來(lái)期望為負(fù)。
德國(guó)Hypo銀行CEO巴特納（SabineBarthauer）表示，景氣指數(shù)下降主要是受酒店行業(yè)的影響，新冠病毒的大流行迫使德國(guó)大量展會(huì)取消或延遲，這讓當(dāng)?shù)氐木频攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)跌入了低谷。不過(guò)該銀行的一份報(bào)告顯示，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的情緒相對(duì)穩(wěn)定，迄今為止，對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂(yōu)似乎并未傳導(dǎo)到酒店業(yè)之外的房市領(lǐng)域。
歐洲金融咨詢(xún)公司Catella的投研經(jīng)理比耶爾（ThomasBeyerle）表示，第一季度投資者出于謹(jǐn)慎考慮，可能會(huì)暫緩交易行為，但預(yù)計(jì)2020年整年的投資水平仍將高于平均水平。他預(yù)測(cè)，疫情可能會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的進(jìn)展。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)視頻甚至VR看房可能會(huì)成為未來(lái)的新趨勢(shì)。
無(wú)獨(dú)有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經(jīng)理LilyChong也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，疫情正讓互聯(lián)網(wǎng)和科技在銷(xiāo)售過(guò)程中扮演的角色越來(lái)越重要。她提到，由于澳大利亞現(xiàn)在也對(duì)入境的人士做出了諸多限制，因此她現(xiàn)在主要通過(guò)圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)看房所帶來(lái)的麻煩。
美聯(lián)儲(chǔ)降息是把雙刃劍
另外一個(gè)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響的因素則是全球央行的先后大幅降息。
美聯(lián)儲(chǔ)在不到半個(gè)月時(shí)間里將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率下調(diào)了150個(gè)基點(diǎn)，至0.00%~0.25%的水平，并宣布將重啟了量化寬松政策。
3月17日，美國(guó)銀行網(wǎng)站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處于歷史低位。
美國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)網(wǎng)站Realtor的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（DanielleHale）表示，在美聯(lián)儲(chǔ)大幅下調(diào)利率之后，抵押房貸利率預(yù)計(jì)將創(chuàng)下新低。她認(rèn)為，較低的利率對(duì)房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在需要入場(chǎng)或再次融資，因此他們不會(huì)錯(cuò)過(guò)，這將使未來(lái)的市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁”。
美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢(xún)公司（FortuneGateway）董事長(zhǎng)陳宏明（EricChen）也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，3月之前，美國(guó)華盛頓特區(qū)、波士頓等地區(qū)的房市都處于穩(wěn)定上升的狀態(tài)。“短期內(nèi)，疫情可能會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面影響，但美聯(lián)儲(chǔ)下調(diào)利率的行為會(huì)刺激大量需求入場(chǎng)，這可以對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的下行風(fēng)險(xiǎn)�！币�?yàn)樗J(rèn)為，美國(guó)房市長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。
美國(guó)NAR房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導(dǎo)致了購(gòu)房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購(gòu)買(mǎi)興趣沒(méi)有發(fā)生重大變化。
根據(jù)美國(guó)抵押銀行貸款協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，在3月初美聯(lián)儲(chǔ)降息50個(gè)基點(diǎn)后，之后的一周內(nèi)，抵押貸款申請(qǐng)數(shù)量環(huán)比上一周猛增了79%，購(gòu)房貸款申請(qǐng)數(shù)也增加了6%。
當(dāng)然，并非所有人都持樂(lè)觀態(tài)度。比如美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院教授沃切特（SusanWachter）就曾警告稱(chēng)：“貨幣供應(yīng)量的巨大增長(zhǎng)”直接導(dǎo)致了上一次美國(guó)住房泡沫和房貸危機(jī)。
在美國(guó)最炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，加利福尼亞州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)下調(diào)了其2020年的預(yù)測(cè)，因?yàn)榧又莸姆績(jī)r(jià)和銷(xiāo)量可能會(huì)受到疫情的打擊。
達(dá)拉斯地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人萊曼（AaronLayman）在網(wǎng)絡(luò)上警告稱(chēng)，是美聯(lián)儲(chǔ)的“放水”行為支撐了房?jī)r(jià)。他稱(chēng)：“在過(guò)去幾年中，抵押貸款的承保標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大大放松了，一家較小的貸方公司現(xiàn)在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬于中低水平）的客戶(hù)提供200萬(wàn)美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時(shí)期�！�
因此，他認(rèn)為低利率正在造成房地產(chǎn)泡沫，并可能使市場(chǎng)陷入新一輪次貸危機(jī)的麻煩之中。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：liu
