“房住不炒”不動(dòng)搖

　　五大方向明確

　　與其他多數(shù)行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政策變動(dòng)將決定行業(yè)走勢(shì)和格局。實(shí)則從行業(yè)的政策方向和定力來(lái)看，無(wú)論行業(yè)遭遇何種不確定因素干擾，“房住不炒”的政策基調(diào)都未曾有任何動(dòng)搖，包括兩會(huì)政府工作報(bào)告、中央政治局會(huì)議都在不斷重申“房住不炒”的核心定位。

　　2020年10月29日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議審議通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（下文簡(jiǎn)稱“建議”），《建議》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述指明了未來(lái)更長(zhǎng)周期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)定位和政策調(diào)控基調(diào)和框架，其中有四點(diǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注：

　　第一、暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)。推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展；

　　第二、全面促進(jìn)消費(fèi)。促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展；

　　第三、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，打造創(chuàng)新平臺(tái)和新增長(zhǎng)極；

　　第四、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

　　● 從《建議》相關(guān)表述來(lái)看，我們認(rèn)為：

　　第一、“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)變，更長(zhǎng)周期內(nèi)調(diào)控的成果進(jìn)一步壓實(shí)。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)還是中性偏正面的，但也并不是說(shuō)房地產(chǎn)政策會(huì)出現(xiàn)大幅的放松，也不會(huì)再有更大的收緊可能，“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)有所變化，最大可能也只是在現(xiàn)有的政策框架下做一些更精細(xì)的調(diào)整，前期政策調(diào)整所取得成果會(huì)進(jìn)一步壓實(shí)壓牢，不允許房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　第二、住房消費(fèi)利民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活力釋放�！督ㄗh》提出“促進(jìn)住房消費(fèi)的健康發(fā)展”，其后訴求主要有二，一方面在于購(gòu)房者端，促進(jìn)住房消費(fèi)的健康發(fā)展與保障購(gòu)房者的購(gòu)房需求釋放一脈相承，未來(lái)的政策導(dǎo)向仍將是以保障剛需，支持改善為主，投資投機(jī)性需求勢(shì)必沒有生存空間；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)性較廣，住房消費(fèi)的順暢實(shí)現(xiàn)也有助于帶動(dòng)家居、家電等相關(guān)消費(fèi)，保證核心產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。

　　第三、房地產(chǎn)行業(yè)資源將面臨重新分配，資源搶奪刻不容緩�！督ㄗh》中提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展”，實(shí)質(zhì)上也是在傳遞一個(gè)信號(hào)，只有各個(gè)要素之間的流動(dòng)和循環(huán)暢通，才能對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成巨大的合力，單一要素的過(guò)強(qiáng)或過(guò)弱都可能對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)形成反向力，所以未來(lái)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的資源安排也會(huì)保持適度謹(jǐn)慎原則，包括“三道紅線”的設(shè)定，目的也在于約束配置于地產(chǎn)行業(yè)的資源總量。而在資源總量受限的情況下，必然促使房企更加奮力爭(zhēng)搶，資源間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，而這必然將考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力和實(shí)力，從當(dāng)前各城市土地成交溢價(jià)率表現(xiàn)也可見一斑，動(dòng)輒30%、40%，甚至超100%的溢價(jià)率，地王也層出不窮，這都是行業(yè)大趨勢(shì)下，企業(yè)爭(zhēng)奪資源的必然結(jié)果，這也啟示企業(yè)，為了能在行業(yè)中贏得一席之地，并立于不敗之地，資源的搶奪已刻不容緩。

　　第四、投資向核心區(qū)域集中，精區(qū)域才會(huì)有強(qiáng)企業(yè)�！督ㄗh》中強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”實(shí)則指明了較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，區(qū)域發(fā)展的邏輯將是區(qū)域協(xié)同，區(qū)域整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)資源的自由流動(dòng)將會(huì)是未來(lái)政策扶持的重點(diǎn)，企業(yè)的投資重心也必然要集中于核心城市群內(nèi)，只有核心區(qū)域做好精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)的強(qiáng)大才有基礎(chǔ)。

　　第五、存量主導(dǎo)是趨勢(shì)，利潤(rùn)型業(yè)務(wù)需前瞻鋪排�！督ㄗh》指出：“實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”，未來(lái)對(duì)于城市更新，老舊小區(qū)改造的配套政策也將大概率跟進(jìn)。對(duì)于企業(yè)而言，適時(shí)做好城市更新、老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)安排對(duì)于企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)的釋放將有很大助益。

　　從當(dāng)前企業(yè)的表現(xiàn)也可以看出，房企對(duì)于城市更新表現(xiàn)出明顯的傾向性，特別是以城市更新為主要業(yè)務(wù)方向之一的企業(yè)，如佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)奧園，在城市更新項(xiàng)目獲取上力度較大，并相應(yīng)成立城市更新集團(tuán)，所以對(duì)于企業(yè)而言，如果實(shí)力允許，資金足夠，做存量業(yè)務(wù)的安排也并非不可。

　　 來(lái) 源：億翰智庫(kù)

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