導(dǎo)讀
疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨考驗。2月以來，中央加大宏觀金融政策逆周期調(diào)節(jié)力度，地方政府房地產(chǎn)支持政策也密集出臺。
當(dāng)前，房地產(chǎn)融資政策有哪些變化？未來房地產(chǎn)融資形勢如何？我們應(yīng)該有什么樣的政策期待？
摘要
地方密集出臺房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工三大方面
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔(dān)保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費、社保費和農(nóng)民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發(fā)放進度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企開復(fù)工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”
中央金融逆周期政策的發(fā)力點主要有三個。第一，貨幣政策引導(dǎo)市場利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時，7天期、14天期逆回購利率、MLF中標(biāo)利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券；再融資新規(guī)出臺，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件；積極采取措施化解股票質(zhì)押風(fēng)險。
中央主要是通過結(jié)構(gòu)性寬松精準(zhǔn)扶持重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)，但堅持底線思維
第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門重申“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。
第二，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。2月21日，央行在2020年金融市場工作會上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；2月25日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官肖遠企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會會對房地產(chǎn)進行監(jiān)測，包括對房地產(chǎn)融資進行監(jiān)測和動態(tài)掌握；3月3日，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會再次強調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。
應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
“房地產(chǎn)長效管理機制”應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)節(jié)作用，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。當(dāng)前國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)消費投資形勢嚴(yán)峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。
第一層次，調(diào)整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。
在銀行整體信貸規(guī)模擴張的大背景下，應(yīng)允許個人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達70%-80%；二套房認定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，“認房又認貸”。
商貸方面，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等；公積金方面，應(yīng)適當(dāng)提高貸款額度、放寬二套房認定標(biāo)準(zhǔn)、縮短放款時間等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控政策。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴(yán)格限制。
在流動性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風(fēng)險、不利于發(fā)展多層次資本市場、解決當(dāng)前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合理的股權(quán)融資需求。
風(fēng)險提示：疫情防控不及預(yù)期、經(jīng)濟超預(yù)期回落、政策推動不及預(yù)期等
目錄
1地方放松的三大發(fā)力點：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工
2中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準(zhǔn)幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2.2重申“房住不炒”，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
3應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟增長承壓
3.2穩(wěn)增長需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
正文
1地方放松的三大發(fā)力點：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工
2月以來，多地密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)支持政策，對沖新冠肺炎疫情影響。截至3月4日，已有45個省市出臺了放松政策，主要集中在三方面：
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴(yán)重、到期還款困難的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔(dān)保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費、社保費和農(nóng)民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發(fā)放進度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺了包括延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企發(fā)復(fù)工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
2 中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準(zhǔn)幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃的收官之年，穩(wěn)增長壓力下，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，多項金融紓困政策先后落地，市場流動性整體寬裕。具體來看，主要有三方面：
第一，貨幣政策引導(dǎo)市場利率下行。2月3日，7天期、14天期逆回購中標(biāo)利率均下調(diào)10bp至2.40%和2.55%；2月17日，MLF中標(biāo)利率下調(diào)10bp至3.15%；2月20日，1年期LPR下調(diào)10bp至4.05%，5年期LPR下調(diào)5bp至4.75%。
第二，加大銀行信貸支持力度，一是設(shè)立8000億元低成本再貸款。支持金融機構(gòu)向疫情防控重點企業(yè)提供優(yōu)惠利率貸款，財政再按實際利率給予50%貼息，確保企業(yè)實際融資成本低于1.6%。二是加大信貸支持力度。2月1日，央行等五部門發(fā)文，明確對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)提供差異化優(yōu)惠的金融服務(wù)，不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。2月15日，銀保監(jiān)會發(fā)文，明確對受疫情影響暫時遇到困難、仍有良好發(fā)展前景的小微客戶，積極通過調(diào)整還款付息安排、適度降低貸款利率、完善展期續(xù)貸銜接等措施進行紓困幫扶。
第三，鼓勵債券和股權(quán)融資。債券融資方面，近期央行采取了多項便利措施，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債及資產(chǎn)支持證券、短期融資券，對疫情嚴(yán)重地區(qū)的金融機構(gòu)，還開辟了發(fā)債“綠色通道”。股權(quán)融資方面，一是再融資新規(guī)出臺，對認購者限售期、定向發(fā)行對象人數(shù)、最高發(fā)行折價、定價基準(zhǔn)日認定等方面進行放松。二是化解股票質(zhì)押風(fēng)險，支持市場機構(gòu)分類采取股票質(zhì)押協(xié)議展期，對部分融資融券客戶不主動強制平倉，適當(dāng)延長客戶補充擔(dān)保品的時間。
央行逆周期調(diào)節(jié)主要是通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)扶持，并非“大水漫灌”式放松。2019年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中強調(diào)，堅決不搞“大水漫灌”，繼續(xù)加強逆周期調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革力度。近期央行設(shè)立專項再貸款資金，主要是精準(zhǔn)幫扶疫情防控保供企業(yè)以及中小微企業(yè)。房地產(chǎn)并非重點幫扶對象，整體受益較小。
2.2重申“房住不炒”，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
近期，中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松背景下，2月16日至19日僅僅4天時間，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申“房住不炒”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這意味著即使疫情導(dǎo)致經(jīng)濟短期下行壓力加大，中央仍堅持底線思維。
金融監(jiān)管部門近期頻繁強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。央行方面，2月21日，在2020年金融市場工作電視電話會議提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制；2月22日，央行副行長劉國強表示，在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制；3月3日，金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會強調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。銀保監(jiān)會方面，2月25日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官肖遠企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會會對房地產(chǎn)情況進行監(jiān)測，包括對房地產(chǎn)融資進行監(jiān)測和動態(tài)掌握，但總體政策沒有改變。
3、應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟增長承壓
國內(nèi)疫情得到初步控制，新增和現(xiàn)有確診分別從2月13日和18日持續(xù)下行；截止3月2日，25個省區(qū)至少連續(xù)1日無新增確診，19個省區(qū)下調(diào)防控等級。但疫情在海外加速蔓延，截止3月10日，103個國家和地區(qū)出現(xiàn)確診，當(dāng)日新增確診數(shù)連續(xù)12日超千人。當(dāng)前國際防疫形勢嚴(yán)峻，世衛(wèi)組織28日宣布將風(fēng)險級別提高至最高級別。新冠肺炎傳染性強，疊加部分國家早期重視不足導(dǎo)致疫情已大范圍傳播、部分地區(qū)防疫能力和經(jīng)驗不足，不排除發(fā)展為全球“大流行病”可能性。
全員動員防疫效果顯著，但經(jīng)濟犧牲巨大，春節(jié)假期正常生產(chǎn)生活受嚴(yán)重沖擊。年后復(fù)工明顯延遲，2月25日全國大中型企業(yè)復(fù)工率78.9%，預(yù)計3月底將升至90.8%。
疫情在海外蔓延進一步加大我國經(jīng)濟增長壓力。第一，存在反向輸入可能，國內(nèi)對抗疫情的閃電戰(zhàn)變?yōu)槌志脩?zhàn)。第二，沖擊本就疲弱的全球經(jīng)濟增長，若演變?yōu)槿颉按罅餍胁 �，甚至可能引發(fā)全球經(jīng)濟金融危機，導(dǎo)致外需銳減。08年國際金融危機爆發(fā)，出口增速從08年17%下滑到09年-16%，凈出口對GDP增長貢獻率由2.6%下跌至-42.6%。第三，隨著疫區(qū)多國進入緊急防控狀態(tài)，生產(chǎn)停滯及貿(mào)易管制將暫時阻斷全球供應(yīng)鏈。特別是日韓和歐盟和中國產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其疫情蔓延將沖擊我國機電、汽車等重要產(chǎn)業(yè)鏈條。
3.2穩(wěn)增長需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
房地產(chǎn)平穩(wěn)運行關(guān)系經(jīng)濟、財政、就業(yè)和金融穩(wěn)定。
第一，房地產(chǎn)行業(yè)體量大，對經(jīng)濟增長直接貢獻高，并且?guī)哟笈舷掠涡袠I(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開發(fā)帶動建筑業(yè)及水泥、鋼鐵、有色金屬、機械制造等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)銷售，既帶動與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也帶動金融、媒體、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。我們測算，2019年房地產(chǎn)業(yè)和拉動上下游行業(yè)的增加值分別占GDP的7%、17.2%，對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18%。
第二，帶動消費和投資。2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.22萬億，占固定資產(chǎn)投資完成額的24.0%；住房相關(guān)消費合計1.32萬億，占限額以上企業(yè)商品零售總額9.5%。
第三，貢獻地方政府財源的半壁江山，為積極財政政策提供資金。2018年，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)收入總計9萬億，占地方本級財政收入的比重高達52.7%；其中5項房地產(chǎn)專項稅1.8萬億、房地產(chǎn)行業(yè)其他6項主要稅收估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。
第四，解決大量就業(yè)，提高居民收入，也是居民重要財富。2018年房地產(chǎn)和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)3176.9萬人，合計占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)7.3%；2.88億農(nóng)民工中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%，且建筑業(yè)農(nóng)民工月均收入比平均水平高13.1%。同時，房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置的核心。2018年中國住房市值約321萬億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。
第五，增加信用創(chuàng)造、事關(guān)宏觀金融穩(wěn)定。一是我國金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達76.4%。二是無論房企項目投資還是居民住房消費，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。三是住房貸款是居民部門的主要負債，房地產(chǎn)貸款也是金融機構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%；2019年三季度，房地產(chǎn)貸款余額43.3萬億元，占金融機構(gòu)各項貸款余額的28.9%。
保持經(jīng)濟、金融、財政、就業(yè)穩(wěn)定均需要房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長期看人口，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融。“房地產(chǎn)長效機制”要發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)整功能，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進經(jīng)濟金融穩(wěn)定。
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
前期房地產(chǎn)金融大幅收緊是為了給樓市地市降溫。受疫情沖擊，當(dāng)前國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)消費投資形勢嚴(yán)峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度修正房地產(chǎn)金融調(diào)控：
第一層次，調(diào)整個人住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。目前核心一二線城市二套房首付比例普遍偏高，北京、上海等城市的非普通住宅首付比高達70%-80%；二套房認定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，“認房又認貸”。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。在銀行整體信貸規(guī)模擴張的大背景下，應(yīng)允許個人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長。商貸方面，適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等；公積金方面，適當(dāng)提高貸款額度、放寬二套房認定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴(yán)格限制。其中，海外債只能置換未來一年內(nèi)到期的中長期海外債，銀行貸款余額不得超過3月底水平，信托貸款余額不得超630，信用債和交易所ABS只能借新還舊等。在流動性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。這不利于房企降杠桿和防范化解金融風(fēng)險、發(fā)展多層次資本市場以及解決當(dāng)前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合股權(quán)融資需求。
來源：夏磊地產(chǎn)觀察（ID：xialeidichan）
