最近，蛋殼公寓有一段過山車式的經(jīng)歷，從年初成為2020年第一家登陸紐交所的中概股，到年中創(chuàng)始人兼CEO高靖被調(diào)查，再到10月中旬被傳裝修承包商討債、區(qū)域公司財務(wù)跑路，如今再度傳出管理層核心成員辭任。

　　10月20日市場消息稱，蛋殼公寓首席運營官（COO）顧國棟已于近期離職。顧國棟曾任百度公司副總裁，于2019年6月份開始全面負責(zé)和管理蛋殼公寓的線下團隊，直接向高靖匯報。

　　關(guān)于上述消息，觀點地產(chǎn)新媒體向蛋殼公寓方面求證，對方稱“消息屬實，Michael（顧國棟英文名）因為個人原因已于近期離職，目前COO的職位暫時空缺。”

　　蛋殼現(xiàn)狀

　　媒體了解到，自今年1月17日上市以來，蛋殼公寓的股價經(jīng)過短暫、小幅度上漲之后，最高于2月6日漲至每股13.9美元，隨后便呈現(xiàn)下滑的趨勢，于10月19日收盤價報每股3美元，股價直接“腰斬”。

　　而在傳出COO離任后，蛋殼公寓今日股價再度低開每股2.9美元，跌幅約為3.33%。

　　不過，早于蛋殼公寓上市的青客公寓同樣遭遇了這番情況。該公司于2019年11月6日敲鐘上市，當日收盤收盤報每股17.64美元，漲幅3.76%，總市值5.49億美元。到了昨日，其收盤價同樣“腰斬”至每股4.6美元。

　　透過兩家比較典型的分散式平臺在資本市場的表現(xiàn)，可以直觀地折射出當下長租公寓行業(yè)內(nèi)這類企業(yè)的生存現(xiàn)狀。財務(wù)跑路、供應(yīng)商討債、破產(chǎn)倒閉等已經(jīng)成為了與分散式長租公寓的關(guān)聯(lián)“熱詞”。

　　而造成現(xiàn)象的根本原因是這些分散式長租公寓品牌自身經(jīng)營策略的問題。一位長期研究長租公寓人士認為，目前出現(xiàn)資金鏈危機、倒閉或跑路的企業(yè)基本上是以分散式為主的平臺，它們都有共同的特點激進擴張，用高進低出、長收短付的經(jīng)營模式打時間差，形成資金池，再去“滾雪球”。

　　“不少企業(yè)在擴張的時候，每到一個新城市或新市場都會通過抬高價的方式搶占房源，溢價30%收房已經(jīng)是常態(tài)，不少是溢價40%、50%收房的，上述人士說道。

　　回到蛋殼公寓本身，作為一家成立僅有5年的分散式長租公寓品牌，入駐第一城為北京，隨后進入深圳、上海等城市。次年5月份，蛋殼公寓宣布開啟全國布局戰(zhàn)略，進入廣州、杭州、南京、無錫、天津、西安、武漢、成都、重慶九個城市。

　　從公開信息來看，五年間，蛋殼公寓從一個手上僅有0.2萬套房源，迅速暴漲至2020年一季度的41.9萬套，翻了209.5倍，房源規(guī)模沖上了分散式長租公寓的前列。期間，于2019年1月份，蛋殼公寓以2億美元（包含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購長租公寓品牌愛上租，完成交易后管理房間數(shù)量接近40萬間。

　　完成此番跨越，自然需要大量資金支持，并且在蛋殼公寓的模式里，收房僅是第一步，后續(xù)房源裝修改造、營銷獲客等同樣需要消耗巨額。而在成立至今上市前，其完成七輪融資，共獲得60多億元。

　　但這筆錢與激進擴張所需的資金相比，杯水車薪，所以在盈利方面只有虧損和更大虧損的區(qū)別。2017-2019年，蛋殼公寓營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元；凈利潤均為錄得虧損，虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元，合計虧損50.79億元。

　　觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2017-2019年共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。其中，2019年就有53家，其中資金鏈斷裂且跑路的有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　到了2020年，上述現(xiàn)象仍在繼續(xù)。年初至9月末，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家；其中9月份，上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷。

　　今年年初疫情的出現(xiàn)，無疑再次給了長租公寓行業(yè)“當頭一棒”，特別是那些一直依賴著高收低租、難以盈利等平臺。市場研究機構(gòu)預(yù)計，長租公寓至少還需要保持賬面上有6個月的現(xiàn)金流，同時出租率要保持不低于80%，才能安全度過艱難期。

　　背景單薄的平臺，顯然很難達到上述標準，所以出現(xiàn)惡性暴雷或許再正常不過。一位長租公寓從業(yè)人士告訴我們，今年惡性暴雷和往年不同，去年是因為租賃貸，今年惡性爆雷事件驟增，主要集中在小型分散式運營公司上，并呈現(xiàn)多地連發(fā)，短暫進入跑路等惡性事件。

　　“分散式公寓是一種資本驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)‘陷阱’，這種模式很典型，在疫情的形勢下企業(yè)現(xiàn)金流可能都會有很大的問題�！�

　　現(xiàn)在看來，于今年1月份完成上市，或許短暫緩解了蛋殼公寓當下緊張的資金形勢。按招股書中最大價格16.5美元/ADS計算，蛋殼公寓將籌集到2.01億美元資金。

　　而在業(yè)績方面，蛋殼公寓虧損仍在繼續(xù)擴大。2020年一季度，其實現(xiàn)營收19.4億元，同比增長62.5%；凈虧損由去年同期的8.16億元擴大到12.34億元；經(jīng)調(diào)整后凈虧損由去年同期的7.99億元擴大至9.79億元。

　　期間，蛋殼公寓亦收窄了在管房源的規(guī)模，較2019年末減少近1.9萬間至41.9萬間。城市分布上，北京、上海、深圳運營公寓數(shù)量為20.7萬間，其它城市為21.2萬間。

　　想要擺脫不斷虧損的現(xiàn)狀，蛋殼公寓需要轉(zhuǎn)變當下的發(fā)展策略。對于分散式公寓如何突破當下難以盈利的情況，上述從業(yè)人士表示，在營業(yè)模式上應(yīng)該要支持分散式整租，同時抑制合租，打擊“N+1”的改造模式。

　　而在城市擴張布局上，樂乎公寓創(chuàng)始人兼CEO羅意在2020博鰲房地產(chǎn)論壇中指出，如果二線城市的長租不是以政府采購的路徑進去，而是用純市場化的方式，大概率會是一個坑。

　　“一線城市和二線城市的平效差距非常大，二線城市盡管獲取房源的成本低，但是在營運成本和裝配成本幾乎接近的情況下，拿的物業(yè)可能便宜，但是掙不到錢�！�

　　不過，長租公寓頻頻暴雷并不意味著行業(yè)處于下行狀況，恰恰相反這個行業(yè)正處于紅海階段。一方面國家前后相繼出臺“租購并舉”、“租售同權(quán) ”等條例，不少城市也出臺了住房租賃企業(yè)提供資金扶持的有關(guān)政策；另一方面，上半年國內(nèi)各個城市平均住房租金已經(jīng)基本恢復(fù)年初水平，未來將迎來新的增長。

　　蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁崔巖此前參與活動就表示，未來10年公寓市場會有2.7億的租賃人口，租賃市場的規(guī)模會達到4.6萬億，接近5萬億。但，如何在這片萬億市場中講好資本故事并占得一席之地，蛋殼公寓還需先改變當下難以盈利的谷底。

來 源： 觀點地產(chǎn)    

 編 輯：liuy