11月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會披露，朝陽區(qū)東壩、石景山中關(guān)村科技園、石景山區(qū)北辛安各有一宗地塊正式掛牌，為2宗宅地、1宗商業(yè)用地，總起始價(jià)68.74億元，掛牌競價(jià)截止時(shí)間均為12月14日15點(diǎn)。

　　此前11月6日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會已掛牌2宗房山區(qū)的不限價(jià)預(yù)申請地塊。

　　在所有掛牌地塊中，朝陽區(qū)東壩之前流拍的611限競房地塊“重新上架”。交易公告中，在地塊的文件中對“70/90”的描述，由“套型建筑面積”變成了“套內(nèi)建筑面積”。

　　此信號一出，業(yè)內(nèi)人士猜測，三道紅線下房企拿地趨于謹(jǐn)慎，對限價(jià)地塊熱情衰退，北京限競房時(shí)代或?qū)⒅鸩酵顺鍪袌觥?/P>

　　從數(shù)據(jù)來看，近年來，隨著市場的發(fā)展，限競房的市場占有比率也的確在逐步縮減。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從北京宅地市場來看，2020年1-10月限價(jià)宅地成交面積為130萬㎡，同比下滑67%，降幅較大。

　　11月15日，北京某開發(fā)商向時(shí)代周報(bào)記者表示，限競房自身的條件造成了限競房去化周期長；其次，近年來拿地成本逐步走高，在三道紅線政策下，若沒有特別優(yōu)良的地塊，公司將不考慮入手限競房地塊。

　　仍是剛需首選

　　所謂“限競房” ，簡單來說就是“限房價(jià)，競地價(jià)”，讓開發(fā)商向上競地價(jià)，向下競房價(jià)，以這種方式推出的住房就叫“限競房”。

　　“商品房品質(zhì)更高，但是價(jià)格也高，對于我們這種剛需家庭，還是首選價(jià)格優(yōu)惠的限競房，雖然后續(xù)換房會復(fù)雜一點(diǎn)，但是，能解決我們眼下的住房需求就很好。”在房山區(qū)看房的張新林（化名）這樣告訴記者。

　　2018年5月，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，限競房是切實(shí)保障限房價(jià)項(xiàng)目的住房是用來住的，其中規(guī)定限房價(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。設(shè)定比例在實(shí)施過程中可根據(jù)市場變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

　　張新林認(rèn)為，限競房是定死了價(jià)格的，開發(fā)商一分錢都不許漲，就算二手房價(jià)格漲上天，有限競房兜著，購房者就還是安全的，而且，不少限競房和同區(qū)域二手次新房相比，已經(jīng)具有比較明顯的性價(jià)比優(yōu)勢，價(jià)格差不多，但戶型品質(zhì)樓齡明顯勝出。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月北京限競房成交面積為261萬㎡，市場占有率為46%。1-10月北京限競房成交23594套，90平以下成交套數(shù)占比約為77%，限競房成交客戶中至少八成為剛需客戶。

　　從項(xiàng)目上來看，北京所供應(yīng)的限競房項(xiàng)目在逐步減量。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，截至到招商臻瓏府和融創(chuàng)亦莊壹號入市，北京限競房已經(jīng)開始逐步縮減。目前限競房有昌平區(qū)東小口的奧森one、昌平區(qū)東小口奧海明月、亦莊河西區(qū)港中旅在開發(fā)項(xiàng)目、朝陽區(qū)東壩金地首開在開發(fā)項(xiàng)目、西紅門熙悅宸著和熙紅印、房山區(qū)官道中駿云景臺、通州區(qū)馬駒橋金悅郡項(xiàng)目。

　　從上市之處的到現(xiàn)在，限競房在三年時(shí)間里，從供應(yīng)上百個(gè)項(xiàng)目，到新項(xiàng)目屈指可數(shù)可謂走過了一場波浪行情。

　　市場倒逼下的改變

　　推動(dòng)限競房出生的是市場規(guī)律，而在市場規(guī)律之下，現(xiàn)在的限競房也要做出一些改變。

　　據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京總成交住宅地塊31宗，其中限競房地塊僅有6宗，純商品房地塊23宗，純商品房地塊已成為北京土拍主流，其余兩宗則為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。對比去年上半年出讓的30宗住宅用地中，有8宗純商品房地塊和12塊限競房地塊，限競房地塊所占比例明顯減少。

　　6月份，位于北京房山區(qū)的首批限競房項(xiàng)目旭輝舒朗苑（推廣案名“旭輝城”）陷入維權(quán)風(fēng)波，與2018年剛開盤時(shí)39000元/平方米的銷售價(jià)格相比，項(xiàng)目新開樓棟每平方米直降1萬元，部分房源甚至賣到27000元/平方米，引發(fā)原有業(yè)主極大不滿。

　　“北京限競房市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象，2.2萬套庫存量也是歷史最高值�！北本┲性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說，北京入市的限競房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價(jià)，從成交表現(xiàn)看，除少數(shù)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目都出現(xiàn)了去庫存難題。

　　供大于求的局面，讓限競房開發(fā)商們開始打折出售房源，但“甩賣”的背后也有開發(fā)商的無奈。

　　由于限定了銷售價(jià)格并進(jìn)而壓縮了項(xiàng)目利潤，限競房這一品類并不受房企的歡迎。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，拋開品質(zhì)、區(qū)位、價(jià)格等表面因素，限競房的遇冷，反映出北京新房供大于求的現(xiàn)實(shí)，新房市場將進(jìn)入買方時(shí)代，這也是長期樓市調(diào)控的必然結(jié)果。

　　但合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，限競房不會馬上退出市場，首先是因?yàn)槟壳笆袌錾线�有大量的限競房庫存。其次，北京今年仍舊在出讓限競房土地，只不過在供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，限競房地塊的所占比重有所縮小。從長遠(yuǎn)來看，限競房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了它施行的最初目標(biāo)就是保證北京的房價(jià)的環(huán)比不上漲，當(dāng)然一個(gè)政策也不會完全一成不變的，在完成了一個(gè)間斷性的目標(biāo)之后，這個(gè)政策也會隨著市場的情況做出調(diào)整和改變。

　　郭毅表示，其實(shí)在限競房供應(yīng)過程中也出現(xiàn)了一定的問題，比如產(chǎn)品同質(zhì)化、限競房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對單一，對剛需家庭可能并無差異，但是對品質(zhì)改善型住戶來說可選擇性太小，市場要求其做出改變。

　來 源：   時(shí)代周報(bào)

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