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樓市冰凍 租房需求大減 長租公寓生死劫
http://xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-2-10 10:20:53
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[提要]一向備受爭議的長租公寓,是房地產(chǎn)行業(yè)中最先受疫情“襲擊”的領(lǐng)域,巨大空置和退租壓力陡然而至。而且,這種“二房東”生意很難得到政府和房東減租的好處。

  元宵節(jié),深圳依舊是一座空城。

  似乎一切都被按下了暫停鍵,返程高峰期姍姍來遲,樓市冰凍,租房需求大大削減。

  一向備受爭議的長租公寓,是房地產(chǎn)行業(yè)中最先受疫情“襲擊”的領(lǐng)域,巨大空置和退租壓力陡然而至。而且,這種“二房東”生意很難得到政府和房東減租的好處。

  樓校長線上采訪了五家品牌長租公寓,看他們?nèi)绾慰埂耙摺眻D存?長租公寓模式能渡過這個(gè)“檻”嗎?

  1

  節(jié)后紅利消失,虧本降租成主流

  一組非官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年春節(jié)深圳返鄉(xiāng)人口約1500萬,返深人口約1300萬,2020數(shù)據(jù)估計(jì)相差不大。受疫情影響,自深圳返程人群大多困在家鄉(xiāng),政府要求各企業(yè)2月10日開工必須向街道辦報(bào)備,導(dǎo)致租房需求大幅降低和延期。

  原本,春節(jié)后是租賃市場的高光時(shí)刻。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2019年各重點(diǎn)城市在春節(jié)后租房成交量均大幅上漲。

 

  而租金也伴隨返工潮水漲船高。據(jù)界面新聞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2012年至2018年,每年的2月份(大致為春節(jié)返程期),北上廣深四個(gè)城市的住宅租金變動顯著。其中,2017年2月,深圳住宅租金環(huán)比增長最高,達(dá)8.14%。

 

  諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2019年春節(jié)后租金繼續(xù)呈上漲趨勢。

 

  如果不是疫情這只“黑天鵝”突降,2020年春節(jié)后,返工潮大概率會一如既往帶來租金上漲。然而疫情之下,長租公寓反而不得不以各種優(yōu)惠降租,以挽留和爭取大幅減少的租客。

  打開蛋殼公寓的官網(wǎng),“入住免租金”5個(gè)大字赫然在目,在手機(jī)APP,深圳多數(shù)房源均顯示首月0元。

 

  添加管家(銷售)微信后,他給我發(fā)來了一長段文字,歸納下來有三個(gè)核心信息點(diǎn):

  1、蛋殼公寓支持線上遠(yuǎn)程簽約

  2、本月底前線上簽約可享受首月或入住返現(xiàn)優(yōu)惠

  3、下月租房旺季不僅優(yōu)惠活動沒了,可能還會漲租

  緊張的沖業(yè)績氣息撲面而來!

  而就在幾天前,蛋殼公寓經(jīng)歷了一場生死洗禮,并最終在輿論的重壓下發(fā)表免租聲明,成為深圳第一個(gè)對在租租客免租的品牌長租公寓,也是唯一一個(gè)。

 

  但是,并無跟風(fēng)者。對于大多數(shù)“二房東”性質(zhì)的長租公寓來說,一房東不給減免,微薄的利潤和每個(gè)月都少不了的房租、人工和運(yùn)營成本,讓他們根本無力“做好事”。畢竟“不是誰都是王健林”,想壯士斷腕,也得有“腕”可斷呀。

  窩趣公寓管家樸實(shí)風(fēng)趣的回答,代表了大多數(shù)長租公寓對待免租的態(tài)度,樓校長調(diào)查的另三家長租公寓(自如、萬科泊寓、灣流國際)均表示沒有針對疫情的免租減租政策,且對此話題態(tài)度冷漠,“我們暫時(shí)沒有接到相關(guān)通知”。

  與其他長租公寓不同的是,萬科泊寓旗下既有二房東性質(zhì)的公寓,比如城中村里的萬村公寓,也有不少自持公寓。自持公寓部分能否減免租,有待觀察。

  從未有過的糟糕行情,長租公寓們卻沒有多少彈藥面對,最多只能給些優(yōu)惠,以求盡量保住租戶。

 

  對突如其來的疫情,各家長租公寓均針對新租客提供了一周左右的免租期。廣東官方規(guī)定的復(fù)工時(shí)間不得早于2月10日,若是不給出這一免租期優(yōu)惠,連簽租約的人都找不到。

  調(diào)查過程中能明顯感覺到,長租公寓們寄希望于開工后的租賃需求反彈:租房旺季將在下個(gè)月到來。作為一種營銷策略,他們反復(fù)強(qiáng)調(diào),到下個(gè)月旺季可能就沒有優(yōu)惠了,房價(jià)也會調(diào)整,想租要抓緊。

  2

  長租公寓病了嗎?

  長租公寓在疫情中的危急,只是加重了生存危機(jī),真正的病根仍然在這種行業(yè)的模式上。

  最明顯的矛盾是,收房成本高企,對租客漲租過快,又限制有效需求。這一左右為難的處境,在疫情出現(xiàn)前就有了。

  “我們很多內(nèi)部員工都住不起自如的房子”,一位曾就職于上海自如的朋友自嘲道,同樣的話我在深圳自如員工口中也聽到過。自如租金高企,與一線城市房地產(chǎn)成本抬升有關(guān)。

  以自如在萬科云城的公寓為例,62平米精裝2房,五年期收房方案中租金為6900元/月,按照租期3年以上每年租金遞增3%,到第五年租金高達(dá)7766元/月。

  而在貝殼找房上,該公寓60多平的2房租金在7200-8200元/月,僅有的一套62平2房租8000元/月,以此計(jì)算,自如拿房成本高達(dá)86%,僅剩1100元的空間,還得支付運(yùn)營成本。

  長租公寓運(yùn)營成本包括裝修、人工和營銷成本。青客公寓曾經(jīng)披露,毛坯房的裝修成本大約2萬/間,帶裝修房源成本最低可壓縮至1.4萬/間。以此為參照,萬科云城精裝2房的裝修成本為2.8萬元,需要2年多年才能把裝修成本收回來。此外貝殼還要支出高額的人工和營銷成本,五年內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)正盈利。

  根據(jù)管家介紹,我初步梳理了一下房東自己租房和自如這類二房東的成本項(xiàng):

 

  如此高昂的成本,讓長租公寓無力發(fā)起戰(zhàn)“疫”。

  目前,萬科云城已經(jīng)發(fā)現(xiàn)疫情,對于自如萬科云城項(xiàng)目來說,未來一個(gè)月新增租賃需求可能因此消失,唯一的指望,是保住老租戶。

  2月6日,省人大代表建議深圳開工時(shí)間進(jìn)一步延長至2月17日,這次疫情所引起的租房空置期大概率不會短于1個(gè)月,即便只有50%的空置率,對長租公寓也是致命打擊。

  去年,長租公寓已經(jīng)在生死線上了。2019年長租公寓“暴雷”數(shù)量創(chuàng)新高,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年有53家長租公寓經(jīng)營難以為繼,其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家,4家企業(yè)被收購,4家拖欠或拒付房租。2月3日,大舉進(jìn)軍長租公寓的世聯(lián)行發(fā)布公告,2019年凈利潤下跌八成,股價(jià)再創(chuàng)新低(每股2.81元,市值57億元),長租公寓成上市公司業(yè)績殺手。

  屋漏偏逢連夜雨,突發(fā)而至的武漢疫情下,2020年才是長租公寓的生死劫。背后沒有強(qiáng)大的資本爸爸支撐,一些小型長租公寓可能倒閉或投靠大企業(yè)。在病毒被徹底降服前,一些大型長租公寓企業(yè)也可能會撐不下去了。

  一次疫情,最終打下去的,是“高買高賣”、盲目擴(kuò)張這種不良的商業(yè)模式。

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